Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в январе 2017

В январе на продажу предлагалось 1033 объекта общей площадью 1 316 тыс. кв. м и общей стоимостью 219 млрд. руб., что ниже показателя декабря 2016 г. на 36% по количеству и на 50% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 11% и составила 166 669 руб./кв.м.  Курс доллара в январе снизился на 4%, поэтому в долларовом эквиваленте цены снизились на 15%, а цена в долларовом эквиваленте составила 3558 $/кв.м. 

Снижение объема предложения в январе обусловлено малым количеством рабочих дней, в течение которых осуществляется экспозиция помещений. Снижение цен объясняется в основном структурной динамикой – уходом с рынка дорогих объектов и началом экспозиции более дешевых. Цены по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, в январе изменились незначительно.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	1 033	219, 379	1 316	1,27	166 669
к декабрю 2017	− 36%	− 56%	− 50%	− 23%	− 11%
к январю 2016	− 1%	− 49%	− 29%	− 29%	− 28%

 

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 49%. Далее идут производственно-складские помещения (25%), помещения свободного назначения (14%) и торговые объекты (12%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в январе 2017 г. по количеству снизился на 21%, а по общей площади – на 36%.  Всего экспонировался 241 объект общей площадью 155 тыс. кв. м и общей стоимостью 36 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 18 объектов общей площадью 7 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 40%, а по общей площади на 56%. 

Цена за месяц выросла на 14% и составила 819 282 руб./кв.м. Рост цены и значительное снижение средней площади во многом произошли за счет ухода с рынка крупного и относительно дешевого торгового объекта на Н. Арбат (8 381 кв. м, 508 011 руб./кв. м). 

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 19%, а по общей площади - на 35%, составив 223 объекта общей площадью 148 тыс. кв. м. 

Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 5% и составила 204 143 руб./кв. м, при этом по давно экспонируемым объектам цена осталась на уровне декабря. Снижение цены было связано в том числе с уходом с рынка дорогих объектов на Славянском б-ре (5 379 кв. м, 260 262 руб./кв. м) и на Саянской ул. (6 343 кв. м, 283 777 руб./кв. м), а также за счет выхода на рынок крупного дешевого объекта на Сущевском валу (78 884 кв. м).

Несмотря на то, что рост цен по объектам в пределах Садового кольца за месяц был довольно существенным, за год цены существенно снизились, поэтому в данном случае можно говорить только о ценовой коррекции. За пределами центра уровень снижения за год даже при некотором уменьшении цен в январе оказалось менее значительным.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	241	36, 232	155	0,65	233 006
к декабрю 2017	− 21%	− 41%	− 36%	− 20%	− 6%
к январю 2016	+ 23%	− 21%	+ 6%	− 14%	− 25%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	18	5, 977	7	0,41	819 282
к декабрю 2017	− 40%	− 50%	− 56%	− 26%	+ 14%
к январю 2016	− 38%	− 48%	− 26%	+ 19%	− 30%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	223	30, 254	148	0,66	204 143
к декабрю 2017	− 19%	− 38%	− 35%	− 20%	− 5%
к январю 2016	+ 34%	− 11%	+ 8%	− 19%	− 18%

В январе 2017 года экспонировалось 69 объектов общей площадью 21 тыс. кв. м и общей стоимостью 7,47 млрд. руб. По сравнению с декабрем их количество снизилось на 15%, а общая площадь - на 8%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству снизился на 38%, а по общей площади – на 25%, и составил 8 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 9% и составила 1 059 462 руб./кв.м.  Снижение цены во многом было связано с выходом объекта на ул. Трубная (500 кв.м, 324 000 руб./кв. м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 61 объект общей площадью 18 тыс. кв. м, уменьшившись по сравнению с декабрем на 10% по количеству и на 4% по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям уменьшилась на 19% и составила 254 483 руб./кв. м, при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, снизились на 5%. На снижение цены повлиял, в частности, уход с рынка дорогих объектов на Ломоносовском пр-те (216 кв. м, 637 600 руб./кв. м), ул. Профсоюзная (283 кв. м, 1 185 879 руб./кв. м), Ленинградском пр-те (305 кв. м, 566 099 руб./кв. м), ул. Семеновская (520 кв. м, 461 538 руб./кв. м), а также выход в январе дешевого объекта на Каширском ш. (1 020 кв. м, 127 500 руб./кв. м).

