Собственники против арендаторов: кому реально угрожает закон об одностороннем расторжении договора

Пандемия как небезызвестная дама с косой прошлась по большинству сегментов российской экономики. Приговор она вынесла не всем, но серьезное и буквально «китайское» предупреждение  сделала практически каждому. Противостояние кризисным явлениям в чем-то даже сплотило рынок. Крупные компании начали более охотно делиться экспертизой, предоставлять работу сотрудникам конкурентов, временно потерявшим работу и даже запускать совместные проекты, стараясь за счет синергии дополнять друг друга. 

Уже никого не удивляет, что каршринговый сервис доставляет покупки, а персонал в униформе Бургер Кинга готовит любимые коктейли и сэндвичи в «Яндекс. Лавке». Конечно, розничные сети, которые по причине ассортимента или локаций, были вынуждены полностью закрыть свои магазины, высказывают критику в отношении компаний, чья деятельность продолжается, хоть и в сильно урезанном состоянии и с кратным падением трафика. Но в целом, на рынке есть ощущение объединения усилий и общности боли.

На фоне общего благолепия есть сегмент, в котором с первого дня самоизоляции запахло жареным. Сразу было очевидно, что договориться с полным удовольствием для каждой стороны не получится. Арендодатели и арендаторы – две стороны одного процесса, чьи полярные интересы всегда были поводом для «тихой войны». И у тех, и у других – бизнес, и те, и другие считают своих «заклятых партнеров» причинами всех своих бед.

Арендаторы уже давно требовали пересмотреть условия аренды, взяв за основу процент с оборота. И в 2014-2015 году процесс даже пошел, тогда, по данным CBRE, порядка 40% торговых центров страны начали реализовывать новую схему арендных платежей вместо фиксированной ставки. Появился даже гибридный сценарий, при котором оборот арендатора за определенный период переводился в дальнейшую фиксированную ставку аренды. 

Таким образом, для арендатора учитывался его оборот, который во многом зависит от привлекательности локации, бренд-микса, маркетинговых активностей (и резонно, что арендодатель несёт за всё это ответственность), а арендодатель получал стабильность и возможность прогнозировать экономику объекта. Это был безусловный шаг навстречу, компромисс, но камнем преткновения оставалась недостаточная прозрачность в вопросах оборотов арендатора. 

Тогда же, в 2014 договоры аренды стали активно «отвязывать» от валюты, поняв, что в стране, где главная валюта – рубль, который имеет обыкновение падать в цене, фиксировать платежи в крепких долларах и евро равносильно сидению на бочке с порохом. 

При общей перманентной конфликтности сегмента, наблюдалось некое равновесие, при котором обе стороны процесса были в большинстве случаев недовольны друг другом, но всё же понимание нахождения в единой лодке (практически подводной) помогало не расшатывать посудину слишком резко. Арендаторы ворчали на хозяев локации из-за недостаточности маркетинговых активностей и нежелания что-либо менять, арендодатели упрекали ритейлеров в неправильной работе с ассортиментом и общей нерасторопности, но договоры и прописанные в них штрафы заставляли сохранять статус-кво годами. 




Принятие закона

Когда в середине марта Правительство сообщило о закрытии музеев, библиотек и досуговых учреждений, стало ясно, что следующими на очереди торговые центры, работа которых также сопряжена с большим скоплением людей. Тем более что в число досуговых учреждений вошли и кинотеатры, работающие в составе крупных торговых объектов. 26 марта временно прекратили работу точки общественного питания, а также объекты розничной торговли. Исключение составили лишь аптеки и продовольственные магазины, работающие в стрит-ритейле. Стало понятно, что большой битвы не избежать.

Правительство предприняло попытки купировать конфликт между арендаторами и арендодателями путем предложения последним налоговых льгот в случае уступок розничным операторам, однако данная мера не помогла, и переговорный процесс вошел в острую фазу. Арендодатели требовали, угрожали, арендаторы в ответ показывали пустые карманы, которым наполниться было попросту нечем. 

