Складской сегмент Московского региона 2020: минимальная вакансия и лидерство онлайн-игроков

В то же время в структуре нового объема предложения часть собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние пять лет. Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года – 56% от совокупного поглощения в России. 

Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 тыс. кв. м. Лидером спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок – это самый высокий показатель за все время.


Предложение

По итогам III квартала 2020 года общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 15 797 тыс. кв. м. За прошедшие девять месяцев на рынке было введено в эксплуатацию 592 тыс. кв. м складских объектов.


Источник: Knight Frank Research, 2020

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 58%, что соответствует 344 тыс. кв. м. Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр продуктового ритейлера «Глобус» общей площадью 60 тыс. кв. м. Доля собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние 5 лет.

34% от общего объема нового предложения, или 203 тыс. кв. м, пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Стоит отметить ввод 16-го и 17-го корпусов логопарка «Сынково» общей площадью чуть более 24 тыс. кв. м.


Источник: Knight Frank Research, 2020

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I–III квартале 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона

Год	Квартал	Название объекта	Девелопер/Собственник	Общая площадь, м2
2020	Q1	Распределительный центр Wildberries (2-я/3-я очереди)	«А плюс девелопмент»/Wildberries	92 000
2020	Q3	Распределительный центр Глобус	«Глобус»	60 000
2020	Q3	Коломенский завод	PNK Group	47 000
2020	Q2	Логопарк «Софьино», корпус 3.2	«Логопарк Менеджмент»	49 615
2020	Q1	РЦ «Верный»	PLT	44 444
2020	Q1	Логопарк «Быково», корпус Р	«Логопарк Менеджмент»	42 894
2020	Q2	Логистический центр	Lizard	26 971
2020	Q3	Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса	«Строительный альянс»	24 526

Источник: Knight Frank Research, 2020

По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года общий объем введенной складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800-850 тыс. кв. м.


Вакансия

За девять месяцев 2020 года доля вакантных площадей достигла 2,2%, став минимальной с 2013 года, когда доля свободного предложения составляла 2,1%. В абсолютном выражении по итогам III квартала на рынке свободно 346 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости. Помимо высокого спроса на складские площади уменьшению доли вакантных площадей также способствует строительство собственных объектов.  
 

Источник: Knight Frank Research, 2020

По итогам III квартала 2020 года на северо-восточном направлении Московского региона отмечено наибольшее предложение свободных площадей в абсолютном значении – чуть более 72 тыс. кв. м, или 8,6% от общего объема предложения на данном направлении. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на юго-западном направлении Московского региона. По итогам III квартала 2020 г. здесь свободно менее 2 тыс. кв. м качественных складских площадей, или 0,1% от общего объема предложения на данном направлении. 

Ожидается, что к концу 2020 года доля вакантных площадей в регионе сохранится на текущем уровне и составит 2,1-2,2%.

---

Читайте также: Низкая вакантность на складском рынке Петербурга привела к росту арендных ставок

---

Ставки аренды

По итогам девяти месяцев 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4 000 руб./кв. м/год triple net. На юго-западе Московского региона сохранился самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды – 4 605 руб./кв. м/год triple net. 

Высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды обусловлен тем, что на юго-западном направлении основной объем свободного предложения формируется лотами со ставкой аренды 5 000-6 000 руб./кв.м/год triple net в объектах, которые располагаются недалеко от МКАД. 

Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона – 3 200 руб./кв.м/год triple net. Ставка аренды на востоке снизилась на 6% по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда она достигала 3 400 руб./кв.м/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 4 000 руб./ кв. м/год triple net.


Источник: Knight Frank Research, 2020


Спрос и распределение сделок 

Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года – 56% от совокупного поглощения в России. Помимо исторически высокого спроса на складскую недвижимость в Московском регионе, высокий показатель сделок в Москве объясняется так же тем, что на рынке были заключены крупнейшие сделки, например, аренда по схеме built-to-suit компанией Ozon 130 тыс. кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад», аренда по схеме built-to-suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 91 тыс. кв. м в «PNK Парк Домодедово» с возможностью расширения до 182 тыс. кв. м.
 

