Выжить во время реконструкции в ТЦ

На фото: Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Для нас для – юристов все модные слова про реконструкцию, реконцепцию и пр.. пр., пр. сводятся к одному – права ритейлеров будут нещадно нарушать.

Сама по себя реконструкция вещь благая, а зачастую – просто необходимая. Страшна это пороховая бочка тем, что ее последствия в реале вообще никому не понятны. То ли трафик упадет на 10%, а то ли на 80%, то ли вообще закроют. Конечно проще всего федеральным сетям, в большинстве случаев на планировках после реконструкции – место им уже приготовлено. Сложнее всего приходится владельцам небольших сетей, а уж корнеры можно просто «сдуть» с планировок (нет у них предмета аренды, НЕТ).

Разумеется, мы не будем говорить о шоколадной истории, когда договором полностью урегулирован правовой статус Сторон при проведении ремонта. Мы поговорим о той замечательной истории, когда девелопер положил глаз на вашу площадку и планирует сделать из нее 9 зоомагазинов или парк с аттракционами и вискарем.

Но вот проблема, для вас – это хороший прибыльный магазин и съезжать в этом столетии вы не планировали.

Конечно, с нашими арендодателями, как с девушкой, которая решила выйти замуж, остановить не то, что невозможно, но что-то близкое к этому и если реконструкции не миновать, то основных задач для ритейлера, как правило, две:

1. Получить в «новом» ТЦ хорошую площадку и компенсации на период реконструкции;
   
   
2. Поскорее убежать с компенсацией того, что положено. А положено арендатору не так, чтобы мало.
   

И вот три основных момента, которые необходимо учитывать, чтобы реконструкция прошла для вас с максимальной пользой//минимальными потерями:

1. Не надо пользоваться своим правом на односторонний отказ. Не надо вестись на пугалки, просьбы, уговоры и бежать подписывать соглашение о расторжении на устные предложения в будущем, возможно, обсудить площадку. 

Соглашение о расторжении подписывается только в обмен на предварительное соглашение на будущую площадку. Помните, что если вы зверски не нарушали положения договора аренды, то расторгнуть договор с вами – сложно. Если договором не предусмотрено право арендодателя выгнать вас из ТЦ при желании провести ремонт – то заставить вас выехать очень и очень сложно.

И тут ваша задача стать маленькой занозой. Такой, которой проще дать то, чего она хочет. А хочет она – новую площадку, предварительные обязательства и форму ОДА на следующие 10 лет, в новом, реконструированном ТЦ с хорошей ставкой АП.

2. Вы остались в галерее одни. Все съехали, всех закрыли, свет в коридоре выключили, доступ покупателей прекращен. Мимо витрин летают мешки с цементом. Это формальные и реальные основания считать помещение не пригодным для использования по целевому назначению. В 100% договорах аренды целевым назначением является РОЗНИЧНАЯ торговля, которая невозможна в таком вот положении.

Схема стара как мир: вызываем нотариуса, приглашаем на фиксацию фактов арендодателя. Пишем большую претензию, ссылаемся на невозможность использования, прекращаем платить АП. Ждем, когда на вас подадут в суд и судимся.

Задача – не «получить результат судебным процессом», но защищать себя судом, отстоять права и тем самым получить возможность получения результатов переговорами. Помните, в нашем деле размер действительно не имеет значения. Судье, в общем, все равно о 50 кв.м. или 4500 кв.м. идет речь. Гражданский кодекс работает на всех. Сложно, долго, действенно.

---

Читайте также: Чертова дюжина арендных ловушек на примерах драфтов существующих договоров

---

3. Про расходы на ремонт. Никто не вправе заставить вас делать за свой счет новые витрины, новый дизайн и пр. (только если прямых обязательств нет в договоре). Если состояние ваших витрин не несет угрозы жизни и здоровью людей – вы не обязаны ничего менять за свой счет.

Если витрины выполнены силами и за счет арендодателя (ну вдруг такое чудо) – то и их просто по своему желанию менять в вашем помещении не получится. Вы можете согласиться на проведение ремонта за свой счет – если это будет компенсировано устраивающим вас образом. Есть исключительные случаи – они будут прямо прописаны в тексте договора аренды и на это нужно обращать особое внимание при подписании ДА.

Основные рабочие методы носят больше не юридический характер, а характер переговорный, но и в переговорном процессе нужно четко знать свои права, а также то, как права, предусмотренные договором, соотносятся с нормами действующего законодательства.

Именно в такие моменты начинают работать все положения договора, на которые вы не обратили внимания, либо закрыли глаза, как то: ограничение ответственности арендодателя 1/2/6 месяцами арендной платы, отсутствие ответственности арендодателя за действия управляющей компании и собственных подрядчиков и прочие юридические тонкости, которые вам кажутся ересью и вообще событиями, которые никогда не произойдут.

Основа соблюдения ваших прав – это качественный и проработанный договор аренды, не спишите ставить подпись и печать, уделите ему время. Он ответит вам взаимностью.

Евгения Булавицкая,
основатель RetailTrusts