Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы, минусы и особенности

@Freepic
По данным РБК, в 2023 году объем рынка коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость вырос на 33% до 323,5 млрд рублей. В 2024 году интерес к коллективным инвестициям продолжает расти.

О том, что такое коллективные инвестиции, в чем главные преимущества и недостатки, рассказал учредитель S&P Development Алексей Салькинов.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют нескольким инвесторам вкладывать средства в один и тот же проект. Управляющая компания формирует закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) с помощью, которого собирается сумма, необходимая для выкупа недвижимости. 

Состав фондов для коллективных инвестиций чаще всего включает объекты складской, торговой и офисной недвижимости. Каждый инвестор, после того как управляющая компания приобретет объект, становится собственником доли фонда и получает процент дохода от аренды или продажи объекта.

Управлением и эксплуатацией объекта занимается управляющая компания. Вкладчики в этом не участвуют, но при этом получают доход за сдачу площадки. Размер перечисленных арендных платежей зависит от расходов и поступлений за каждый месяц. Коллективные инвестиции дают инвесторам пассивный доход и позволяют работать с крупными активами, которые ранее были недоступны.

К основным преимуществам коллективных инвестиций относят:

● Низкий порог входа. Коллективные инвестиции позволяют людям с небольшим бюджетом участвовать в крупных проектах. 

Например, с суммой 500 000 рублей инвестор может стать владельцем стабильного объекта. Это может быть большой склад, где арендатором является крупный маркетплейс или торговый центр с большим количеством магазинов. Формат коллективных инвестиций является гарантом стабильности и дает возможность начинающим инвесторам получать пассивный доход.

● Профессиональное управление. Коллективные инвестиции чаще всего привлекает компания с опытом, которая в дальнейшем будет профессионально управлять проектом и вести его. 

Например, искать объекты, заключать договоры, привлекать клиентов и прочее. Это несомненный плюс для инвестора: получать процент с недвижимости, не обладая знаниями о тонкостях бизнеса. В худшем случае, если будут сложности в реализации проекта, ― полномочия переходят к более опытным инвесторам, которые будут готовы управлять проектом.

● Диверсификация. Коллективные инвестиции позволяют распределить средства между несколькими объектами коммерческой недвижимости. 

Например, «Альфа-Капитал» предлагает частным инвесторам возможность инвестировать в различные фонды, которые вкладывают средства в акции, облигации, недвижимость и другие активы. Инвесторы могут выбрать подходящий фонд в зависимости от целей и предпочтений и обезопасить свои сбережения. Если на одном проекте будут сложности, доход от других проектов позволит компенсировать убытки и выйти в плюс. При инвестировании в один объект такой возможности нет.

● Пассивный доход. Коллективные инвестиции не обязывают инвестора заниматься вопросами, которые касаются проекта. Существует множество инвестиционных банков с фондами, в которые можно вкладывать средства и ежемесячно получать необходимую информацию, не погружаясь в управленческий процесс. 

Например, «ВТБ Капитал», «ФИНАМ», «Sberbank CIB», «Т-Капитал» и др. Банки самостоятельно отслеживают данные и регулярно отправляют вкладчику отчеты о состоянии вложений. В результате инвестор занимается своими делами, но при этом регулярно получает пассивный доход.


@Freepic

В коллективных инвестициях есть риски, о которых не стоит забывать:

● Недостаток дешевых инструментов. На рынке недостаточное количество дешевых инструментов для образования коллективных инвестиций. Самой правильной формой организации коллективных инвестиций считаются закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Их организация стоит дорого и окупается только на крупных объектах недвижимости. Их стоимость — минимум миллиард рублей. 

Помимо паевых фондов, существуют кооперативы и товарищества, но они не так распространены и защищены. Также есть вероятность возникновения спорных моментов, из-за чего люди не доверяют им.

---

Читайте также: Бизнес на складах: как заработать на инвестициях в складскую недвижимость

---

● Ограниченное влияние. Инвесторы не всегда могут повлиять на финальный итог. Если цена или сроки аренды не устраивают инвестора, окончательное решение остается за управляющей компанией. Есть риск, что пожелания инвестора не будут учитываться при заключении сделки. 

Например, коллективный инвестиционный фонд собирает средства для покупки офисного здания в центре города с высокой доходностью. Управляющая компания получает предложение на аренду от крупной компании, но некоторые инвесторы недовольны условиями. Они считают арендную плату слишком низкой. Несмотря на их недовольство, управляющая компания принимает предложение, которое в будущем может негативно сказаться на доходности инвесторов.

● Ликвидность. Коллективные инвестиции имеют меньшую ликвидность на вторичном рынке, чем целый объект, который оформлен непосредственно на человека. Это связано с тем, что направление коллективных инвестиций развивается быстрее, чем происходят изменения на рынке. Некоторые до сих пор сомневаются в безопасности коллективных инвестиций и предпочитают владеть объектами на сто процентов.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость — эффективный инструмент для создания капитала и получения стабильного дохода. Пять лет назад никто не слышал о закрытых паевых фондах. Сейчас же практически все инвесторы говорят о них как о надежной форме инвестирования в коммерческую недвижимость. 

Вероятно, через пару лет инструмент закрытых фондов станет более доступным и распространенным на рынке недвижимости. Изменения заметны уже сегодня. Например, некоторые компании, которые управляют паевыми фондами, делают их публичными. Компании выводят паи на Московскую биржу и, соответственно, становятся более ликвидными.

Сегодня любой человек может стать владельцем крупной публичной компании, открыв брокерский счет. Идеально было бы, если бы в крупные объекты недвижимости, так же, как и в случае с публичными компаниями, можно было инвестировать по той же схеме. Например, чтобы человек с бюджетом от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей ― мог стать инвестором, приобрести акцию за небольшую стоимость. Сегодня это не так распространено, но, скорее всего, в будущем коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость станут такими же доступными, как инвестиции в публичные компании.

Алексей Салькинов, 
учредитель S&P Development.

Для NEW RETAIL