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	69	7, 469	21	0,31	354 132
к декабрю 2017	− 15%	− 26%	− 8%	+ 8%	− 20%
к январю 2016	+ 21%	− 23%	+ 31%	+ 8%	− 41%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	8	2, 766	3	0,33	1 059 462
к декабрю 2017	− 38%	− 32%	− 25%	+ 22%	− 9%
к январю 2016	− 33%	− 42%	− 38%	− 7%	− 6%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	61	4, 703	18	0,30	254 483
к декабрю 2017	− 10%	− 22%	− 4%	+ 7%	− 19%
к январю 2016	+ 36%	− 5%	+ 56%	+ 15%	− 39%

 

Объем предложения офисных помещений на продажу в январе 2017 г. снизился на 46% по количеству и на 60% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 539 объектов общей площадью 650 тыс. кв. м и общей стоимостью 127,925 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре снизилось на 54%, их общая площадь – на 64%. Объем предложения составил 93 объекта площадью 66 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по этим объектам снизилась на 1% и составила 424 937 руб./кв. м.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц снизился на 44% по количеству и на 59% по общей площади и составил 446 объектов общей площадью 584 тыс. кв. м.  

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в январе снизилась на 8% и составила 171 254 руб./кв. м, что было обусловлено выходом на рынок в январе ряда дешевых объектов – на Остаповском пр-де (12 000 кв. м, 98 850 руб./кв. м), Полимерной ул. (20 700 кв. м, 106 359 руб./кв. м), на Варшавском ш. (22 000 кв. м, 113 227 руб./кв. м) и на Сколковском ш. (24 000 кв. м, 122 917 руб./кв. м).

Судя по более значительному снижению цен по объектам за пределами центра, как за месяц, так и за год, спрос на них уменьшается более значительно.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	539	127, 925	650	1,21	196 896
к декабрю 2017	− 46%	− 63%	− 60%	− 26%	− 8%
к январю 2016	− 9%	− 52%	− 42%	− 36%	− 18%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	93	27, 907	66	0,71	424 937
к декабрю 2017	− 54%	− 65%	− 64%	− 23%	− 1%
к январю 2016	− 17%	− 54%	− 52%	− 42%	− 4%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	446	100, 018	584	1,31	171 254
к декабрю 2017	− 44%	− 63%	− 59%	− 27%	− 8%
к январю 2016	− 7%	− 52%	− 40%	− 35%	− 19%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в январе 2017 г. выросло на 7%, а их общая площадь снизилась на 36%. Объем предложения составил 114 объектов общей площадью 331 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 8% и составила 62 150 руб./кв. м. Снижение цены произошло, в частности, за счёт выхода на рынок крупных дешевых объектов на Котляковской наб. (18 000 кв. м, 39 722 руб./кв. м) и на Подъемной ул. (23 000 кв. м, 33 696 руб./кв. м).

Объем предложения объектов свободного назначения в январе 2017 г. по количеству снизился на 31%, по общей площади - на 33%, составив 139 объектов общей площадью 180 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения за месяц снизилась на 3% и составила 192 448 руб./кв. м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а снижение цен произошло, с одной стороны, в частности, за счет ухода с рынка дорогого объекта на ул. Гашека (4 267 кв. м, 330 000 руб./кв. м), а с другой, за счет начала экспонирования в январе дешевого объекта на Дубнинской ул. (3 115 кв. м, 64 205 руб./кв. м).

ПСП	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	114	20, 571	331	2,90	62 150
к декабрю 2017	+ 7%	− 41%	− 36%	− 40%	− 8%
к январю 2016	+ 115%	+ 78%	+ 105%	− 5%	− 13%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	139	34, 651	180	1,30	192 448
к декабрю 2017	− 31%	− 35%	− 33%	− 4%	− 3%
к январю 2016	− 31%	− 67%	− 59%	− 41%	− 18%