Судебные споры в сегменте стрит-ритейла: кто виноват и что делать?

Дарья Филина, руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS

Причинами возникновения споров могут являться самые разные факторы. Вот несколько типичных случаев конфликтов между собственником и арендатором, часто встречающихся в судебной практике.



Важна точность формулировок и описания видов работ

Как правило, до заключения договора аренды стороны согласовывают ключевые положения, подлежащие включению в текст договора. Следует уделить особое внимание тем формулировкам, которые будут отражены впоследствии, поскольку при возникновении спорных ситуаций и выводе их в судебную плоскость, суд будет оценивать правомерность тех или иных требований исходя из буквального толкования текста договора.

Другим интересным примером может служить неточность описания видов работ, которые относятся сторонами к неотделимым улучшениям объекта аренды. При отсутствии такой квалификации в договоре и возникновении неопределенности в части отнесения работ к неотделимым улучшениям, суд может отказать в удовлетворении требований о компенсации их стоимости, ведь законодатель не установил конкретный перечень. 

Неопределенность в отнесении тех или иных видов работ к неотделимым улучшениям также приводит к тому, что возникают споры – является ли таковым капитальный ремонт. От решения этого вопроса может зависеть право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.


Платить нельзя игнорировать. Где поставить запятую?

К случаям злоупотребления правами можно отнести одну из часто встречающихся в судебной практике ситуаций, когда после расторжения или прекращения по истечении срока договора аренды собственник уклоняется от приемки помещения, не подписывая акт возврата, и впоследствии требует от арендатора плату за период фактического пользования объектом.

Долгое время суды не могли прийти к единому мнению о том, является ли подписание акта возврата единственным и достаточным доказательством фактического возврата или освобождения помещения, возобновляется ли договор аренды при отсутствии такого акта на неопределенный срок, и, как следствие, нужно ли платить аренду.

Точку в спорах поставил ВС РФ в 2020 г., отметив, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора, по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Среди причин спора также можно выделить нецелевое использование объекта. 

Подобное поведение может рассматриваться как существенное нарушение, которое позволяет арендодателю требовать расторжения договора. Согласно статье 619 ГК РФ он может обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Вместе с тем, практика правоприменения показывает, что суды не всегда идут на подобные строгие меры.




Досрочное расставание

Одной из актуальных проблем участников арендных правоотношений в условиях пандемии стало досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон. 

Некоторые арендаторы могли отказаться от договора из-за коронавируса не позднее 1 октября 2020 года при соблюдении ряда условий:

• арендатор вел деятельность из перечня наиболее пострадавших отраслей;
• арендатор не смог договориться о «скидке» на аренду или ином изменении договора.

Спорные ситуации возникают в части отнесения арендатора к пострадавшим отраслям, а также в вопросе использования им помещения именно в такой деятельности.
В случаях, когда и вид осуществляемой деятельности, и ОКВЭД предприятия относятся к пострадавшим отраслям, суды поддерживают арендаторов, которые не смогли договориться о снижении арендной платы или ее пересмотре, и отказались от договора.

---

Читайте также: Давай, до свидания!

---

Не платишь – уходи?

Следующий вид споров – расторжение договора в связи с задолженностью по арендной плате.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит в срок арендную плату более двух раз подряд, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя. В практике существуют примеры буквального применения этого правила, но встречаются и диаметрально противоположные решения.

Согласно позиции ВАС РФ, при устранении арендатором допущенного нарушения, арендодатель должен предъявить иск о расторжении договора в разумный срок. Непредъявление указанного требования в разумный срок с момента погашения арендатором долга лишает владельца помещения права требовать расторжения договора в связи с данным нарушением. Таким образом, собственнику имущества поставлены временные рамки обращения в суд, что способствует стабильности оборота.

Указанное основание расторжения договора, будучи популярным всегда, не теряет своей актуальности и в условиях пандемии. 

В период сложной эпидемиологической обстановки множество арендаторов стрит-ритейла в Петербурге прекратили перечислять арендную плату или же перечисляют ее в меньшем размере. Причина в том, что деятельность большинства из них в тот или иной период пандемии попадала под запрет из-за коронавируса. 

Так, ресторанам и барам длительное время было запрещено встречать гостей, в настоящий момент также действуют ограничения работы указанных предприятий – запрет деятельности после 23:00.

