RRG: итоги II квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
время публикации: 10:00 07 августа 2018 года
Как вёл себя рынок коммерческой недвижимости во втором квартале 2018 года? Какие экономические факторы оказали влияние на стоимость помещений и объем предложения?
Во 2 квартале 2018 г. на рынке продажи при снижении объема предложения наблюдался незначительный рост цены, а на рынке аренды ни объем предложения, ни цены существенно не изменились.
Судя по некоторому росту цен, на рынке продажи несколько вырос спрос на торговые помещения, в то время как на рынке аренды роста спроса ни по одному из сегментов не наблюдалось.
Среди основных отличий развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
- Хотя ни в центре, ни за его пределами цены почти не изменились, в целом по торговым помещениям наблюдался рост цен, что произошло из-за роста доли более дорогих помещений в центре. Арендные ставки снизились как в пределах Садового кольца, так и за его пределами, причем в первом случае – более существенно.
- Арендные ставки по офисным объектам почти не изменились, в то время как цены по объектам в центре и за его пределами несколько выросли, причем в центре этот рост был выше. Общее снижение цен по офисам происходило за счет роста доли более дешевых объектов за пределами центра.
- Цены продаж по производственно-складским помещениям за квартал немного снизились, а ставки почти не изменились.
Судя по незначительности изменения ставок и цен, рынок продолжает стагнировать, при этом заметное снижение объема предложения на рынке продажи привело лишь к незначительному росту цен. Есть положительные небольшие сдвиги, что не может не радовать.
Как уже неоднократно указывалось ранее, быстрого выхода из стагнации в условиях системности существующих проблем ожидать не приходится.
Объем предложения
Во 2 кв. 2018 года объем предложения снизился на 18% по количеству и на 22% по общей площади. За год, по сравнению c 2 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 5% по количеству и 8% по общей площади.
Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 073 объекта общей площадью 2 826 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена во 2 кв. 2018 года выросла на 2% и составила 166 734 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал также выросла на 11%, а за год – на 2% и составила 2 693 $/кв.м. Общая стоимость объектов предлагаемых на продажу коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 20%, а за год - на 14%, составив 471 млрд. руб.
Незначительность роста цен при существенном снижении объема предложения может говорить о том, что эластичность спроса в условиях достигнутого насыщения рынка в настоящее время находится на низком уровне.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 2 073 | 471 240 | 2 826 | 1,36 | 166 734 |
| к I кв.2018 | − 18% | − 20% | − 22% | − 5% | + 2% |
| к II кв. 2017 | − 5% | − 14% | − 8% | − 3% | − 7% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости сократился на 40%, по офисной – на 14%, по производственно-складским помещениям – на 36%, а по помещениям свободного назначения – не изменился.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению со 2 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 41%, по офисной – снизился на 9%, по производственно-складским – на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 14%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (19%), производственно-складские (11%) и торговые помещения (11%).
Ценовые показатели
За 2 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 4% до 217 414 руб./кв.м, по офисной сократилась на 2% и составила 183 979 руб./кв.м, по производственно-складской – снизилась на 2% и составила 70 919 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 1% до 187 030 руб./кв.м.
По сравнению со 2 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 11% по торговой, на 12% – по офисной, выросла на 16% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 7% по помещениям свободного назначения.
Несущественное снижение цен за квартал по всем сегментам (кроме торговых помещений) указывает в целом на низкий уровень деловой активности.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 382 | 66 630 | 306 | 0,80 | 217 414 |
| к I кв.2018 | − 29% | − 38% | − 40% | − 16% | + 4% |
| к II кв. 2017 | − 7% | + 26% | + 41% | + 52% | − 11% |
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 1 227 | 308 320 | 1 676 | 1,37 | 183 979 |
| к I кв.2018 | − 13% | − 15% | − 14% | − 1% | − 2% |
| к II кв. 2017 | − 5% | − 20% | − 9% | − 4% | − 12% |
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| Значение | 235 | 37 601 | 530 | 2,26 | 70 919 |
| к I кв.2018 | − 27% | − 38% | − 36% | − 13% | − 2% |
| к II кв. 2017 | + 21% | − 7% | − 20% | − 33% | + 16% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 229 | 58 690 | 314 | 1,37 | 187 030 |
| к I кв.2018 | − 7% | − 1% | 0% | + 7% | − 1% |
| к II кв. 2017 | − 18% | − 20% | − 14% | + 5% | − 7% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Во 2 квартале 2018 г. экспонировалось 382 торговых объекта общей площадью 306 тыс.кв.м, из них 41 объект – внутри Садового Кольца и 341 объект – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 15%, по общей площади – 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 30% и на 41% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2018 г. снизилась на 1% и составила 660 544 руб./кв.м.
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра не изменилась и составила 191 745 руб./кв.м.