Источник: Knight Frank Research, 2020

В I-III кварталах 2020 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московском регионе составил 985 тыс. кв. м, что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 г., когда объем спроса составил 1 139 тыс. кв. м.

Наибольшее количество сделок было заключено на южном направлении Московского региона – 34% от общего объема сделок, или 328 тыс. кв. м. На западном направлении Московского региона прошло 27% от всего объема сделок, или более 255 тыс. кв. м. При этом доля сделок, заключенных на северо-восточном направлении Московского региона, составила 11% от общего объема спроса. Меньше всего активности отмечается на юго-восточном, восточном и северо-западном направлениях: доля сделок со складской недвижимостью на данных направлениях варьируется от 2 до 4%.


Источник: Knight Frank Research, 2020

Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 тыс. кв. м. Крупнейшей спекулятивной сделкой стала аренда компанией Wildberries 46 тыс. кв.м в логопарке «Raven Russia Пушкино», которая была заключена на краткосрочный период.

При этом на рынке отмечается рост сделок, заключенных по схеме built-to-suit с последующей арендой. По итогам I–III кварталов 2020 года на сделки подобного типа пришлось 38% от совокупного объема спроса, что на 30 п.п. больше итогового показателя 2019 года, когда она составляла 8% от общего поглощения. 

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает, что крупнейшие сделки были заключены представителями онлайн-торговли, что объясняется увеличением их активности в связи с пандемией. Снижение доли спекулятивной аренды и рост доли сделок по схеме built-to-suit обусловлены как невысокой долей вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона, так и наличием особых требований к складским объектам со стороны компаний, представляющих сектор онлайн-торговли и розничного ретейла, которые наиболее активны на рынке в 2020 году. 

По итогам девяти месяцев 2020 года на покупку готовых зданий пришлось 14% от общего объема сделок, или 139 тыс. кв. м.


Источник: Knight Frank Research, 2020

Лидером в структуре спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок, что является самым высоким показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости не только в столичном регионе, но и в России в целом. Доля сделок, заключенных сегментом онлайн-торговли, возросла на 36 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года. Основными потребителями складской недвижимости в Московском регионе из этой сферы стали такие компании, как Ozon (163 тыс. кв. м по итогам трех кварталов), Wildberries (120 тыс. кв. м), «ВсеИнструменты.ру» (чуть более 115 тыс. кв. м).

Второе место занял сегмент розничной торговли, объем сделок в котором по итогам III квартала 2020 г. составил 187 тыс. кв. м, или 19% от совокупного поглощения. Доля сделок, заключенных представителями розничной торговли, снизилась на 7 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда она достигла 26%.

15%, или чуть более 151 тыс. кв. м, пришлось на дистрибьюторские компании. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка здания компанией «Орион» 34 тыс. кв. м по схеме built-to-suit в «PNK Парк Пушкино».


Источник: Knight Frank Research, 2020

Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2020 г.

Год	Квартал	Арендатор	Сфера деятельности компании	Объект/расположение		Общая площадь, кв.м	Тип сделки
2020	Q3	Ozon	Online-торговля		«Ориентир Запад»	130 436	BTS аренда
2020	Q3	«ВсеИнструменты. ру»	Online-торговля		«PNK Парк Домодедово»	91 000	BTS аренда
2020	Q2	X5 Retail Group	Розничная торговля		Логопарк «Новая Рига»	89 384	BTS аренда
2020	Q3	Wildberries	Online-торговля		Логопарк «Пушкино»	46 000	Аренда
2020	Q3	IDS Borjomi Russia	Производство		«PNK Парк Северное Шереметьево»	45 020	Продажа
2020	Q2	X5 Retail Group*	Розничная торговля		«Север-4»	43 800	BTS аренда
2020	Q2	Marvel Logistics*	Транспорт и логистика		«PNK Парк Валищево»	40 578	BTS продажа

* Сделка с участием Knight Frank

По словам Константина Фомиченко, на рынке продолжается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в первом полугодии на фоне карантинных мер. Таким образом, по итогам года общий объем спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1,2–1,3 млн кв. м. При этом в структуре спроса кардинальных изменений не ожидается.

Аналитика подготовлена экспертами 
международной консалтинговой компании Knight Frank

New Retail