Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды

В настоящее время договор аренды нежилых помещений является наиболее распространенным договором в предпринимательской деятельности, ввиду чего судебная практика пестрит проблемами, которые возникают в рамках заключения, исполнения и расторжения данного договора. 

Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.

В настоящей статье юристы юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» рассмотрят некоторые спорные моменты, связанные с судьбой обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого помещения, а также поделятся практическими рекомендациями, позволяющими снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.  

Появление в договоре аренды условий об обеспечительном платеже связано исключительно с интересами арендодателя и призвано упростить процедуру удовлетворения его требований. 

Целью обеспечительного платежа является обеспечение исполнения денежных обязательств арендатора, в том числе обязательств по уплате неустойки в случае нарушения договора, внесению арендной платы, возмещению убытков, связанных с оплатой ремонта, нанесением ущерба имуществу арендодателя, также обеспечительный платеж может быть использован для обеспечения и иных положений договора аренды. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если такие обстоятельства не наступили, то обеспечительный платеж подлежит возврату должнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 381.1 ГК РФ). 

Действие договора аренды при смене собственника арендуемого помещения 

По общему правилу, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). 

Таким образом, новому собственнику переходят все права и обязанности предыдущего собственника (арендодателя), в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже, т.е. обеспечительный платеж, уплаченный прежнему арендодателю, подлежит передаче новому арендодателю. 

Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой: см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 17АП-8593/2017-ГКу по делу N А50-3639/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-296/2016 по делу N А53-3182/2015 и др. 

Это объясняется также тем, что в соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В некоторых случаях в силу принципа свободы договора, договор аренды при смене арендодателя может быть расторгнут. Например, когда договором аренды предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество, также стороны по обоюдному согласию вправе согласовать дополнительным соглашением судьбу обеспечительного платежа или расторгнуть договор аренды с прежним арендодателем и перезаключить его с новым арендодателем на иных условиях. 

В таком случае новый и предыдущий арендодатель могут быть не связаны обязательством по передаче обеспечительного платежа друг другу, в связи с чем обеспечительный платеж подлежит возврату прежним арендодателем арендатору, а новый арендодатель, возможно, потребует внесения нового обеспечительного платежа, если он будет предусмотрен договором аренды.

 

В зависимости от имущественного интереса условно можно выделить две группы ситуаций, связанных с требованием о перечисление обеспечительного платежа: 

1) возврат обеспечительного платежа при прекращении договора аренды арендатору; 

2) требование нового арендодателя к предшественнику о перечислении ему обеспечительного платежа. 

Так, возможна ситуация, в которой арендатор потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника в случае, если он надлежащим образом соблюдал свои обязательства по оплате арендной платы, других причитающихся платежей по договору аренды, а также передал помещение в том состоянии, в котором они были ему переданы, с учетом нормального износа. 

Если новым собственником данная сумма будет неправомерно удержана, то ее следует рассматривать в качестве неосновательного обогащения.

При этом взыскать данную сумму с нового собственника возможно только в том случае, если будет доказано, что данный платеж был получен им от прежнего арендодателя. В ином случае обеспечительный платеж может быть взыскан только с прежнего арендодателя, так как физически денежные средства по договору аренды были перечислены именно предыдущему арендодателю в период, когда он еще был собственником помещения.

 

Данная ситуация может осложниться еще и тем, что к моменту обращения с иском прежний арендодатель помещения может быть ликвидирован в порядке 61 ГК РФ без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. В таком случае арбитражный суд в соответствии с ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу, что препятствует возможности взыскания обеспечительного платежа с ликвидированного юридического лица или индивидуального предпринимателя. 

Также допустима ситуация, при которой договор аренды содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет платежей по основному договору. 

Например, в договоре аренды судьба обеспечительного платежа может быть определена следующим образом: «если в течение в n – количества месяцев (лет) аренды от даты подписания акта приема-передачи помещения не произойдет расходование обеспечительного платежа на погашение подтвержденной задолженности арендатора перед арендодателем, то обеспечительный платеж подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды». 

Так, по истечении определенного времени обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за определенный месяц аренды. 

Но может оказаться так, что сумма обеспечительного платежа не была фактически передана прежним арендодателем новому арендодателю, в итоге новый арендодатель может оказаться как без арендной платы за определенный месяц, так и без обеспечительного платежа. Арендатор в данной ситуации не заинтересован в обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с прежнего арендодателя, поскольку данная суммы была уже зачтена им в качестве арендной платы, в связи с чем интерес к возвращению обеспечительного платежа утрачен. В таком случае право требования обеспечительного платежа по договору аренды возникает у нового арендодателя.

 

На практике нередко первоначальный и новый арендодатели заключают соглашение о перечислении суммы обеспечительного платежа либо подписывают гарантийные обязательства о перечислении обеспечительного платежа новому собственнику, что позволяет снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.  

Таким образом, сумма обеспечительного платежа по договору аренды может быть взыскана как арендатором с нового или прежнего арендодателя, так и новым арендодателем с прежнего арендодателя.

Довольно часто на практике, когда для арендатора наступает момент покинуть арендуемое помещение, арендодатель не желает возвращать сумму обеспечительного платежа, в связи с чем ищет любые предлоги для того, чтобы оставить эту сумму у себя. 

Так, наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства для невозврата суммы обеспечительного платежа: 

• досрочное расторжение договора аренды;
  
  
• задолженность по арендной плате за помещение, когда арендатор фактически выехал из помещения, но отсутствует юридическое оформление прекращения договора, вследствие чего продолжается начисление арендной платы;
  
  
• причинение ущерба помещению арендодателя; 
  
  
• нарушение условий договора и др;

В таких случаях следует обращать внимание, что обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности, и определены случаи, когда такая мера применяется. 

Настоятельно рекомендуем сторонам, заключающим договор аренды, при согласовании условии об обеспечительном платеже подходить к этому вопросу максимально внимательно. Условия договора в части обеспечительного платежа должны быть определенными и не допускать неясностей.

Так, в договоре аренды должны быть предусмотрены порядок, размер и сроки внесения арендатором обеспечительного платежа. 

Важное практическое значение имеет согласование порядка возврата обеспечительного платежа и определение оснований для его невозврата в договоре аренды.

Рекомендуем включать в договор с арендодателем следующие пункты, которые позволят вернуть обеспечительный платеж:

• «Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж, переданный ему Арендатором, в течение /не позднее n-количества дней с момента прекращения Договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора»;

или

• «Обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в счет арендной платы за последний месяц определенного года аренды при условии, если в предусмотренный договором срок не наступят обстоятельства, необходимые для того, чтобы арендодатель смог засчитать обеспечительный платеж в счет исполнения соответствующего обязательства»;

Один из самых важных вопросов при заключении договора касается обстоятельств, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства и не возвращается арендатору. В таком случае в договоре необходимо перечислить конкретные обязательства арендатора, исполнение которых гарантируются обеспечительным платежом (например, обязанность по возмещению убытков, причиненных имуществу арендодателя и третьих лиц или уплате неустойки и др.). 

Также обращаем внимание на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обеспеченного обязательства возможен только при наличии документально подтверждённых расходов арендодателя или задолженности арендатора. 

Это еще далеко не полный перечень нюансов процедуры возврата обеспечительного платежа при смене собственника арендованного помещения, однако настоящая статья показывает, что применение обеспечительного платежа по договору аренды на практике порождает огромное количество вопросов, требующих разрешения. 

Вышеперечисленные рекомендации позволят минимизировать судебные риски, связанные с возвращением суммы обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника арендованного помещения.