RRG: итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Как вёл себя рынок коммерческой недвижимости во втором квартале 2018 года? Какие экономические факторы оказали влияние на стоимость помещений и объем предложения?

Во 2 квартале 2018 г. на рынке продажи при снижении объема предложения наблюдался незначительный рост цены, а на рынке аренды ни объем предложения, ни цены существенно не изменились.

Судя по некоторому росту цен, на рынке продажи несколько вырос спрос на торговые помещения, в то время как на рынке аренды роста спроса ни по одному из сегментов не наблюдалось.

Среди основных отличий развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:

Хотя ни в центре, ни за его пределами цены почти не изменились, в целом по торговым помещениям наблюдался рост цен, что произошло из-за роста доли более дорогих помещений в центре. Арендные ставки снизились как в пределах Садового кольца, так и за его пределами, причем в первом случае – более существенно.
Арендные ставки по офисным объектам почти не изменились, в то время как цены по объектам в центре и за его пределами несколько выросли, причем в центре этот рост был выше. Общее снижение цен по офисам происходило за счет роста доли более дешевых объектов за пределами центра.
Цены продаж по производственно-складским помещениям за квартал немного снизились, а ставки почти не изменились.

Судя по незначительности изменения ставок и цен, рынок продолжает стагнировать, при этом заметное снижение объема предложения на рынке продажи привело лишь к незначительному росту цен. Есть положительные небольшие сдвиги, что не может не радовать.

Как уже неоднократно указывалось ранее, быстрого выхода из стагнации в условиях системности существующих проблем ожидать не приходится.

Объем предложения

Во 2 кв. 2018 года объем предложения снизился на 18% по количеству и на 22% по общей площади. За год, по сравнению c 2 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 5% по количеству и 8% по общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 073 объекта общей площадью 2 826 тыс.кв.м.

RRG: итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 кв. 2018 года выросла на 2% и составила 166 734 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал также выросла на 11%, а за год – на 2% и составила 2 693 $/кв.м. Общая стоимость объектов предлагаемых на продажу коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 20%, а за год - на 14%, составив 471 млрд. руб.

Незначительность роста цен при существенном снижении объема предложения может говорить о том, что эластичность спроса в условиях достигнутого насыщения рынка в настоящее время находится на низком уровне.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	2 073	471 240	2 826	1,36	166 734
к I кв.2018	− 18%	− 20%	− 22%	− 5%	+ 2%
к II кв. 2017	− 5%	− 14%	− 8%	− 3%	− 7%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости сократился на 40%, по офисной – на 14%, по производственно-складским помещениям – на 36%, а по помещениям свободного назначения – не изменился.

Объем предложения по общей площади за год по сравнению со 2 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 41%, по офисной – снизился на 9%, по производственно-складским – на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 14%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (19%), производственно-складские (11%) и торговые помещения (11%).

Ценовые показатели

За 2 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 4% до 217 414 руб./кв.м, по офисной сократилась на 2% и составила 183 979 руб./кв.м, по производственно-складской – снизилась на 2% и составила 70 919 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 1% до 187 030 руб./кв.м.

По сравнению со 2 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 11% по торговой, на 12% – по офисной, выросла на 16% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 7% по помещениям свободного назначения.

Несущественное снижение цен за квартал по всем сегментам (кроме торговых помещений) указывает в целом на низкий уровень деловой активности.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	382	66 630	306	0,80	217 414
к I кв.2018	− 29%	− 38%	− 40%	− 16%	+ 4%
к II кв. 2017	− 7%	+ 26%	+ 41%	+ 52%	− 11%

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 227	308 320	1 676	1,37	183 979
к I кв.2018	− 13%	− 15%	− 14%	− 1%	− 2%
к II кв. 2017	− 5%	− 20%	− 9%	− 4%	− 12%

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
Значение	235	37 601	530	2,26	70 919
к I кв.2018	− 27%	− 38%	− 36%	− 13%	− 2%
к II кв. 2017	+ 21%	− 7%	− 20%	− 33%	+ 16%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	229	58 690	314	1,37	187 030
к I кв.2018	− 7%	− 1%	0%	+ 7%	− 1%
к II кв. 2017	− 18%	− 20%	− 14%	+ 5%	− 7%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Во 2 квартале 2018 г. экспонировалось 382 торговых объекта общей площадью 306 тыс.кв.м, из них 41 объект – внутри Садового Кольца и 341 объект – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 15%, по общей площади – 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 30% и на 41% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2018 г. снизилась на 1% и составила 660 544 руб./кв.м.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра не изменилась и составила 191 745 руб./кв.м.

