Удерживать нельзя, отпустить

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Для того чтобы правильно выстроить правовую модель своего поведения нужно сначала разобраться в тех событиях, которые стали основанием для удержания товара и какие документы в преддверии удержания были подписаны арендатором. В 100% случаях в ответ мы слышим, что основанием для ограничения доступа является неоплата арендной платы. Однако, задолженность по арендной плате – тоже бывает разная. Кроме того, огромнейшее значение имеют условия заключенного вами договора.

Первый момент. 

Правильным будет сказать, что вне зависимости от наличия условий по удержанию в вашем договоре, такое право есть у Арендодателя в силу прямого действия 395 статьи ГК, если вы не исключили ее действие в тексте договора и прямо не прописали, что Арендодатель не вправе удерживать имущество ни при каких обстоятельствах. 

Второй момент.
 
Чтобы понять насколько легитимны действия Арендодателя нужно понять, что входит в состав задолженности. 

Если раньше это могли быть просто штрафы и арендная плата, то сейчас появляются новые виды АП: арендная плата за период простоя и арендная плата после периода простоя. Полного понимания, какова природа аренды на период карантина не сформировалась ни в законе, ни в судебной практике. Постановление об отсрочках за указанный период, стало, своего рода, переговорным бичом, многие ритейлеры искренне не понимают, почему они должны платить аренду на период простоя, пусть и позже.
 
Посему если Арендодатель требует аренду за период, когда в вашем регионе был введен карантин, помещение вами не использовалось – то здесь больше правды на вашей стороне. Если вы возобновляли деятельность, но Арендодатель не дал вам скидку на период после простоя, не хочет переводить на % от товарооборота, вы перестали платить аренду и решили съехать, а разобраться «потом» – то, увы, здесь нет прямых обязанностей Арендодателя исполнять ваши желания и при прочих равных, у Арендодателя есть право на ограничение доступа. 

В этом случае, вам надо сначала анализировать договор, подбирать наиболее корректный правовой механизм расторжения и уже потом в правовом поле осуществлять съезд из помещения. 


 
Третий момент. 

Доказывать Арендодателю, что задолженность, за которую Арендодатель ограничивает доступ не есть задолженность, вам придется только с использованием инструментов Фемиды. Никаких других вариантов НЕТ. Первый вариант – договориться, второй – обратиться в суд. Нет никакого промежуточного способа решения, некоего альтернативного органа, который приедет к Арендодателю и запретит ему ограничивать доступ в помещение. 

Если переговоры не принесли результата, то вероятность того, что «пройдет само» не очень высокая. Отдельно нужно понимать, – ой, как далеко не факт, что суд встанет на вашу сторону и чем дальше вы тянете решение вопроса - тем больше растет ваша задолженность перед Арендодателем. Не уверены в своей правоте – договаривайтесь, не ругайтесь с людьми, с которыми вам потом работать, если баланс справедливости явно не был нарушен. 

Четвертый момент. 

Текст дополнительного соглашения. После первых двух месяцев пандемии многие арендаторы подписывали ДС об обнулении аренды или получении скидок на указанный период. 100% этих ДС содержат в себе оговорки о том, что:

• условия ДС являются справедливыми; 
  
  
• Арендатор настоящим подтверждает, что отказывается от всех прочих прав на отсрочки, скидки (чуть позднее и на право на отказ по 98-ФЗ);
  
  
• Арендатор обязан компенсировать предоставленные скидки, в случае расторжения договора или при наличии просрочках в оплате арендной платы;
  

Если вы подписали вот такое замечательное ДС, а потом перестали платить аренду, потому что рассчитывали на что-то еще, то действия арендодателя – законны, вне зависимости от того насколько они являются честными, порядочными и справедливыми и т.д и т.п.. 

---

Читайте также: Что будет, если не признать права арендатора на расторжение?

---

Пятый момент. 

Если все-таки вы правы. Прям однозначно, Арендодатель устраивает бунт и требует выплаты 100% арендной платы за период простоя, повесил велосипедный замок на дверь и не пускает в ТЦ. Здесь выигрышность спора будет зависеть от ваших корректных действий и скорости. Важно запомнить, по простой аналогии, если вы попали в ДТП, в котором еще и не виноваты, вы же сначала составляете протоколы, вызываете ГИБДД и только потом разбираетесь со страховой/виновником. Если Арендодатель ограничил вам доступ, вам нужно оперативно зафиксировать такие факты и соблюсти все процессуальные тонкости. Их много, но основные звучат следующим образом:

• перед фиксацией факта ограничения доступа, в ы ОБЯЗАНЫ вызвать представителей арендодателя в помещение телеграммой с указанием конкретного времени;
  
  
• при отсутствии представителей Арендодателя, вы подписываете акты об ограничении с третьими лицами, не заинтересованными в исходе дела. Такое третье лицо должно быть готово прийти в суд для предоставления пояснений;
  
  
• составленные акты вы направляете заказным письмом Арендодателю;
  
  
• только после этого вы можете приступить к досудебной и судебной работе.
  

Боитесь не корректно составить документы – привлекайте нотариусов. 

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Для New Retail