Перспективы торговой недвижимости: мир никогда не будет прежним. Или будет?

Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин делает свои прогнозы: мир вернётся к прежним привычкам, социальным связям, образу жизни, что отразится и на торговой недвижимости.


 

Почему все твердят о точке невозврата? 

В случае с торговой недвижимостью тезис «мир никогда не будет прежним» означает, что люди не будут ходить в торговые комплексы в тех объемах, которыми они обеспечивали проходимость ранее. На текущий момент ТЦ закрыты за исключением продуктовых магазинов и операторов, деятельность которых разрешена законодательно. В ограниченном формате работу ТЦ запустили в Белгородской, Калининградской, Ленинградской областях.

Когда ограничительные меры будут сняты полностью, настанет короткий период, связанный с совершенно стандартным психологическим страхом людей вновь оказаться в заполненном общественном пространстве. То есть будет наблюдаться снижение не только проходимости торговых центров, но и «пассажирооборота» в метро и другом общественном транспорте. 

Тем не менее совершение покупок для человека – это психологическая разрядка.  Сейчас шоппинг стал практически неотъемлемой частью жизни, где покупка не всегда несёт в себе функциональную необходимость. Как правило, это часть досуга, и импульсивные покупки никто не отменял. 

Главная проблема сейчас – неопределенность: мы не знаем и не можем прогнозировать, когда снимут ограничения, и как будет работать психология людей – сколько времени потребуется на то, чтобы перебороть страх посещения общественных мест.


Для кого откроются двери ТЦ?

Нужно учитывать, что около половины наших соотечественников, исходя из результатов различных опросов, абсолютно не верят в то, что вероятность заразиться COVID-19 сколь-либо значима. Следовательно, как минимум эта часть «бесстрашных» покупателей оперативно обеспечит часть былой проходимости. 

Доказательство тому – поток покупателей в торговые центры «Меги» в Ленинградской области, которые не побоялись отправиться в самые крупные ТЦ области, как только появилась такая возможность – 15 мая они открыли двери для покупателей. Ingka Centres сообщили, что в «Меге Парнас» и «Меге Дыбенко» в первые дня после изоляции (15 и 16 мая) посещаемость достигла 42% и 50% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 



17 мая губернатор заявил, что «Меги» закрываются в срочном порядке из-за большого количества посетителей значительная часть которых приезжала из Санкт-Петербурга. Но в ограниченном формате действуют другие ТЦ арендопригодная площадь которых не превышает 25 000 кв.м.

Таким образом, мы будем наблюдать определенный временной лаг между снятием ограничений и восстановлении покупательских привычек. Это значит, что первые недели после открытия торговые комплексы будут оставаться полупустыми. Ход событий будет развиваться не линейно, а циклично. 

Например, говорят, что пандемия может вернуться к нам осенью, так как вирус может быть подвержен фактору сезонности. И если ограничения снимут в июне, до июля люди будут обходиться продуктовыми закупками, после чего, очевидно, проснётся тяга к более вариативному шоппингу. Два летних месяца, окажутся более прибыльными для ТЦ и арендаторов: ~50% привычных посетителей вернутся. Но если пойдёт информационная волна о возвращении коронавируса осенью, этот трафик вновь сойдёт на «нет». 

Формула проста: берём высокую неопределенность, львиную долю людей, не верящих в патологию вируса, вероятность скорого снятия ограничений. И средним арифметическим этих факторов становится умеренно-активный трафик в ТЦ. 


Ожидать ли перемен в самих ТЦ?

Сами же торговые центры безусловно столкнутся с весомыми изменениями. В условиях пост-пандемии они откроются со значительным процентом свободных площадей – не все операторы смогут пережить трёхмесячное отсутствие продаж. 

Рынок частично изменится. Скорее всего, освободившиеся площади сложно будет занять сопоставимыми арендаторами, и в ТЦ появится больше общественных пространств (коворкингов, библиотек, зон отдыха и проч.), которые будут обеспечивать определенный трафик. 

---

Читайте также: Торговые центры готовятся к изменениям в составе арендаторов

---

Вернется ли рынок к былым моделям? 

С оговоркой на перемены потребительских привычек рынок вернётся к былым моделям функционирования уже к лету, точнее ко второму месяцу – июлю. Мы увидим если не взрывной всплеск посещаемости, то хотя бы возврат к заметной активности – он будет зависеть от того, продавцам каких сфер будет разрешена торговля. 

Людям важен физический контакт с приобретаемым товаром, поэтому жизнь явно не перейдёт в онлайн всецело. Также после объявления о свободе передвижений людям захочется компенсировать бытовую рутину многообразным досугом, и шоппинг – одна из популярных идей того, как себя развлечь и порадовать. Все начинается с психологической потребности увековечить новый этап чем-то материальным – это сравнимо с призом за пройденное испытание (в нашем случае карантин). 

С точки зрения жизнедеятельности торговых комплексов, собственникам и управляющим компаниям придётся задуматься над тем, каким образом они будут заполнять пустующие площади. Здесь изменения неизбежны, так как скорая заполняемость сопоставимыми операторами, увы, невозможна в такой непростой период. 

Валерий Трушин 
Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate