Штраф за односторонний отказ от договора аренды: платить или не платить (спойлер – не платить)

@Freepic
Рассказывает Лада Булавицкая, основатель компании Retail Trusts.

Вот уже почти полтора года мы ведем очень интересный судебный процесс по оспариванию штрафа Арендодателя за односторонний отказ от договора аренды по «вине» Арендатора. 

Мы прошли:

— первую инстанцию – проиграли
— апелляцию – проиграли
— кассацию – убедили суд в возврате дела в первую инстанцию на новое рассмотрение
— второй раз первую инстанцию – выиграли 21 марта 2025 года и теперь ждем вторую апелляцию. Но выводы суда настолько интересны, что мы уже сейчас хотим ими поделиться.

Номер дела: А40-214710/2023

Краткая суть дела: история стара как мир, все знают и понимают, о чем речь: если Арендодатель расторгает договор аренды по «вине Арендатора», то, как правило, договор предусматривает обязательную выплату Арендодателю некой суммы в качестве возмещения за потерю Арендатора. В разных формах договоров аренды эта сумма имеет разную правовую природу, кто-то прописывает это как штрафную неустойку, кто-то - как отступное, в нашем же случае речь шла о возмещении потерь в рамках статьи 406.1. Гражданского кодекса.

Сделаем лирическое отступление: статья 406.1 полюбилась многим Арендодателям, ведь в отличие от возмещения убытков, возмещение потерь по статье 406.1. «осуществляется вне зависимости от наличия нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства соответствующей стороной и независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств»¹.

Краткие обстоятельства дела:

Ключевая ставка и изменение курса валюты: как прописать право на отказ от договора аренды

Доводы Истца (Арендодателя):


Доводы Ответчика (Арендатора, то есть наши), которые были приняты судом и на основании, которых Арендодателю было отказано во взыскании потерь:


Отдельно, в этом деле, хочется обратить внимание на вопрос про срок аренды. Мы неоднократно, в т.ч. в статьях поднимали вопросы срока аренды и срока действия Договора аренды, как показывает практика, не все эти понятия различают, более того некоторые формы договоров аренды вообще не содержат указаний на то когда они начинаются и заканчиваются.

---

Читайте также: Прогноз трафика против прогноза выручки: почему арендатор всегда «бегает за скидками», а арендодатель «за свои прогнозы не отвечает»?

---

Справочно:

Срок действия договора аренды – это срок с момента заключения и до момента, когда мы определяем его прекращение – мы должны определять, когда мы прекращаем договор аренды. При этом, важно понимать, что заключение — это его регистрация или подписание для краткосроков – т.е. когда стороны договорились о всех существенных условиях договора (консенсуальная сделка).

Срок аренды – это срок полезного использования помещения, который исчисляется с момент передачи помещения в пользование.

Т.е. если вы подписали договор 01 мая 2025 года, а передали помещение 01 июня 2025 года – то срок аренды исчисляется с 01 июня, а срок действия ДОГОВОРА аренды – с 01 мая. Если мы возьмём 11 месяцев и не укажем, когда заканчивается срок действия договора аренды и срок аренды, то на практике возникает коллизия: считать окончание срока действия договора – 01 апреля 2026 года или 01 мая 2026 года. На картинке этот «косяк» будет выглядеть следующим образом:



Именно эта юридическая коллизия случилась в рассматриваемом споре. Договором предусмотрен срок аренды, но о сроке действия договора аренды не было сказано ни слова. Так как, Истец в обращениях к Ответчику неоднократно указывал, что считает последним днем срока действия Договора аренды именно 30 апреля 2023 года, суд счел что срок действия договора аренды и срок аренды прекращается по истечении 11 месяцев с даты заключения договора аренды, а не с даты подписания Акта приема-передачи;

Мы же с нетерпением ждем вторую апелляцию, ну и как обычно, призываем любой спор дотошно рассматривать, исследовать всю переписку сторон и мельчайшие детали спора. 

Лада Булавицкая, 
основатель компании Retail Trusts.

Для NEW RETAIL

¹ Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"