0/5
Подпишитесь на новости ритейла

Я ознакомлен с политикой конфиденциальности и принимаю её условия

Торговля на улице и ее площадки, моральные ориентиры, скрепы и кодексы, или как не испортить себе бизнес?

Торговля на улице и ее площадки, моральные ориентиры, скрепы и кодексы, или как не испортить себе бизнес?
Сергей Семенович Собянин ответил за Москву ренессансом стрит-ритейла. Как бы ни хотелось арендаторам гипнотизировать альтернативную реальность, но повышающийся спрос указывает некоторым собственникам на возможность заработать не хуже, чем в прежние времена.
Торговля на улице и ее площадки, моральные ориентиры, скрепы и кодексы, или как не испортить себе бизнес?

На фото: Михаил Петров, генеральный директор компании SmartEstateMoscow

Моя сага в трех частях поведает о том, чем сегодня живет и дышит стрит-ритейл – и по каким правилам играют собственники и арендаторы – наши вечные «кошки-мышки» наоборот.  



Часть 1 - «Печальная»

Неликвид – он и в Африке неликвид

Если судьба распорядилась вам быть хозяином помещения на третьей линии от магистрали в районе проживания пенсионеров и ипотечников, шансов получить себе арендатора, который поправит ваше финансовое положение, нет. В мезозойскую эру торговых центров спрос на товары был настолько высок, что даже самый маленький ручеек пэтэушников обеспечивал табачную палатку миллионным доходом – и казалось, так будет всегда. Сегодня арендные показатели начали расти не у коробок со стеклом по фасаду, а у недвижимости с трафиком людей с доходом выше среднего. 

Принцип хайпа: расчет на примитивный игровой азарт 

В свое время, делая сделки в Москве в огромном количестве, я не понимал, почему у меня не получается зарабатывать на залах игровых автоматов и прочих демонах темной стороны стрита. Позже лично я ответил на этот вопрос так: созидание и жажда наживы есть противоположно заряженные частицы, идущие как бы рука об руку, но параллельно.
 
Новый тренд – открытие рынков и фуд-холлов без хайпа не обошелся. Некоторые арендаторы все же слили информацию, что в одном из таких проектов аренда достигает 70% от оборота торговой точки. А ресторанные площади в зонах, где они очевидно успешны – начало Кутузовского проспекта, Патриаршие и т.д., – достигают 150 тыс. рублей за метр в год. Вернулись также взносы за переуступку прав аренды: за ресторан в одной из таких зон попросили 2 миллиона долларов – вполне посильная сумма для принцессы одной из бывших восточных республик, например.

А какие, собственно, кроме этих богоспасаемых локаций стоит рассмотреть современным интересантам стрита? Об этом в следующей части.


Часть 2 – «Романтическая»

В первой части мы с вами выяснили, как обстоят дела у ресторанов в ТОП-местах с лоснящимися собственниками. А что же делают остальные?

Локации для бизнеса или бизнес для локаций?

Все остальные более-менее успешные локации, которые позволяют делать бизнес арендаторам, пришли к пониманию, что простой – это убыток, а стабильный арендатор на скидке – все еще доход. Такие собственники очень внимательны к профилю деятельности и бренду оператора, его истории платежей по другим адресам, и вообще, оценка идет даже по личным качествам. Осознанные арендатор и арендодатель понимают, что жить им придется вместе, и надо выстраивать партнерскую коммуникацию. 

Торговля на улице и ее площадки, моральные ориентиры, скрепы и кодексы, или как не испортить себе бизнес?

Все еще часто встречаются собственники помещений, которые сдают в аренду и продают магазины как квартиру, где квадратный метр есть ценность сама по себе: это как раз те, на чьих витринах раз в полгода висят призывы об аренде. Более опытные собственники понимают, что их товар – это на самом деле сборы с квадратного метра будущего арендатора. 

Смешные арендаторы

Традиционные арендаторы торговых центров, попадая в стрит, похожи на коровку на льду – ведь отработанный набор аргументов по снижению размера аренды здесь совершенно не работает. 

Представьте, вы – собственник одного хорошо расположенного магазина, сменивший за несколько десятилетий владения несколько десятков арендаторов. Вам глубоко фиолетово, пригонит ли арендатор трафик или нет, заходят ли покупатели в магазин или нет: вы рассматриваете арендатора только как стабильный и гарантированный договором доход, ни больше, ни меньше. Единственным сколько-нибудь серьезным аргументом является срез рынка аналогичных помещений в данной локации и их условий аренды. Собственник пойдет на условия арендатора только в случае, если действительно поверит в риск переезда к соседу с дисконт-ставкой, но Poker face арендатора при такой игре ва-банк должно быть невозмутимо железным. 

Но что это мы все про танец для двоих?

В каждой истории должен быть третий человек – агент. Чем он может помочь арендатору, да и может ли? Об этом в следующей части.








Часть 3 – «Оптимистическая»

В первой части мы выяснили ключевые аспекты современных помещений, во второй – познали тяжесть совместного бытия арендаторов и собственников. Теперь настало время рассказать о третьей стороне медали под названием арендные отношения – агентах. И с чем их едят.

А нужны ли агенты?

Многие собственники компаний, специализирующихся на развитии в стрит-ритейле, давно уже имеют прекрасные базы данных собственников, которым может позавидовать любое крупное агентство. Необходимость в посреднике, казалось бы, должна отпасть, но не надо недооценивать мышку-норушку, которая изо дня в день занимается арендой, и силой манипуляции может конкурировать с кардиналом Ришелье. 
  1. Лучшие по соотношению «цена/качество» помещения не доходят до открытого рынка сдачи в аренду, так как арендуются сразу по истечению предыдущего контракта – и это работа агента.

  2. Профессиональный агент – это профессиональные аргументы в торге. Позаботьтесь, чтобы агенту было интересно за вас торговаться, и финансовые «чудеса» от волшебника-агента  не заставят себя долго ждать.

  3. Никогда, слышите, никогда не пытайтесь «отжимать» агента на комиссию: платите больше, чем он хочет. Кейс: одна владелица супермаркета дисконтировала комиссию агенту вдвое по ходу сделки. Агент молча согласился с этим и договорился с собственником помещения о бонусе за клиента без торга. Комиссия агента составила 250% от ожидаемой комиссии с арендатора, арендатор получил помещение втридорога – все остались довольны.
Локация, локация, локация определяет перспективы бизнеса. Что же лучше, дешевая аренда и вторичное местоположение, или трафик и высокая ставка – каждый для себя определяет сам.  Самый правильный совет – держаться золотой середины и чистой кармы во всем и всегда. 

Желаю удачи в поиске лучших и самых подходящих мест для вашего бизнеса!


Все статьи Михаила Петрова читайте в авторском спецпроекте «Торговые центры. Живые и мертвые»

Об авторе: Петров Михаил Андреевич, генеральный директор компании SmartEstateMoscow, которая уже более 13 лет предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам на рынке коммерческой торговой недвижимости. Михаил Петров является признанным экспертом ведущих федеральных изданий, на его счету сотрудничество с лучшими торговыми центрами страны, такими как МЕГА, «Атриум», «Авиапарк», «Метрополис» и другие.

время публикации: 10:00  19 ноября 2018 года
0
Теги: стрит-ритейл

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо авторизоваться:  
ЕГАИС Плюс
Redis Retail Big Show NY 2019