Пустые площади в торговых центрах: проблемы и решения

@Freepic

Темур Курбанов, основатель компании «Свобода Игр». 

Пустые площади и свободные помещения в торговом центре могут существенно влиять на его финансовую стабильность и репутацию. Давайте рассмотрим, к каким последствиям это может привести, какие затраты несет собственник и как можно эффективно заполнить эти пустующие пространства.

Объемы свободных площадей в ТЦ

«За 2023 год рынок торговой недвижимости прошел заметную трансформацию. Продолжается снижение доли свободных площадей, а выход на рынок иностранных брендов перешел в положительную динамику впервые с 2017 года. В 2024 году мы ожидаем роста числа открытий и ввода знаковых объектов в Москве и регионах»,
— Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XР

По данным консалтинговой компании CORE.XР, доля свободных площадей в ключевых торговых центрах Москвы на конец года составила 8,2%, что на 2 п.п. ниже, чем в III квартале 2023 года (10,2%). За последние три квартала 2023 года уровень свободных площадей сократился на 6,8 п.п. и может достигнуть показателей весны 2022 года в первом квартале 2024 года.


 
В 2024 году скорость заполнения торговых галерей будет снижаться, так как большая часть качественных помещений уже арендована, и компаниям, прошедшим активную экспансию в прошлом году, предстоит выстроить свои производства в необходимом объеме в соответствии с возросшими объемами продаж. Однако закрытия неэффективных торговых точек из-за недостаточно хорошей динамики продаж могут оказать обратный эффект и увеличить долю свободных площадей.

При этом девелоперская активность в регионах остается на прежнем уровне. В 2023 году было открыто 287,2 тыс. кв. м новых торговых площадей, что на 59,6% больше по сравнению с 2022 годом (179,9 тыс. кв. м). 86% нового строительства в регионах составили ТЦ районного (до 20 000 кв. м) и сверхмалого форматов (до 5 000 кв. м). Это означает, что новые ТЦ также могут столкнуться с проблемой пустых помещений.

Влияние пустых площадей на торговый центр

Снижение доходов от аренды. Пустующие помещения означают, что торговый центр недополучает арендные платежи. Если доля пустых площадей становится значительной, это может существенно снизить общую выручку от аренды. При средней стоимости аренды в 10 000 руб./кв. м/год, ТЦ недополучает в среднем около 10 000 000 рублей в год с каждой 1000 кв. м. При этом ставка аренды в ключевых ТЦ Москвы достигает 75 000 руб./кв. м/год.

Увеличение расходов на содержание. Независимо от того, сданы ли помещения в аренду, торговый центр продолжает нести затраты на их содержание — отопление, освещение, охрана, уборка. Эти расходы не компенсируются арендной платой, что увеличивает финансовое бремя на собственника.

Эксперты MD Facility Management подсчитали, что содержание среднего ТЦ площадью 50 тыс. кв. м при отсутствии арендаторов обходится в 39-46 млн рублей в год. В эту сумму входят техническая эксплуатация (21-24 млн рублей), профессиональная уборка (15-18 млн рублей) и охрана (3-4 млн рублей). Кроме того, расходы на тепло, электроэнергию и воду составляют около 75 млн рублей в год.

Ухудшение трафика и продаж. Пустующие помещения могут снизить общую посещаемость центра, поскольку меньшее количество магазинов привлекает меньше посетителей. Это негативно сказывается на текущих арендаторах, так как у них сокращается поток потенциальных покупателей.

Снижение привлекательности для арендаторов. Пустующие площади могут негативно сказаться на восприятии торгового центра как привлекательного места для бизнеса. Если арендаторы видят, что значительная часть центра пустует, они могут начать сомневаться в его перспективности и отказаться от аренды.

Можно ли игнорировать пустые площади?

Даже если прибыль в данный момент удовлетворительна, игнорирование проблемы пустующих помещений может привести к серьезным последствиям в будущем. Снижение доходности — это не единственный риск. Со временем пустые площади могут негативно повлиять на посещаемость и восприятие центра, что приведет к дальнейшему оттоку арендаторов и снижению стоимости актива.

Потеря конкурентоспособности. Появление пустующих помещений может снизить конкурентоспособность торгового центра по сравнению с другими объектами. Если конкуренты предложат более заполненные и активные площадки, арендаторы и покупатели могут предпочесть их.

Долгосрочные риски. Если собственник не предпринимает действий по заполнению пустующих площадей, это может привести к деградации центра, уходу текущих арендаторов и снижению его общей стоимости. В запущенном случае потребуется реновация и реконцепция ТЦ.

На фоне низкой рентабельности у собственников есть два пути. Первый — продать ТЦ, однако рынок недвижимости сейчас нестабилен, и инвесторы проявляют осторожность. Второй — повысить рентабельность и конкурентоспособность. Для этого необходимо избавиться от пустующих площадей и увеличить поток посетителей, создав в ТЦ дополнительный центр притяжения.


