Обзор рынка купли-продажи Москвы – Декабрь 2016 года
время публикации: 10:00 26 января 2017 года
Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги декабря 2016 г.
В декабре 2016 года на продажу предлагалось 1609 объектов общей площадью 2646 тыс.кв. м и общей стоимостью 495 млрд. руб., что выше показателя ноября на 36% по количеству и на 67% по общей площади.
Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 9% и составила 187 275 руб./кв.м. Курс доллара в декабре снизился на 3,5%, поэтому в долларовом эквиваленте цены выросли на 5,5% до 3016 $/кв.м. За последние 12 месяцев цены в рублях снизились на 10%, а в долларах – на 20%.
Рост цен за месяц в условиях роста объема предложения свидетельствует о некотором росте деловой активности к концу года. Однако, учитывая тот факт, что за год цены как в рублях, так и в долларах снизились, можно говорить о том, что негативные настроения на рынке продолжают преобладать.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 1 609 | 495,488 | 2 646 | 1,64 | 187 275 |
| к ноябрю 2016 | + 36% | + 82% | + 67% | + 23% | + 9% |
| к декабрю 2015 | + 10% | − 22% | − 13% | − 21% | − 10% |
Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские помещения (20%), помещения свободного назначения (10%) и торговые помещения (9%).
Торговая недвижимость
Объем предложения торговых помещений на продажу в декабре 2016 г. по количеству вырос на 30%, а по общей площади – на 77%. Всего экспонировалось 305 объектов общей площадью 245 тыс.кв.м. и общей стоимостью 60,92 млрд.руб.
Внутри Садового Кольца экспонировалось 30 объектов общей площадью 17 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 30%, а по общей площади на 184%.
Цена за месяц снизилась на 32% и составила 720 703 руб./кв.м. Такое существенное снижение цены, а также значительный рост средней площади произошли за счет выхода на рынок крупного и дешевого торгового объекта на Н.Арбат (8381 кв.м, 508 011 руб./кв.м).
За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 30%, а по общей площади - на 72%, составив 275 объектов общей площадью 228 тыс.кв.м.
Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 6% и составила 214 948 руб./кв.м, при этом по давно экспонируемым объектам цена осталась на уровне ноября. Снижение цены было связано в том числе с выходом на рынок дешевых объектов ул. Привольная (6 147 кв.м, 68 326 руб./кв.м.) и на Каширском ш. (16 934 кв.м, 112 200 руб./кв.м). Рост предложения и средней площади был также вызван выходом на рынок крупного объекта на Свободном ш. (18 000 кв.м).
Несмотря на то, что снижение цен по объектам в пределах Садового кольца было значительным как за месяц, так и за год, о какой-либо тенденции говорить не приходится, так как во многом это было вызвано выходом только одного крупного объекта.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 305 | 60,923 | 245 | 0,80 | 249 112 |
| к ноябрю 2016 | + 30% | + 67% | + 77% | + 36% | − 6% |
| к декабрю 2015 | + 17% | + 13% | + 23% | + 5% | − 8% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 30 | 11,906 | 17 | 0,55 | 720 703 |
| к ноябрю
2016 | + 30% | + 93% | + 184% | + 118% | − 32% |
| к декабрю
2015 | − 25% | + 9% | + 30% | + 74% | − 16% |
| Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 275 | 49,017 | 228 | 0,83 | 214 948 |
| к ноябрю 2016 | + 30% | + 62% | + 72% | + 32% | − 6% |
| к декабрю 2015 | + 25% | + 14% | + 23% | − 2% | − 7% |
Street-retail
В декабре 2016 года экспонировался 81 объект общей площадью 23 тыс.кв. м и общей стоимостью 10,11 млрд. руб. По сравнению с ноябрем их количество выросло на 16%, а общая площадь - на 18%.
Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству вырос на 63%, а по общей площади – на 51% и составил 13 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 7% и составила 1 161 727 руб./кв.м. Снижение цены во многом было связано с выходом объекта на ул.Трубная (500 кв.м, 324 000 руб./кв.м).
Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 68 объектов общей площадью 19 тыс. кв. м, увеличившись по сравнению с ноябрем на 10% по количеству и на 13% по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям выросла на 22% и составила 313 467 руб./кв.м, при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, практически не изменились. На рост цены повлиял, в частности, уход с рынка дешевого объекта на ул.Каспийская (1200 кв.м, 129 200 руб./кв.м), а также выход в декабре таких дорогих объектов как на ул.Профсоюзная (283 кв.м, 118 5879 руб./кв.м) и ул.Семеновская (520 кв.м, 461 538 руб./кв.м).