Некоторые собственники помещений идут на встречу арендаторам, чтобы не потерять контракты, предоставляя скидки на аренду или замораживая арендную плату. Однако далеко не все арендодатели были готовы идти на уступки и просили освободить помещения или вносить арендную плату в сроки и в размере, установленные договором. 

Законодатель, анализируя сложившуюся ситуацию, принял ряд мер по защите прав арендаторов из пострадавших отраслей, предоставив им право требовать снижения стоимости арендной платы или досрочного расторжения договора без уплаты дополнительных штрафных санкций. Компенсацию для владельца помещения за досрочное расторжение договора законодатель установил в виде права удержания обеспечительного платежа. Данная норма достаточно нова, и говорить о сложившейся судебной практике по подобного рода спорам, порожденным последствиями пандемии преждевременно. Хотя некоторое количество споров уже было рассмотрено: суды дают оценку факту обращения за предоставлением скидки по арендной плате, предшествующему расторжению договора, и фактическому использованию/неиспользованию арендуемого имущества.




Жители VS. рестораторы

Нередко катализатором конфликта между собственником и арендатором выступают жильцы многоквартирного дома, в котором расположен объект стрит-ритейла. Недовольные соседством с предпринимателем граждане, зачастую без объективных причин, начинают писать жалобы во все возможные инстанции, инициируя огромное количество проверок в отношении арендуемого объекта.

Особенно яркий пример, уже набивший оскомину, – противостояние жильцов домов на ул. Рубинштейна с рестораторами. К счастью, разгоревшийся конфликт удалось частично погасить, приняв ряд мер. Не обошлось и без привлечения властей, поспособствовавших урегулированию споров. Однако некоторые предприятия не выдержали натиска жильцов и контролеров – изменили место дислокации или просто закрылись.

Второй пример, повлекший за собой изменения регионального законодательства и также вызвавший большой общественный резонанс, – борьба жильцов с так называемыми «наливайками». В результате, арендаторам помещений, используемых под предприятия общественного питания с продажей алкогольных напитков и не соответствующих утвержденному федеральному и региональному размеру, придется либо перепрофилировать свое заведение, либо искать более подходящее помещение. А это, вероятнее всего, повлечет за собой досрочное расторжение договора и возникновение споров с собственником.


Давайте жить дружно

Безусловно, арендатор должен соблюдать не только положения договора, но и нормы действующего законодательства, в противном случае, у владельца помещения будут объективные причины для расторжения договора и выселения. Нельзя утверждать, что такая мера ответственности будет оправдана для собственника с экономической точки зрения – ведь найти арендатора, особенно в премиальную локацию с высокими арендными ставками, не так-то просто. И если на место закрывшегося бара придет менее платежеспособный игрок, владелец помещения понесет существенные потери.


Арендатору, чтобы избежать выселения, необходимо придерживаться условий договора и не давать собственнику поводов для его досрочного расторжения. 

Так, необходимо пользоваться имуществом в связи с его назначением, не допускать существенного ухудшения состояния имущества, а также соблюдать требования не только договора, но и действующего законодательства. В случае если нарушения уже допущены, следует при обращении арендодателя с претензией в досудебном порядке самостоятельно и добровольно выполнить его обоснованные требования, чтобы минимизировать возможность расторжения договора в судебном порядке.

Если у арендатора в связи с пандемией коронавируса имеются трудности с оплатой аренды, то необходимо обратиться к собственнику с просьбой уменьшения размера платы, предоставлении отсрочки платежей. 

Так, арендаторам коммерческой недвижимости предоставлено право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в случае, если они не могли использовать ее из-за введенных ограничений. ВС РФ разъяснил, что для предоставления отсрочки по арендной плате нет необходимости подтверждать невозможность использования имущества по назначению. При этом арендодатель может доказать недобросовестность арендатора и представить доказательство того, что на его деятельности не сказывается сложная эпидемиологическая обстановка и вводимые в связи с ней ограничения.

* * *

Судебная практика по арендным спорам обширна, нередко встречаются прямо противоположные решения судов разных округов. И при возникновении разногласий между собственником помещения и арендатором необходимо разбираться в каждой конкретной ситуации отдельно, однако мы придерживаемся мнения, что для сохранения стабильных взаимовыгодных отношений сторонам необходимо наиболее прозрачно, полно и подробно формулировать условия заключаемого договора.

Дарья Филина, 
руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS

для New Retail