Страховка для торговых центров: как не упустить важное

Экономический кризис, вызванный пандемией, в той или иной степени затронул все розничные сети. Наиболее сильно пострадали именно торговые комплексы и непродовольственный ритейл. Причины всем понятны – это и большой перерыв в деятельности, и рост закупочных цен, и снижение покупательской способности населения.

Сейчас в период восстановления бизнеса эксперты рекомендуют наряду с финансовыми рисками не забывать о других не менее серьезных угрозах. Пожары, наводнения, кражи – все эти события могут существенно навредить деловой активности торговых центров.

Ущерб от самого крупного пожара, который случился пять лет назад на строительном рынке «Синдика» в Москве, составил 8 млрд рублей. Тушение торговых рядов, расположившихся на площади 150 тысяч кв метро, заняло у пожарных два дня. Пожар нанес серьезный удар как по бизнесу владельцев рынка, так и под деятельности арендаторов 900 магазинов. Владельцы «Синдики» застраховали свой бизнес, о страховке также позаботились некоторые арендаторы магазинов, хотя и не все. Последним пришлось покрывать убытки самостоятельно. Такие ситуации случаются, к сожалению, в торговом бизнесе по-прежнему достаточно часто.
 
Сегодня страховые компании предлагают самые различные программы защиты ритейла, как страхование отдельных рисков, так и комплексные программы. В каждом случае условия договора имеют свои особенности, которые зависят от размеров торговых помещений, количества торговых точек, сроков договора и покрываемых рисков. 

О том, какие специальные условия следует учесть крупному ритейлу при заключении договора страхования и как эффективно построить взаимодействия со страховщиком, рассказывает управляющий партнер юридической компании LCI Partner Ольга Злотя.


Как правильно выбрать страховую компанию, с чего следует начать заключение договора страхования?

Разговор о правилах заключения договора страхования хотела бы начать с конца, то есть с процесса урегулирования убытков. Традиционно в самом начале все продавцы (а в данном случае страховщики) хвалят свой товар и рассказывают только о его преимуществах. Однако качество товара покупатель может оценить только спустя некоторое время. В случае с полисом страхования – после наступления страхового случая. Поэтому хочу дать самый простой совет - при выборе страховой компании оцените количество судебных процессов с участием того или иного страховщика и статистику отказов в страховых выплатах. Это информация позволит вам понять, насколько реально получить от конкретных страховых компаний компенсацию при наступлении страхового случая. 

Страхование крупных объектов, как правило, сопровождается участием в данной процедуре страхового брокера, который помогает сформулировать условия договора страхования с учетом интересов своего клиента. Если у руководства торгового комплекса сложились партнерские отношения со страховым брокером, я настоятельно рекомендую привлекать его к вопросу заключения договора страхования. А при наступлении страхового события - к диалогу со страховщиком по вопросу урегулирования убытка. 

Основная моя рекомендация при заключении договора - проработка каждого из существенных условий договора страхования с учетом того, как оно будет работать при наступлении страхового случая. Если нет полного понимания, как то или иное положение договора будет реализовано на практике, необходимо совместно с юристом довести его до логического завершения. 

В целом, на мой взгляд, рынок страхования в России достиг уже своей зрелости и готов предложить сложные страховые продукты, которые будут удовлетворять требованиям ритейла любого масштаба. 


Какие риски следует предусмотреть в договоре страхования собственнику торгового центра?

Самые актуальные риски, с которыми может столкнуться торговый центр – это пожары, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц. Поскольку ТРЦ несет ответственность перед третьими лицами (арендаторами и посетителями), страхование ответственности – неотъемлемый must have страхового пакета. 

В целом, я рекомендую комплексное страхование, и наряду со страхованием имущества и ответственности всегда страховать перерыв в деятельности (business interruption).

Во-первых, такой подход позволит оптимизировать расходы на страхование и получить скидку на страховой полис. Во-вторых, комплексный договор страхования, заключенный у одного страховщика, сможет обеспечить максимальную страховую защиту и конструктивно подойти к вопросу урегулирования страхового случая.
 
Я также советую внимательно подойти к обсуждению существенных условий договора. Например, срок действия договора, на первый взгляд, кажется стандартной формальностью. Однако необходимо различать такие понятия, как срок действия договора и период ответственности страховщика. При страховании перерыва в деятельности торгового центра необходим пролонгированный период действия ответственности страховщика. Так как именно в этот период должно быть восстановлено не только пострадавшее имущество, но и арендная деятельность центра.
 