В середине апреля владельцы ТРЦ устали, и некоторые ритейлеры начали отмечать небольшой конструктив со стороны оппонентов в виде небольших уступок по арендной плате. Ключевое слово «некоторые».

Точечные договоренности и отсрочки не могли решить проблему, нужен был принципиальный системный подход, реализовать который мешал и тот факт, что сегмент торговли одеждой и обувью не был внесен в число отраслей, значительно пострадавших от последствий пандемии, и связанных с ней ограничений. 

В начале апреля представители крупного сетевого fashion-ритейла обратились к премьер-министру РФ Михаилу Мишустину с просьбой о включении их в число компаний, которым требуется господдержка. Всего документ подписали руководители 49 компаний: топ-менеджеры обувного ритейлера «Эконика», «Рив Гош», «Модного континента», Modis, Hugo Boss Rus LLC, «5 карманов-А», «БНС Груп», «Стокманна», Летуаль, Tamaris, 12 STOREEZ и др. В числе мер, предлагаемых для поддержки отрасли, прозвучало и предложение объявить пандемию COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы, позволяющим пересматривать договоры аренды, согласно ст. 401 и 451 Гражданского кодекса РФ.

18 апреля голос отрасли был услышан, и в обновленном списке наиболее пострадавших сегментов торговли появилась торговля одеждой и обувью. Включение компаний в этот перечень позволял получить доступ к льготному кредитованию и госгарантиям по инвестиционным проектам, рефинансированию долгов и другим мерам поддержки, однако необходимость платить аренду по действующим контрактам с торговыми центрами с компаний это решение не снимало. 

Напряжение росло, всё чаще стороны были готовы идти на открытое противоборство. Арендаторы Новокузнецка, Твери жаловались в местную прессу, что владелец ТЦ их удерживает силой, не позволяя выехать из неработающего помещения. Некоторые конфликты решались в рукопашном бою с привлечением полиции.

30 апреля крупные ритейлеры вновь обратились к Правительству с открытым письмом, в котором предложили детальную схему эффективных мер поддержки, в числе которых была и помощь торговым центрам. В частности, предлагалось включить отрасль по управлению недвижимостью ТЦ и ТРЦ в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции. Этот шаг позволил бы владельцам ТЦ и ТРЦ получить отсрочку по выплате налоговых платежей и страховых взносов, получить льготные кредиты на выплату зарплаты персоналу, и как следствие, стать более гибкими в переговорах с арендаторами, чьи возможности по соблюдению договорных обязательств к тому времени снизились до минимума. 

Это интересный момент, ведь ритейлеры искренне искали возможность ослабления ситуации не с позиции обиженной стороны, а предложив нивелировать базовый «центр напряженности». 

Однако Правительство поступило иначе, и 7 мая внесло в Госдуму законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды без штрафа. Документ практически молниеносно был принят в первом чтении, и если законопроект будет поддержан, арендаторы, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, которые прилежно платили арендную плату, смогут в одностороннем порядке отказаться от договора аренды без штрафов и покинуть торговый центр, оплатив лишь последний месяц. Их освободят от ответственности за односторонний отказ от договора, за убытки в виде упущенной выгоды и за убытки при досрочном расторжении договора.




Договороспособность – главное преимущество в пандемию

Пожалуй, одним из ключевых слов, которое, начиная с конца марта, звучало в наших разговорах с ритейлерами, было слово «договариваться». 

Договариваться с банками, договариваться с персоналом, и, конечно же, договариваться с торговыми центрами и владельцами помещений в стрит ритейле. И практически сразу начали звучать оценки «адекватный» и «неадекватный» арендодатель, в том смысле, что часть собственников локаций показали себя договороспособными партнерами, сразу понимали необходимость компромиссов, и были готовы обсуждать варианты выживания в этой непростой «связке». Часть же арендодателей твёрдо стояли на своем, проявив полнейшую недоговорспособность. И именно они – последние виноваты в том, что впоследствии был предложен силовой метод выхода из арендных отношений. 