Цена в целом по торговым объектам в условиях отсутствия роста цен отдельно по торговым объектам в центре и за его пределами выросла за счет роста доли более дорогих объектов в центре, так как уровень снижения общей площади таких объектов снизился менее значительно. Исходя из незначительности изменения цен как за квартал рынок торговых объектов в центре и за его пределами стагнирует.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	382	66 630	306	0,80	217 414
к I кв.2018	− 29%	− 38%	− 40%	− 16%	+ 4%
к II кв. 2017	− 7%	+ 26%	+ 41%	+ 52%	− 11%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	41	11 084	17	0,41	660 544
к I кв.2018	− 15%	− 13%	− 12%	+ 3%	− 1%
к II кв. 2017	+ 17%	+ 40%	+ 108%	+ 77%	− 33%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	341	55 545	290	0,85	191 745
к I кв.2018	− 30%	− 41%	− 41%	− 16%	0%
к II кв. 2017	− 10%	+ 24%	+ 38%	+ 53%	− 11%

Аренда

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 кв. 2018 года снизился на 3% по количеству и на 1% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству сократился на 3%, а по общей площади - на 13%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 4 626 объектов общей площадью 2 183 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал снизилась на 1% и составила 18 650 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом выражении за квартал выросла на 8%, а за год – на 10% и составила 301 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 4% и составила 32,6 млрд. руб.

Незначительность изменения как объема предложения, так и ставок, свидетельствует о стагнации на рынке.

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	4 626	32 634	2 183	0,47	18 650
к I кв.2018	− 3%	− 4%	− 1%	+ 2%	− 1%
к II кв. 2017	− 3%	− 12%	− 13%	− 10%	+ 1%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 1% по торговой, на 5% по офисной и вырос на 3% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости вырос на 9%, по офисной уменьшился на 18%, а производственно-складской недвижимости – на 13%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 46%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (16%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 318 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости – на 1% до 17 488 руб./кв.м/год, а по производственно-складской не изменилась и составила 6 640 руб./кв.м/год.

Несущественное снижение ставок, как за квартал, так и за год характеризует состояние рынка как стагнирующее.

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	1 153	8 559	342	0,30	30 318
к I кв.2018	+ 1%	− 10%	− 1%	− 1%	− 2%
к II кв. 2017	+ 12%	+ 6%	+ 9%	− 3%	− 4%

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 605	18 777	1 008	0,39	17 488
к I кв.2018	− 5%	− 3%	− 5%	− 0%	− 1%
к II кв. 2017	− 8%	− 19%	− 18%	− 11%	− 1%

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
Значение	868	5 297	833	0,96	6 640
к I кв.2018	− 1%	+ 3%	+ 3%	+ 4%	0%
к II кв. 2017	− 5%	− 11%	− 13%	− 8%	+ 1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 1%, а по общей площади – снизился на 1%. Объем предложения за год вырос на 12% по количеству, а по общей площадки - на 9%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1 153 объекта площадью 342 тыс.кв.м, из них 69 объектов - в центре и 1 084 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 10% в центре и не изменился за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 67 789 руб./кв.м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 60 000 руб./кв.м/год, снизилась с 42% и 37%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 1% и составила 28 124 руб./кв.м/год.

Судя по более существенному снижению ставок по объектам в центре, спрос на них снижается сильнее, что может говорить о переоценке рынка собственниками соответствующих помещений.

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	1 153	8 559	342	0,30	30 318
к I кв.2018	+ 1%	− 10%	− 1%	− 1%	− 2%
к II кв. 2017	+ 12%	+ 6%	+ 9%	− 3%	− 4%

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	69	919	15	0,21	64 789
к I кв.2018	− 3%	− 7%	− 10%	− 7%	− 5%
к II кв. 2017	− 5%	+ 7%	− 9%	− 4%	+ 9%

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	1 084	7 640	327	0,30	28 124
к I кв.2018	+ 1%	− 10%	− 0%	− 1%	− 1%
к II кв. 2017	+ 13%	+ 6%	+ 10%	− 3%	− 4%

13:30	Кассир не имеет права выдавать сдачу банкнотами с серьезными повреждениями – ЦБ РФ
13:10	Татьяна Навка регистрирует свой бренд
12:45	М.Видео-Эльдорадо: продажи климатической техники в 2024 году выросли на 46%
12:20	X5 начала нанимать работников из Индии
11:55	Открыта онлайн-регистрация на NATMALL 2025 – главную выставку для развития бизнеса в торговых объектах!
11:30	Wildberries расширил сервис курьерской доставки из ПВЗ еще на полсотни городов
11:05	Nikoliers: 2025 год станет рекордным по объему ввода ТЦ в Московском регионе в динамике последних трех лет

RRG: итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Последние новости

Самое популярное

RRG: итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Читайте также

Последние новости

Самое популярное