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 81 | 10,114 | 23 | 0,28 | 443 142 |
| к ноябрю 2016 | + 16% | + 39% | + 18% | + 2% | + 18% |
| к декабрю 2015 | + 5% | − 22% | − 3% | − 8% | − 19% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 13 | 4,053 | 3 | 0,27 | 1 161 727 |
| к ноябрю
2016 | + 63% | + 41% | + 51% | − 7% | − 7% |
| к декабрю
2015 | − 35% | − 26% | − 27% | + 13% | + 1% |
| Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 68 | 6,061 | 19 | 0,28 | 313 467 |
| к ноябрю 2016 | + 10% | + 38% | + 13% | + 3% | + 22% |
| к декабрю 2015 | + 19% | − 18% | + 3% | − 14% | − 21% |
Офисная недвижимость
Объем предложения офисных помещений на продажу в декабре 2016 г. вырос на 54% по количеству и на 142% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 997 объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м. и общей стоимостью 346,203 млрд. руб.
Количество офисных объектов предлагаемых на продажу в центре выросло на 58%, их общая площадь - на 123%. Объем предложения составил 201 объект площадью 185 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам снизилась на 2% и составила 429 637 руб./кв.м.
Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 53% по количеству и на 145% по общей площади и составил 796 объектов общей площадью 1432 тыс. кв.м. Большой рост средней площади объектов был обусловлен выходом в декабре очень крупного бизнес-центра на Нахимовском пр-те (150 000 кв.м).
Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в декабре выросла на 9% и составила 186 270 руб./кв.м, что было обусловлено как завершением экспонирования дешевого объекта на Волгоградском пр-те (13 118 кв.м, 53 323 руб./кв.м) и Бережковской наб. (26 723 кв.м, 159 202 руб./кв.м), так и выходом дорогих объектов на Б. Андроньевской ул. (15 984 кв.м, 268 704 руб./кв.м ) и на Костомаровском пер. ( 20 134 кв.м, 213 319 руб/кв.м).
Несмотря на рост цен по объектам за пределами центра в декабре, за 12 месяцев по таким объектам, в отличие от помещений в пределах Садового Кольца, цены снизились, поэтому речь в данном случае идет, скорее всего, только о ценовой коррекции, а в среднесрочной перспективе более привлекательными с инвестиционной точки зрения остаются объекты в центре.
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 997 | 346,203 | 1 617 | 1,62 | 214 089 |
| к ноябрю 2016 | + 54% | + 153% | + 142% | + 57% | + 4% |
| к декабрю 2015 | + 15% | − 20% | − 18% | − 29% | − 3% |
| Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 201 | 79,417 | 185 | 0,92 | 429 637 |
| к ноябрю
2016 | + 58% | + 117% | + 123% | + 41% | − 2% |
| к декабрю
2015 | + 22% | − 10% | − 21% | − 35% | + 13% |
| Офисные
вне СК | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 796 | 266,786 | 1 432 | 1,80 | 186 270 |
| к ноябрю 2016 | + 53% | + 166% | + 145% | + 60% | + 9% |
| к декабрю 2015 | + 13% | − 23% | − 18% | − 27% | − 6% |
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в декабре 2016 г. выросло на 22%, а их общая площадь – на 35%. Объем предложения составил 107 объектов общей площадью 515 тыс.кв. м.
Средневзвешенная цена производственно-складских помещений выросла на 8% и составила
67 720 руб./кв.м. Рост цены произошел, в частности, за счёт выхода на рынок крупного и дорогого объекта на Сколковском ш. (24 500 кв.м, 129 368 руб./кв.м).
Объем предложения объектов свободного назначения в декабре 2016 г. по количеству снизился на 4%, по общей площади - на 31%, составив 200 объектов общей площадью 269 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с ноябрем выросла на 4% и составила 198 575 руб./кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам снизились на 8%, а рост цен произошел за счет выхода объекта в Басманном туп. (14519 кв.м, 250000 руб./кв.м).
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 107 | 34,852 | 515 | 4,81 | 67 720 |
| к ноябрю
2016 | + 22% | + 46% | + 35% | + 11% | + 8% |
| к декабрю
2015 | + 7% | + 50% | + 56% | + 45% | − 4% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млрд. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная
цена, руб./м2 |
| значение | 200 | 53,510 | 269 | 1,35 | 198 575 |
| к ноябрю
2016 | − 4% | − 29% | − 31% | − 28% | + 4% |
| к декабрю
2015 | − 15% | − 56% | − 51% | − 42% | − 10% |
0