По данным АКИТ, порядка 20% торговых центров до сих пор ведут диалог с арендаторами с позиций силы, и, несмотря на подавляющее меньшинство, они способны обанкротить большинство торговых сетей. 

Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, д.э.н. считает, что способность обеих сторон прийти к компромиссу в середине марта или чуть позже, помогла бы избежать нынешней ситуации. 

«На мой взгляд, законопроекта, который мы сейчас обсуждаем, не было бы, если бы арендаторы и арендодатели смогли месяц или полтора назад договориться о начислении арендной платы. 

Например, собственники могли освободить от нее полностью закрытые магазины, взимая только эксплуатационный платеж. В этом случае арендаторы не стали бы лоббировать досрочное расторжение договоров, а затаились бы в ожидании лучших времен. А теперь для урегулирования споров нужно будет принять закон, защищающий также и арендодателей», – комментирует Павел Люлин.

Арендаторы и в контексте возможного принятия закона рассматривают его совсем не исключительно как напалм, с помощью которого можно сжечь все мосты и забыть о проблеме, – проблемы даже в случае появления законодательного решения еще будут. Многие из опрошенных ритейлеров воспринимают закон как еще один инструмент для выстраивания более взвешенного переговорного процесса. В конце концов, ритейлер не может торговать с лотка на улице, и качественные локации ему нужны, поэтому едва ли можно ожидать, что все ритейлеры дружно хлопнут дверью и уйдут в ночь.

«Закон позволит заставить стороны договариваться не c позиции силы, а сточки зрения экономики и здравого смысла, выровнять баланс сил и интересов в моменте», – говорит Борис Кац, директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо».

И, безусловно, закон станет возмездием для тех торговых центров, которые не сумели стать эффективной локацией, и откуда арендаторы не выходили лишь по причине высоких штрафных санкций. «5 депозитов за выход? Нет, лучше будем терпеть», – и такую позицию можно понять. 

«Сейчас все сети нарушили финансовые условия договоров, и ТРЦ могут расторгнуть все неудобные им партнерства.  Арендаторам временно на специальных условиях даны такие же права», – считает Борис Кац. 

Всего две недели отделяют нас от пересечения роковой линии в два месяца неуплат, после которых любой торговый центр имеет полное право разорвать договор в одностороннем порядке с практически каждым арендатором, чей магазин закрыт с конца марта, и который физически не может заплатить, получив, помимо прямых долгов, штрафные санкции и пени. И в такой игре у арендаторов и на самом деле появляется временное зеркальное право. 

---

Читайте также: Арендаторы смогут в одностороннем порядке расторгать договоры только до октября

---

Ровно то же самое – о дополнительных правах – говорят и ритейлеры, большинство из которых (по известным причинам) просят не упоминать их названия.
 
«Конечно, мы не уйдем из всех торговых центров и локаций, нам ведь нужно торговать. Но есть небольшая часть арендодателей, от которых мы уйдем сразу после принятия закона. Давно хотим это сделать», – к этому сводится основная мысль. 

Николай Московкин, коммерческий директор, сеть «Эконика», подчеркивает, что «кабальные условия», согласованные в далеком прошлом, не позволяют компании проявлять гибкость манёвров, необходимую для, буквально, спасения бизнеса:

«Этот законопроект позволит нам закрыть неэффективные объекты. Кроме того, это возможность начать переговорный процесс с арендодателями с чистого листа, то есть при не достижении договоренностей каждая сторона будет понимать, что возможно прекращение взаимоотношений, а это в текущих реалиях не выгодно никому».

Иван Утенков, основатель первой федеральной сети цветочных супермаркетов «Цветочный ряд» рассказал об опыте своей компании в выстраивании отношений с арендодателями и арендаторами, так как ритейлер является одновременно и тем,  и другим. Компания  вступила в Ассоциацию цветочных ритейлеров России, внутри которой был подписан меморандум по поводу взаимоотношений с арендодателями:

«Но ещё до вступления в ассоциацию мы договорились об арендных каникулах на протяжении всего срока, пока наши магазины зарыты – порядка 80-85% от всех объектов, это где-то примерно 90 объектов.