Чтобы наладить работу крупного торгового центра, который поврежден наполовину, и восстановить арендные платежи до прежнего уровня, обычно достаточно 2,5-3 года. Так как на практике страховщик стремится завершить период своей ответственности сразу после восстановления самого здания. Очень важно учесть при составлении договора именно этот момент. От того, какой период удастся согласовать, зависит реальный объем возмещения недополученной прибыли. 

Размер страховой суммы и порядок выплаты страхового возмещения – одна из наиважнейших частей договора.

Согласование этих пунктов всегда следует делать с учетом процедуры урегулирования убытков. Важно заложить в страховое покрытие дополнительные расходы на восстановление имущества и арендной деятельности. Например, в договоре страхования имущества такими расходами могут быть затраты на ускоренное восстановление имущества, расходы на согласование пожарной документации и авторского надзора (строительного контроля), оплата услуг экспертов и консультантов, которые будут привлечены страхователем в процессе урегулирования убытков, и многие другие расходные статьи.


 
При страховании перерыва в деятельности в качестве дополнительных расходов мы рекомендуем предусмотреть оплату расходов на повторную сдачу помещений в аренду, специалистов, деятельность которых будет направлена на минимизацию убытка, расходы на маркетинг и рекламу, а также и иные мероприятия, способствующие восстановлению арендной деятельности. 

Данный список может быть очень обширен, в связи с чем я рекомендую прорабатывать все условия с юристом, специализирующимся в области страхового права. В зависимости от специфики работы ТРЦ практикуется страхование от таких рисков как убытки в результате поломок машин, а также в связи с невозможностью поставщиков коммунальных услуг осуществить поставку электроэнергии, водоснабжения, а также в результате различного рода внезапных аварий.
  
Обязательно следует обратить внимание на то, как разграничена ответственность собственника торгового центра и арендаторов в отношении арендуемых помещений. 

Важно закрепить в договоре, кто несет ответственность за имущество магазинов, отделку помещений и так далее. Именно от этого будут зависеть дальнейшие условия договора страхования в части согласования кандидатуры выгодоприобретателя и дальнейших действий страхователя при урегулировании страхового случая. 

В моей практике был случай, когда договор страхования предусматривал переход права собственности на неотделимые улучшения к собственнику ТРЦ только после окончания договора аренды. Страховой случай произошел до передачи помещения собственнику, поэтому страховщик отказывался признавать право ТРЦ на получение страхового возмещения за неотделимые улучшения. Данную проблему удалось разрешить только посредством комплексного толкования договора страхования и договоров аренды. 


На какие пункты договора ритейлеры должны обратить внимание при страховании перерыва в деятельности?

Порядок расчета страхового возмещения в части перерыва в деятельности торгового центра очень непростой. 

Во-первых, должны быть учтены все категории убытков, предусмотренные действующим законодательством. Например, это могут быть недополученные платежи от сдачи помещений в аренду, прекращение выплат операционных расходов, в том числе коммунальных и маркетинговых платежей, и другие поступления.

Во-вторых, в обязательном порядке должна быть учтена система финансовых взаимоотношений с арендаторами. Если доход от сдачи помещений в аренду включает в себя коммунальные платежи, то при расчете страхового возмещения будет учитываться экономия электроэнергии, воды и других операционных расходов в период, когда ТЦ не работал. Размер страхового возмещения в этом случае уменьшится на сумму экономии.

---

Читайте также: Чаще всего бизнес страхуют предприятия оптовой и розничной торговли

---

 

Это условный пример. На практике система учета экономических показателей при расчете страхового возмещения выглядит намного сложнее. Поэтому я настоятельно советую проработать договор страхования с юристами и финансистами. 

Основная цель данного вида страхования – возврат страхователя в то финансовое состояние, которое существовало бы, если бы не произошел страховой случай. 

Я полагаю, что внедрение страхования от перерыва в деятельности в повседневную практику позволит стабилизировать ситуацию в торговом ритейле и будет способствовать дальнейшему развитию розничного сектора экономики.

Ольга Злотя, 
управляющий партнер юридической компании LCI Partner,
Для New Retail