Бизнес на складах: как заработать на инвестициях в складскую недвижимость

@Midjourney6
Рассказал генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев. 

Аналитический центр «Вектор Проект» в течение последнего года фиксирует существенный рост спроса со стороны бизнеса и инвесторов на проектирование складских помещений современного типа. Мы проектируем всю размерную сетку складских помещений, однако явно лидирует один формат – так называемый Light Industrial. 

Light Industrial – это относительно новый для нашего рынка формат, он востребован в основном малым и средним бизнесом. Компании обычно используют его для размещения производств, упаковки и хранения товаров, а в небольших по площадях блоках открывают офисы и магазины.

Light Industrial отличается рядом качественных характеристик. Как правило, это новые или реконструированные помещения. Находятся они в относительной близости от населенных пунктов. Такие локации отличаются современным дизайном, коммуникациями, а также хорошим освещением, озеленением – и все это является требованием рынка. Сейчас многие компании готовы переплачивать за отличное качество и дизайн. 

Факторы роста

Причин для быстрого роста популярности этого формата сразу несколько. 

Широкий функциональный спектр применения и возможность «нарезать» площади на небольшие блоки сделали этот формат практически незаменимым. На таких площадках одинаково удобно развернуть производство, открыть шоу рум или офис.  

Проблемы с логистикой, перебоями в поставках вынуждают ритейлеров и дистрибьюторов увеличивать остатки на складах, расширять складские площади. Маркетплейсы не только диктуют спрос на склады большей площади, но и повышенной комфортности. С учетом бурного развития онлайн-торговли, спрос со стороны этих участников рынка сохранится еще долго. 

Общий дефицит современных складов дополнительно толкает вверх спрос на Light Industrial. Многие иностранные бренды, которые покинули страну, не торопятся освобождать склады. Условия договоров аренды у некоторых таковы, что гораздо выгоднее дождаться окончания их срока. Заполняемость складов в Москве и в ближайших локациях на сегодняшний день приближается к 95%. Освобождающиеся склады уходят практически моментально. 

Самые ликвидные форматы

 
Себестоимость строительства Light Industrial в среднем выше на 10-15%, чем, например, складского комплекса формата big box. При этом из-за дефицита вакантных предложений, дороговизны, больших сроков строительства и в целом популярности формата, ставка аренды в сегменте Light Industrial будет выше минимум на 20-30%.

Тем не менее, для инвесторов и застройщиков рынок открывает большие перспективы. По нашим оценкам, спрос на склады и цена на аренду будут двигаться вверх как минимум еще 2-3 года, пока на рынок не выплеснется тот объем объектов, который находится сейчас на этапе строительства.

---

Читайте также: Топ-5 трендов Foodtech рынка, в которые стоит вкладываться в 2024 году

---

● Big box

Это, пожалуй, самое конкурентное направление. Сюда вышли застройщики, которые уже не могут рассчитывать на привычную рентабельность на рынке жилья. Некоторые маркетплейсы начали строить склады «под себя». И такая тактика не лишена логики. У маркетплейсов особые требования к объему площадей, системам вентиляции и другим коммуникациям, поскольку у них на складах работает большой штат людей. 

Компании из других секторов дефицит вакантных площадей тоже может подтолкнуть к тому, чтобы самим заняться стройкой. Даже с учетом роста цен на стройматериалы и ставок по ипотеке, вкладываться в собственное складское помещение оказывается выгоднее, чем арендовать.

Главная сложность – найти землю под строительство. Вакантных предложений вблизи въездов в столицу почти нет. Строительство смещается вглубь Симферопольского, Киевского, Калужского шоссе, М4 Дон, М11, а также вдоль транспортных магистралей, близких к ЦКАД. После запуска скоростной магистрали М12, активно идет строительство складов по Новорязанскому шоссе.

Строительство склада от 10-20 тыс. квадратных метров обойдется от 50 тысяч рублей за квадратный метр, продать его через 1-2 года можно по цене 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.

● Строительство для сдачи в аренду или продажи

Наиболее рентабельным считается строительство небольших складов для продажи или сдачи в аренду. Речь идет о складах площадью 500 кв метров – 1,5 тыс. кв метров. Строительство склада обойдется порядка 50-70 тыс. рублей за кв метр, а вот продать его через 1-2 года можно по цене 120 тыс. рублей за кв метр.

● Дробление больших складов на блоки

Инвесторы приобретают небольшие склады 800-3000 кв. метров для разбивки на блоки с последующей сдачей в аренду или продажу. Это еще одно из наиболее рентабельных направлений на рынке недвижимости. Маржа в этом случае может достигать 50%.

Антон Баксараев,
генеральный директор компании «Вектор Проект». 

Для NEW RETAIL