Что касается цветочных ритейлеров и не только – если компания (ритейлер магазина) не работает в данный момент, то и арендная плата не должна взиматься. Наша компания также является арендодателем, и я в частности. Если торговая деятельность наших арендаторов не ведётся – мы даём 100% скидку на этот срок. Если продолжается – даём скидки от 30% до 50%, потому что и у продуктовых магазинов, и у аптек выручки значительно упали».

Иван рассказал, что компания воспользуется законом, если он будет принят, и причина ухода – послекризисное падение спроса. 

«Что касается законопроекта – мы обязательно им воспользуемся. Речь идёт о тех объектах, по которым нам дали скидку, но мы знали, что будем закрывать их в связи с ожидаемым спадом спроса после открытия. Эти договоры были подкреплены нашим правом выхода в одностороннем порядке, уведомив за 4 или 6 месяцев. Новый закон даёт нам возможность выйти из договора, просто уведомив арендодателя, и при этом забрать депозит. Это, можно сказать, реальная помощь нашему сектору бизнеса», – рассказал Иван Утенков.

Директор розничной сети DIY-маркетплейса «ВсеИнструменты.ру» Вячеслав Финаков, рассказал, что на скидки по аренде договориться удалось. 

«На текущий момент удалось договориться о скидке на аренду во всех регионах. Средняя скидка 22% (апрель-май-июнь). Её размер разный в зависимости от текущей ставки, положения арендодателя, отношений с арендодателем и срока работы в данной локации, а также от общей обстановки в регионе. Период предоставления скидки тоже разный, но не дольше второго квартала 2020 года», – рассказал Вячеслав Финаков. 

Таким образом, можно предположить, что ультиматумы со стороны арендаторов будут, в большинстве случаев,  звучать в ответ на ультиматумы владельцев помещений. И способность договариваться и после принятия закона будет оставаться важнейшим бизнес-инструментом. Качество локаций и тональность взаимоотношений с арендодателем остаются главной ценностью во все времена. 




Возмездие для недоговороспособных

Арендодателей тоже можно понять, – содержание торгового центра, особенно объекта федерального уровня, требует серьезных вложений. И даже в состоянии закрытия при сниженных эксплуатационных расходах торговые объекты имеют обязательства перед банками и несут высокое налоговое бремя. 

«Владельцы торговых центров считаются “денежными мешками”, которые отлично себя чувствуют во все времена. Но это не так. У собственников в большинстве случаев есть кредитные обязательства перед банками на 7-10 лет, и есть активы, которые можно забрать в счет долга, к тому же большой пул налогов. Поэтому доходность получается не такой высокой, как думают многие», – рассказывает Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, д.э.н.

По данным на конец марта Российский союз торговых центров (РСТЦ) в письме, направленном премьер-министру России Михаилу Мишустину с просьбой оказать государственную поддержку торговой недвижимости, указывал, что совокупный долг торговых центров перед банками – 1 трлн рублей.  Чтобы не допустить увольнения миллионов людей и полного дефолта отрасли, РСТЦ просил правительство субсидировать процентные ставки по действующим кредитам не менее чем на 4%, отсрочить уплату НДС и налога на прибыль на три месяца (с возможностью продления до января следующего года). Запрос не получил ответа, хотя именно такие решения могли добавить манёвренности зажатым в угол арендодателям. 

В ответ на утверждения о полной бесправности арендаторов Павел Люлин напоминает, что до пандемии арендатор имел некоторые рычаги давления на девелопера.

«Например, под разными предлогами отказывался платить аренду, банкротился и оформлял магазин на другое юридическое лицо. Но так поступали только недобросовестные арендаторы. У арендодателя на этот случай был депозит и прописанные в договоре штрафы за досрочное расторжение. На мой взгляд, меры с двух сторон были сбалансированными», – считает эксперт и призывает решать проблему с двух сторон. 