Цена в целом по торговым объектам в условиях отсутствия роста цен отдельно по торговым объектам в центре и за его пределами выросла за счет роста доли более дорогих объектов в центре, так как уровень снижения общей площади таких объектов снизился менее значительно. Исходя из незначительности изменения цен как за квартал рынок торговых объектов в центре и за его пределами стагнирует.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 382 | 66 630 | 306 | 0,80 | 217 414 |
| к I кв.2018 | − 29% | − 38% | − 40% | − 16% | + 4% |
| к II кв. 2017 | − 7% | + 26% | + 41% | + 52% | − 11% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 41 | 11 084 | 17 | 0,41 | 660 544 |
| к I кв.2018 | − 15% | − 13% | − 12% | + 3% | − 1% |
| к II кв. 2017 | + 17% | + 40% | + 108% | + 77% | − 33% |
| Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 341 | 55 545 | 290 | 0,85 | 191 745 |
| к I кв.2018 | − 30% | − 41% | − 41% | − 16% | 0% |
| к II кв. 2017 | − 10% | + 24% | + 38% | + 53% | − 11% |
Аренда
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды во 2 кв. 2018 года снизился на 3% по количеству и на 1% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству сократился на 3%, а по общей площади - на 13%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 4 626 объектов общей площадью 2 183 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка за квартал снизилась на 1% и составила 18 650 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за квартал и год вырос на 9%, цена в долларовом выражении за квартал выросла на 8%, а за год – на 10% и составила 301 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 4% и составила 32,6 млрд. руб.
Незначительность изменения как объема предложения, так и ставок, свидетельствует о стагнации на рынке.
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 4 626 | 32 634 | 2 183 | 0,47 | 18 650 |
| к I кв.2018 | − 3% | − 4% | − 1% | + 2% | − 1% |
| к II кв. 2017 | − 3% | − 12% | − 13% | − 10% | + 1% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 1% по торговой, на 5% по офисной и вырос на 3% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости вырос на 9%, по офисной уменьшился на 18%, а производственно-складской недвижимости – на 13%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 46%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (16%).
Ценовые показатели
Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 318 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости – на 1% до 17 488 руб./кв.м/год, а по производственно-складской не изменилась и составила 6 640 руб./кв.м/год.
Несущественное снижение ставок, как за квартал, так и за год характеризует состояние рынка как стагнирующее.
| Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 1 153 | 8 559 | 342 | 0,30 | 30 318 |
| к I кв.2018 | + 1% | − 10% | − 1% | − 1% | − 2% |
| к II кв. 2017 | + 12% | + 6% | + 9% | − 3% | − 4% |
| Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 2 605 | 18 777 | 1 008 | 0,39 | 17 488 |
| к I кв.2018 | − 5% | − 3% | − 5% | − 0% | − 1% |
| к II кв. 2017 | − 8% | − 19% | − 18% | − 11% | − 1% |
| ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| Значение | 868 | 5 297 | 833 | 0,96 | 6 640 |
| к I кв.2018 | − 1% | + 3% | + 3% | + 4% | 0% |
| к II кв. 2017 | − 5% | − 11% | − 13% | − 8% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 1%, а по общей площади – снизился на 1%. Объем предложения за год вырос на 12% по количеству, а по общей площадки - на 9%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 1 153 объекта площадью 342 тыс.кв.м, из них 69 объектов - в центре и 1 084 помещения – за его пределами.
Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 10% в центре и не изменился за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 67 789 руб./кв.м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 60 000 руб./кв.м/год, снизилась с 42% и 37%.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 1% и составила 28 124 руб./кв.м/год.
Судя по более существенному снижению ставок по объектам в центре, спрос на них снижается сильнее, что может говорить о переоценке рынка собственниками соответствующих помещений.
| Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 1 153 | 8 559 | 342 | 0,30 | 30 318 |
| к I кв.2018 | + 1% | − 10% | − 1% | − 1% | − 2% |
| к II кв. 2017 | + 12% | + 6% | + 9% | − 3% | − 4% |
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 69 | 919 | 15 | 0,21 | 64 789 |
| к I кв.2018 | − 3% | − 7% | − 10% | − 7% | − 5% |
| к II кв. 2017 | − 5% | + 7% | − 9% | − 4% | + 9% |
| Торговые вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 1 084 | 7 640 | 327 | 0,30 | 28 124 |
| к I кв.2018 | + 1% | − 10% | − 0% | − 1% | − 1% |
| к II кв. 2017 | + 13% | + 6% | + 10% | − 3% | − 4% |
0
Читайте также
Последние новости
Самое популярное
-
Новые потребители товаров FMCG — кто они?
-
Как удержать курьеров и повысить их лояльность: практики Яндекс Еды
-
Покупательские привычки: как мы покупаем и как нам продают
-
Кейс: Теряли деньги в несезон из-за текучки продавцов, а потом внедрили корпорат...
-
HENDERSON переходит на онлайн-инкассацию Moniron