@Freepic

Что может стать центром притяжения в ТЦ?

Заполнение свободных площадей в торговом центре (ТЦ) требует творческого подхода, а выбор формата должен основываться на анализе целевой аудитории и тенденций рынка. Каждая из предложенных ниже идей имеет потенциал для привлечения значительных потоков посетителей, однако важно учесть возможные сложности и затраты, чтобы сделать это решение эффективным и выгодным для вашего торгового центра.

1. Фуд-холлы

Многофункциональные пространства с разнообразными ресторанами, кафе и фуд-кортами. Можно создать фуд-холл с локальными или международными кухнями, гастрономические фестивали, pop-up рестораны или фуд-маркеты с уличной едой. Фуд-холлы создают место для встречи и отдыха, что увеличивает время пребывания клиентов в ТЦ и способствует увеличению продаж в других магазинах.

Необходимо тщательно продумывать концепцию и выбор операторов, чтобы избежать конкуренции между заведениями. Технические сложности, такие как вентиляция, водоснабжение и электроснабжение, могут потребовать значительных затрат.

2. Ярмарки и выставки

Временные мероприятия, такие как сезонные ярмарки, выставки ремесел, продуктов местного производства, антиквариата или искусств. Можно организовать тематические ярмарки (например, новогодние или пасхальные). Ярмарки привлекают как покупателей, так и участников. Это временные мероприятия, которые могут стать причиной многократных визитов в ТЦ.

Организация ярмарок требует тщательной логистики, включая размещение, обеспечение безопасности и управление потоками людей. Кроме того, нужно учитывать сезонные и тематические ограничения.

3. Лектории и образовательные площадки

Многофункциональные залы для проведения лекций, семинаров, мастер-классов, тренингов и образовательных программ. Можно организовать постоянные образовательные курсы или временные тематические мероприятия. Лектории привлекают целевую аудиторию, заинтересованную в саморазвитии и обучении. 

Потребуется постоянное обновление программ и гибкость в расписании для удовлетворения спроса, оборудование залов и поиск квалифицированных преподавателях. 

4. Спортивные развлечения

Варианты могут включать спортивные площадки, батутные арены, крытые катки, лазертаг, боулинг, VR-аттракционы или скалодромы. Спортивные развлечения привлекают молодую аудиторию и семьи с детьми, стимулируя их проводить больше времени в ТЦ. Это увеличивает трафик в выходные и праздничные дни.

Высокие затраты на оборудование и его обслуживание. Требования к безопасности и регулярному техническому обслуживанию также могут увеличивать операционные расходы.

Объемы ввода торговых центров в Москве выросли в два раза

5. Термальные курорты и спа-комплексы

Крытые аквапарки, спа-комплексы, сауны, банные комплексы или термальные бассейны. Можно создать зоны релаксации с различными видами процедур. Такие зоны привлекают посетителей, стремящихся к релаксации и восстановлению, часто на более продолжительное время. Это может привлечь взрослых и семейные аудитории, которые будут тратить деньги в других точках ТЦ после посещения спа.

Высокие затраты на строительство и эксплуатацию, включая водоснабжение, отопление и очистку воды. Необходимость соблюдения строгих санитарных норм и лицензирования.

6. Выступления музыкантов и культурные мероприятия

Концертные залы, открытые сцены, кинотеатры, арт-пространства для театральных представлений, музыкальных выступлений, кинопоказов или художественных выставок. Мероприятия привлекают широкую аудиторию и создают постоянный поток посетителей, особенно если они анонсируются заранее. Культурные события могут стать регулярной причиной визитов в ТЦ.

Необходимость в специализированных залах с хорошей акустикой и оборудованием. Высокие затраты на организацию и привлечение известных артистов или коллективов.

7. Музеи и выставочные залы

Постоянные экспозиции, временные выставки, интерактивные музеи, научные центры, художественные галереи или исторические выставки. Музеи и выставки могут стать образовательным и культурным центром притяжения, особенно для семей и школьных групп. Это также способствует увеличению времени пребывания в ТЦ.

Затраты на создание и поддержание экспозиций, а также необходимость регулярного обновления выставок. Организация требует высокого уровня безопасности и охраны.

8. Коворкинги

Пространства для совместной работы, включающие рабочие зоны, переговорные комнаты, зоны отдыха и кафетерии. Можно предложить, как временные рабочие места, так и постоянные офисные решения. Коворкинги привлекают фрилансеров, стартапы и малый бизнес, обеспечивая стабильный поток посетителей. Люди, работающие в ТЦ, с большей вероятностью будут тратить деньги в кафе и магазинах.

Высокие требования к качеству интернета и офисного оборудования. Нужно создать комфортные условия для работы, включая удобные зоны отдыха и питания.