«В текущем виде законопроект вызывает ощущение, что на собственников торговой недвижимости пандемия никак не влияет. Но ведь обе стороны страдают одинаково. Собственными силами никому с этим не справиться, поэтому поддержка государства важна и для арендатора, и для арендодателя», – отмечает Павел Люлин.

---

Читайте также: Торговые центры готовятся к изменениям в составе арендаторов

---

По его мнению, разрешать арендаторам досрочно расторгать договоры без штрафов, с возвратом депозита можно было бы на других условиях. Например, если выручка снизилась более чем на 70%. Но это для условий после пандемии, а в текущей ситуации многие арендаторы фиксируют падение доходов на 90% и выше. Сейчас законопроект прошёл первое чтение и идёт сбор поправок. В обсуждение изменений к нему уже включились и представители ТРЦ и арендаторов. Первые лоббируют усложнение процесса, отказ от возврата депозитов, вторые же пытаются провести его в состоянии как есть.

Исследовательская компания Watcom на минувшей неделе поделилась данными исследования, в котором приняли участие 60 представителей со стороны торговых центров и 60 представителей ритейла. 93% опрошенных рассказали, что готовы идти на уступки арендаторам, но уступки должны быть компромиссными. Только 8% арендодателей готовы полностью обнулить арендную плату на период простоя. 32% участников исследования рассказали, что идеальным вариантом для них является скидка и рассрочка платежа. 30% считают необходимым выплату OPEX, считая этот шаг резонным, так как и в закрытом состоянии магазины следует охранять и поддерживать в торговом центре чистоту и порядок. Тем более что в ТРЦ, где продолжает функционировать продуктовый якорь и магазины, которые обслуживают свои онлайн-продажи, должны быть электричество и уборка.

Девелоперы реально смотрят на вещи, и практически половина (42%) готовы к тому, что состав арендаторов претерпит серьезные изменения, а некоторые и вовсе готовятся к тому, что торговые площади займут ИП, что повлечет за собой более мелкую «нарезку».

Президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артем Соколов подчёркивает, что принимаемый закон не так прост, как его трактуют многие медиа. В одностороннем порядке расторгнуть договоры аренды смогут не все арендаторы, а лишь добросовестные арендаторы, которые входят в число отраслей, пострадавших от последствий пандемии. При выходе из договора они должны будут оплатить последний месяц, доказав, что потери выручки составили не менее 50%. Таким образом, для прерывания договора ритейлеру придется проделать серьезную работу. 

При этом будет ошибкой воспринимать новый закон исключительно в контексте угрозы для торговых центров. 

«Договороспособные арендодатели выиграют от принятия данного закона, так как их локации пополнятся дисциплинированными арендаторами, которые сейчас вынуждены работать в составе торговых центров, не желающих идти на компромисс, и преследующих единственную цель – любым путем, не принимая во внимание объективные обстоятельства, получить платежи. Получается, что торговые объекты, нежелающие услышать ритейлеров, отнимают потенциальную выручку у ТРЦ, которые проявляют гибкость и ценят своих арендаторов-партнеров», – подчеркивает Артем Соколов.

* * *

Гибкость и договороспособность – навыки, которые являются главной надстройкой к временной мере в виде закона, второе слушание которого пройдет уже 20 мая. Просто сотрясать воздух и мериться потерями – не сработает. У арендодателей – налоги, кредиты, эксплуатация, коммуналка, реклама, ФОТ, у арендаторов – налоги, аренда, ФОТ, эквайринг, закупки, утилизация, кредиты, и нужно ДОГОВАРИВАТЬСЯ! Договариваться друг с другом, и максимально активно держать связь с государством для того, чтобы новый закон устраивал, насколько это возможно, обе стороны процесса. Пока действия арендаторов выглядят более активными, чем шаги их больших партнеров. 

Ольга Жукова