Главными вызовами для экономики России в ближайшие годы станут рост неравенства и диспаритет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами будет расти во всех сегментах рынка.
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield, отметил, что согласно прогнозу, средний рост экономики в России составит 1-1,5%. Однако де факто это будет означать, что «кто-то вырастет на 10%, а кто-то упадет на 10%». Разрыв между лидерами и аутсайдерами даже в одной отрасли будет все больше увеличиваться. Фактически принадлежность к лидерам для бизнеса будет определяться доступом к финансированию и государственным проектам.
При этом, государство рассчитывает стимулировать экономику за счет строительства, обратил внимание Денис Соколов. В своих прогнозах до 2036 года Минэкономразвития делает ставку на строительство и финансовый сектор, называя их в числе отраслей, чей вклад в ВВП страны будет расти. Отсюда и национальная задача по строительству 120 млн кв. м жилья в год.
«Государство будет стараться стимулировать строительство. Будет строиться жилье и другая недвижимость, причем строиться много. Мы должны это учитывать в своей деятельности», - подчеркнул он.
Банки, которые получили возможность кредитовать застройщиков, покупателей жилья и также зарабатывать на обслуживании эскроу-счетов, обеспечат рост финансового сектора.
Вместе с тем, 2018 год уже показал рекордные темпы роста жилищного и потребительского кредитования. Ипотечная задолженность россиян выросла на 25%. «Это колоссальный прирост за год. Но это все-еще 6% от ВВП», - уточнил Соколов. Для сравнения этот показатель в странах Восточной Европы составляет 20%.
Гораздо важнее, как отмечает Денис Соколов, обратить внимание на рост фактических сроков жизни ипотечных кредитов. Именно по сроку выплаты ипотеки вскоре можно будет определять успешные и депрессивные домохозяйства. Если на выплату кредита потребовалось всего 5-7 лет, домохозяйство можно назвать успешным, а если больше, то уже депрессивным.
Торговая недвижимость
В торговой недвижимости увеличивается разрыв между лидерами и аутсайдерами.
Как пояснила Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, в условиях ограниченных ресурсов потребители выбирают наиболее выгодные предложения и посещают максимально привлекательные объекты.
«Даже близко расположенные торговые центры могут существовать в совершенно разных условиях. Тот, что ближе стоит к шоссе и метро, не будет испытывать проблем с арендаторами и трафиком, а ТЦ буквально через дорогу окажется полупустым. В ближайший год борьба за потребителя продолжится», – отметила Татьяна Дивина.
Согласно прогнозу, в текущем году в России будет построено и введено 700 тыс. кв. м торговых площадей. Такое увеличение будет обеспечено, главным образом, за счет открытия крупномасштабных проектов – ТЦ «Саларис» (GLA - 105 тыс. кв. м) и торговой части парка развлечений «Остров Мечты» (GLA - 70 тыс. кв. м). «Появление этих объектов может сильно изменить ситуацию на рынке», - подчеркнула Дивина.
Склады
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, подтвердил, что и на складском рынке Московского региона средняя ставка больше не является решающим показателем.
«За 2018 год рост ставок составил более 10% с 3,3 тыс. руб. до 3,6-3,8 тыс. руб. Но у нас есть объекты, где запрашиваемая ставка составляет 2,5 тыс. руб. и меньше. Одновременно есть объекты со ставкой больше 4 тыс. руб.», – рассказал он.
Вместе с тем, на рынке отмечается серьезное сокращение вакансии.
«Главный тренд года – рекордный спрос на складские площади в Московском регионе: более 1,7 млн кв. м. Это оказывает влияние на баланс спроса и предложения, и вынуждает арендаторов поднимать ставки», – пояснил Дорофеев.
К тому же, на рост ставок влияет дефицит больших блоков свыше 20 тыс. кв. м. Выбор ограничен, поэтому за доступные блоки в качественных локациях арендаторы всерьез конкурируют. «На рынке уже есть случаи, когда девелопер выбирает, с кем он будет заключать сделку», - отметил глава департамента.
Сложившаяся ситуация также вынуждает арендаторов обращаться к формату build-to-suit. Однако, как отметил Егор Дорофеев, повышение НДС, удорожание стройматериалов и рост стоимости строительства объектов также может привести к тому, что девелоперы будут вынуждены повышать ставки.
Все это говорит о том, что вероятно скоро может произойти разворот от рынка арендатора к рынку арендодателя, считает Егор. Даже на рынке build-to-suit девелоперы, которые контролируют самые качественные земельные участки в востребованных локациях, видят конкуренцию среди арендаторов и покупателей, за право получить объект на этом участке.
Также Егор Дорофеев рассказал, что в 2019 году могут появиться новые успешные проекты складской недвижимости вблизи МКАД. По его словам, в 2018 году наблюдался устойчивый спрос на такие объекты. Но предложение у МКАД ограничено, а строительство новых объектов не велось несколько лет.
Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, рассказала, что на 2019 год запланирован ввод всего 717 гостиничных номеров. Средний рост рынка составит 5,6%. Но, по мнению Усенко, такую динамику не стоит воспринимать негативно: «Рынку еще предстоит «переварить» те 2,5 тыс. номеров, которые в 2017-2018 годах вышли на рынок».
Прошлый год, безусловно, прошел под сильным влиянием ЧМ-2018, вследствие чего количество посетителей Москвы выросло, по официальным данным, на 9% по сравнению с 2017 годом – до 23,5 млн. человек.
Операционные итоги 2018 года можно признать выдающимися: прирост средней цены на номер для рынка в целом - 38,4%, а увеличение показателя доходности на номер – 46,1%. Однако к концу года «эффект ЧМ-2018» оказался практически исчерпанным, считает Марина Усенко.
«На примере других городов, принимавших ЧМ, мы рассчитывали, что будет эффект в увеличении количества посещений. Но эффект от безвизового въезда по паспорту болельщика не дал значимых результатов. Только порядка 1000 человек вернулось в Москву. Остается надеяться, что мы еще увидим результат», - отметила Марина Усенко.
По данным эксперта, 2019 год будет годом ценовых войн на гостиничном рынке. Поэтому ситуация для участников будет нелегкой. Рост выручки гостиниц не превысит уровня инфляции.