Как торговые центры Москвы превращаются в жилье: новая жизнь устаревших объектов

Торговая недвижимость – это отрасль, которую принято «хоронить» первой при каждом экономическом коллапсе и с каждой волной пандемии. В любой экстренной ситуации эксперты напоминают о необходимости реконцепции более половины торговых объектов Москвы. Но с завершением каждого кризиса подходят к концу и дискуссии, и многие ТЦ продолжают жить как жили. 

Тем не менее тренд начинает резко меняться. Моллы упустили возможность улучшений и теперь ряд из них ждет снос и строительство жилых комплексов. Гораздо больше повезло проектам, которые так и не были реализованы. 

Индустрия торговой недвижимости постепенно стала одной из самых уязвимых, что обусловлено объективными причинами. В частности, это высокий уровень обеспеченности торговыми площадями в Москве (на уровне 500 кв. м на тысячу жителей) и ограниченность потребительского кошелька, неравномерное распределение ТЦ на карте города (ТЦ – «близнецы» с практически одинаковой концепцией строятся бок о бок), резкий дефицит площадок с удачной локацией под девелопмент крупных объектов, моментальная реакция ТЦ на экономические факторы и недостаточность мер господдержки и т.д. 

Рынок ТЦ Москвы в силу своей зрелости и инертности буквально переполнен объектами, устаревшими и физически, и морально. И если лидеры отрасли прилагают огромные усилия для перекройки концепции своих «детищ», работают над зонированием, совершенствуют микс операторов, развивают омниканальность, то значимая часть объектов работает по принципу «пока гром не грянет» и теряет в оборотах даже в «тучные времена». 

В результате в сегменте заметны два интересных явления. 

Первое – устаревшие торговые объекты, многим из которых реконцепция уже не поможет, выкупаются застройщиками жилья. Второе – собственники площадок, на которых долгие годы планировалось строительство крупных ТЦ, меняют вид использования и начинают строить жилые комплексы. Город находится в процессе постоянных трансформаций, меняется функциональность районов, и многие локации, которые считались буквально топовыми для строительства ТЦ, утратили свои перспективы.



На рынке есть целый ряд ярких примеров как смены назначения участка на этапе проекта, так и редевелопмента действующих ТЦ в жилье.

1. ЖК «Преображенская площадь» вместо крупного ТРЦ

В 2014 году стало известно о планах ГК «Регионы» по девелопменту масштабного ТРЦ возле станции метро Преображенская площадь. Группа купила у АФК «Система» долю в проекте застройки территории Научно-исследовательского института дальней радиосвязи (НИИДАР) и долгое время консалтинговые компании называли эту площадку одной из самых перспективных для строительства ТЦ. 

Но по мере насыщения рынка изменились и планы компании. В текущем году было объявлено, что подразделение группы – Regions Development, реализует на этой площадке ЖК бизнес-класса «Преображенская площадь» общей площадью 246 тыс. кв. м на 1762 квартиры. Компанией уже получено проектное финансирование от Банка ДОМ РФ в размере 41 млрд рублей. С учетом развития локации решение девелопера более чем рациональное: очевидно, что именно качественный ЖК здесь будет максимально востребован. 

2. Жилье вместо ТРЦ Green Mall и первой МЕГИ внутри МКАД

Судьба участка во 2-м Хорошевском проезде, на котором расположена овощебаза «Красная Пресня», менялась неоднократно. В частности, компания «Пересвет Инвест» планировала инвестировать 460 млн долларов в строительство ТРЦ Green Mall (GBA – 315 тыс. кв. м). Участок не раз менял собственников и даже рассматривался под строительство первого ТРЦ «МЕГА» в пределах МКАД. 

В прошлом году стало известно, что застроить территорию бывшей овощебазы жильем может Sezar Group. Пока девелопер официально не подтвердил свои планы. Но в любом случае, нет никаких сомнений, что реализовать на площадке жилой комплекс гораздо целесообразнее, чем построить ТЦ, в зоне охвата которого окажется крупнейший «АвиаПарк» и другие торговые объекты. 

