0/5
Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году бьёт рекорды: крупнейшие сделки и прогноз на 2021

Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году бьёт рекорды: крупнейшие сделки и прогноз на 2021

Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году бьёт рекорды: крупнейшие сделки и прогноз на 2021
время публикации: 10:00  27 января 2021 года
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы. Годовой показатель объема сделок по аренде и приобретению качественных складских площадей составил рекордные 1,9 млн. кв. м.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. 

Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.

Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020 

Объект Площадь, кв. м
Арендатор / покупатель
Тип сделки
PNK Парк Домодедово
182 000
ВсеИнструменты.ру
Аренда
Ориентир Запад
154 000*
Ozon
Аренда
Домодедово
110 584
Конфиденциально
Аренда
Радумля
103 198
Эксмо-АСТ
Покупка
Логопарк Софьино
58 790
BSH
Аренда
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.

Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.

Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.

Динамика чистого поглощения, тыс. кв. 

Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году бьет рекорды: крупнейшие сделки и прогноз на 2021
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%.  Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.

Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а  в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.

793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.

Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.

Объект Площадь, кв. м
Расположение
Собственник
СК Wildberries
150 000
г. Электросталь
Wildberries
ДДТ Логистик, 2 фаза
23 000
Саларьево
Veles Group
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.

Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%. 

По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.




Читайте также: Новое поколение трансформирует рынок коммерческой недвижимости к 2030 году




Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: 

«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.

Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».

Обзор подготовлен аналитиками CBRE Group

New Retail



0

 
Реклама на New Retail. Медиакит
Подпишитесь на новости ритейла

Согласен с политикой конфиденциальности

Реклама на New Retail. Медиакит