9. Медицинские центры

Поликлиники, стоматологические клиники, диагностические центры, косметологические и оздоровительные центры. Медицинские центры привлекают широкую аудиторию, включая семьи, пожилых людей и работающих профессионалов, которые могут совмещать посещение врача с покупками.

Требования к лицензированию и строгим санитарным нормам. Затраты на оборудование и высокие требования к квалификации персонала.

---

Читайте также: Прогноз трафика против прогноза выручки: почему арендатор всегда «бегает за скидками», а арендодатель «за свои прогнозы не отвечает»?

---

10. Образовательные учреждения

Школы раннего развития, языковые курсы, центры подготовки к экзаменам, художественные и музыкальные студии. Такие центры привлекают детей и родителей, создавая регулярный поток посетителей, которые часто совмещают посещение занятий с покупками и посещением других зон ТЦ.

Требования к лицензированию и безопасности помещений. Необходимость создания учебных аудиторий, оснащенных всем необходимым оборудованием.

11. Фитнес-клубы

Спортзалы, бассейны, студии йоги и пилатеса, танцевальные студии, залы единоборств или специализированные фитнес-студии. Фитнес-клубы привлекают постоянных посетителей, которые занимаются регулярно. Они могут посещать ТЦ в разное время суток, что увеличивает трафик и в непиковые часы.

Высокие затраты на оборудование, необходимость соблюдения санитарных норм и организация зон отдыха. Нужно поддерживать качественное обслуживание и разнообразие предложений.

12. Детские развлекательные центры

Игровые зоны, развлекательные парки, обучающие и интерактивные центры, детские театры, батутные парки привлекают семьи с детьми, обеспечивая длительное пребывание в ТЦ. Это способствует увеличению продаж в магазинах и кафе. По статистике развлекательные центры привлекают до 25% трафика ТЦ, на котором зарабатывают остальные арендаторы.

Высокие затраты на безопасность и сертификацию оборудования. Требуются постоянные обновления и поддержание высокого уровня обслуживания.

Сколько стоит запуск площадки?

Для примера возьмем открытие детского развлекательного центра площадью 1500 кв.м.

Исходные данные
Площадь арендуемого помещения	1400	кв.м.
Арендная ставка (собственное помещение)	1000	руб/кв.м.
Предположительная посещаемость в день	150	10% от площади
Будет ли кафе/ресторан	Да
Расходы на запуск
Проектирование от	560 000,00 ₽
Игровое оборудование от	21 000 000,00 ₽
Оснащение ресторана, коммуникации, отделка от	10 500 000,00 ₽
Итого бюджет запуска	32 060 000,00 ₽
Ежемесячные расходы
ФОТ (с учётом пенсионных, страховых и мед платежей)	1 515 000,00 ₽	21,7%
Аренда	1 400 000,00 ₽	20%
Налоги	759 500,00 ₽	10,9%
Коммунальные платежи	542 500,00 ₽	7,8%
Хозяйственные платежи	542 500,00 ₽	7,8%
Фудкост	1 687 500,00 ₽	24,1%
Маркетинг (SMM, продвижение, акции, мероприятия)	542 500,00 ₽	7,8%
Итого ежемесячные расходы	6 989 500,00 ₽
Выручка
Средний чек посетителя по входным билетам (будние дешевле, выходные дороже)	800,00 ₽	руб/день
Средняя выручка смены по входным билетам	120 000,00 ₽
Среднее количество дней празднования дней рождений	50
Средний бюджет празднования дня рождения	10 000,00 ₽
Средний чек по ресторану	1 500,00 ₽
Среднемесячная выручка по входным билетам	3 600 000,00 ₽
Среднемесячная выручка по праздничным мероприятиям	500 000,00 ₽
Среднемесячная выручка по ресторану	6 750 000,00 ₽
Итого выручка	10 850 000,00 ₽
Чистая прибыль	3 088 400,00 ₽
Срок возврата инвестиций	41,5	мес.
Рентабельность	44,2%

Итого, первоначальные затраты на открытие ДРЦ могут составить от 12 до 30 млн рублей. Окупаемость проекта при правильно организованном бизнесе может быть достигнута в течение 7-12 месяцев.

* * *

Пустующие помещения в торговом центре — это серьезный вызов, который нельзя игнорировать, даже если текущая прибыльность остается удовлетворительной. Собственнику необходимо активно работать над заполнением этих площадей, используя комплексный подход, включающий анализ рынка, обновление помещений, гибкие условия аренды и активную маркетинговую стратегию. Такие меры помогут не только сохранить рентабельность объекта, но и повысить его привлекательность и конкурентоспособность в долгосрочной перспективе.

Темур Курбанов, 
основатель компании «Свобода Игр». 

Для NEW RETAIL