3. ЖК LIFE-Sokolniki на месте увядших «Подсолнухов»

«Подсолнухи» на Открытом шоссе сложно назвать форматным торговым центром. Объект площадью 20 тыс. кв. м состоит из множества корпусов, построенных еще в 2005 году. Компания «Экоофис» прилагала усилия для реновации комплекса и, в частности, запустила фуд-корт «Подсолнухи Art & Food», концепция которого, к сожалению, оказалась одной из самых неудачных на гастро-рынке. 

Торговый объект пострадал от антиковидных мер и в итоге был продан девелоперской компании «Пионер». Как подтвердил представитель группы, на месте «Подсолнухов» будет построен ЖК LIFE-Sokolniki, а также новый современный торговый центр. Восток Москвы является менее насыщенным торговыми площадями, что вполне позволяет реализовать небольшой объект.

Добавим, что в прошлом году группа «Пионер» приобрела специализированный торговый комплекс «Экстрим» на Смольной улице. Компания пока не анонсирует планы по проекту, но логично предположить, что девелопер не станет заниматься эксплуатацией ТЦ, а построит на участке жилье. 

4. ТЦ «Южный» в портфеле группы «Основа»

Торговый центр «Южный» на Кировоградской улице был открыт в далеком 1995 году, прошел через комплексную реконструкцию и был продан группе «Основа». Компания не заявляла планов по сносу ТЦ и, более того, имеет даже небольшой опыт управления торговой недвижимостью. Тем не менее, эксперты рынка полагают, что проект был приобретен под строительство крупного жилого комплекса. 

5. «Брусника» на месте недостроенного ТЦ «Торжок»

Торговый центр «Торжок» в Химках является одним из самых известных долгостроев в Москве. В конце прошлого года судьба проекта была решена: Сбербанк продал 51% своей «дочки», владеющей торговым центром, девелоперской компании «Брусника». На участке в 14 га планируется построить жилой комплекс с общественно-деловой функцией. Параметры проекта пока находятся в стадии разработки.

---

Читайте также: ТЦ готовятся нарастить трафик на февральские и мартовские праздники

---

Пул торгцентров, продающихся под строительство жилья

На рынке Москвы сложился целый пул торговых объектов, которые пока не нашли своего инвестора, но продаются именно под строительство жилья. Самым ярким примером служит ТРК GoodZone (GBA – 143,7 тыс. кв. м), построенный в 2014 году на Каширском шоссе. 

Изначально проект принадлежал австрийскому инвестфонду Immofinanz и компании «Патеро Девелопмент». Затем австрийский игрок полностью консолидировал объект и продал в составе крупного пакета недвижимости компании Fort Group. ТРК GoodZone изначально был построен не в том время и не в том месте, потерял крупнейших арендаторов, поэтому не удивительно, что Fort Group выставила актив на продажу. 

По мнению экспертов, локация мало подходит для торговых объектов, и наилучшим решением станет использование ее для строительства жилья. По данным различных источников на рынке, покупку ТРК рассматривала ГК «Основа», однако сделка еще не состоялась. 

Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости консалтинговой компании JLL: «За исключением небольших периодов развития рынка недвижимости, инвестиции в жилые проекты в целом понятны и привлекательны для более широкого круга инвесторов в сравнении с вложениями в сектор ритейла. 

Сегодня устаревающие торговые центры сталкиваются с необходимостью направлять дополнительные инвестиции в поддержание собственной конкурентоспособности на меняющемся рынке, при этом гарантии, что эти вложения быстро окупятся, нет. В то же время многие ТЦ располагаются на лакомых земельных участках, которых в Москве крайне мало. Потому неудивительно, что некоторые собственники рассматривают продажу устаревших объектов, которые, в свою очередь, привлекают интерес жилых девелоперов, либо изучают варианты их альтернативного использования собственными силами. 

Необходимо понимать, что это требует дополнительных ресурсов на получение необходимых согласований, смену вида разрешенного использования участка и т.д., но в большинстве случаев эти затраты себя оправдывают».

Александр Котов для New Retail