Рейтинг городов Подмосковья, в которых нужно строить ТЦ

Аналитики консалтинговой компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши. В пятерке лидеров по обеспеченности в пуле городов, численность населения которых к 2019 году достигнет 50 тысяч человек, окажутся Мытищи, Химки, Красногорск, Наро-Фоминск, Дмитров.

Методика расчета учитывает новое жилищное и дорожное строительство и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA (отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены), открытие которых запланировано к 2019 году. В рамках исследования собрана информация по 549 торговым объектам различного формата. В статистике учтены жилые новостройки, которые вводятся в эксплуатацию в настоящий момент и будут заселены в обозначенной перспективе.

Для исследования была использована классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA (и, соответственно, размер зоны охвата): суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые.  По классу объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные.  Подчеркнем, что в практике консалтинговых компаний неконцептуальные ТЦ исключаются из выборки для исследований. Такие объекты характеризуются хаотичным составом арендаторов, нерациональными планировками и расположением вертикальных коммуникаций, отсутствием единой стратегии развития и слабой представленностью сетевых ритейлеров. 

RRG впервые рассчитала обеспеченность территорий неконцептуальными объектами. Такие ТЦ необходимо учитывать при анализе рынка, так как они имеют свой спрос, занимают определенную долю рынка и могут оказывать влияние на потенциал девелопмента более качественной недвижимости. В частности, они могут выступать в качестве объектов для редевелопмента. Кроме того, отдельно были подсчитаны комплексы рыночного типа (это объекты, в т.ч. и современные, помещения в которых поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру; основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели). В данном обзоре объекты рыночного типа не рассматриваются.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей.  Данная методика разработана RRG  и не имеет аналогов в мире  Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей до уровня каждого дома. 

Подчеркнем, обозначенный подход позволяет адекватно оценивать обеспеченность определенных территорий, а не делать расчеты популярным методом «прямого попадания». Распространенной на рынке практикой является распределение площадей суперрегиональных ТЦ преимущественно на территории городов, в которых они расположены. Между тем, крупные проекты (такие как «МЕГА» Химки, «Июнь» Мытищи) притягивают мощный московский трафик, их площади необходимо распределять и на столицу (зачастую в большей степени) и на подмосковные города. Например, аналитики, применяющие к рынку Котельников метод «прямого попадания» (распределяют на данный город площадь МЕГИ Белая Дача), оценивают текущую обеспеченность города современными торговыми площадями более чем в 6 тысяч кв. м. При этом делается вывод, что потенциал девелопмента в городе исчерпан. Такой подход является некорректным. По данным RRG, обеспеченность Котельников концептуальными ТЦ к 2019 году составит – 450 кв. м. Город сохраняет свободные ниши для строительства ТЦ небольшого формата.  

Специалистами RRG была рассчитана перспективная обеспеченность торговыми площадями всех городов, сельских населенных пунктов и поселков Московской области. К примеру, если взять пул городов, население которых к 2019 году превысит 50 тыс. человек, то наивысшие показатели обеспеченности будут демонстрировать Мытищи – 841 кв. м на тысячу жителей, на втором месте окажутся Химки – 624,6 кв. м, на третьем – Красногорск – 590,5 кв. м, далее - Наро-Фоминск – 586,4 кв. м, Дмитров – 551,3 кв. м. Добавим, что в случае ввода в эксплуатацию ТРЦ «Акварель» в Пушкино в рассматриваемые сроки, данный город займет третье место с показателем – 606,4. кв. м на тысячу жителей (без учета данного объекта – 95,7 кв. м).

	Город	Численность населения к 2019 году	Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей
1	Мытищи	282 165	841
2	Химки	341 976	624,6
3	Красногорск	266 309	590,5
4	Наро-Фоминск	65 600	586,4
5	Дмитров	82 716	551,3

Источник: данные компании RRG

Если оценивать обеспеченность городов исключительно Концептуальными и Полупрофессиональными торговыми объектами, то на пятой строчке рейтинге окажутся Котельники с обеспеченностью в 450,1 кв. м на тысячу жителей. Лидером в Топе Неконцептуальных объектов станет Егорьевск с уровнем 287,5 кв. м, далее Ногинск – 208,6 кв. м, за которым следует Сергиев Посад – 191,3 кв. м.

	Классификация ТЦ по Классу
	Концептуальные и Полупрофессиональные	Неконцептуальные
1	Мытищи – 771	Егорьевск – 287,5
2	Химки – 624,5	Ногинск - 208,6
3	Наро-Фоминск –586,4	Сергиев Посад - 191,3
4	Красногорск -553,6	Раменское - 154,4
5	Котельники – 450,1	Павловский Посад - 136,5

Источник: Данные компании RRG

Если рассматривать обеспеченность городов самым крупным Суперрегиональным форматом (объекты площадью более 120 тыс. кв. м, работающие на несколько мегакластеров), то получим следующую статистику: Химки – 396 кв. м, Дзержинский –  360,8 кв. м, Котельники – 351,4 кв. м, Троицк – 193,9 кв. м, Красногорск – 192,6 кв. м.

	Классификация ТЦ по Масштабу
	Суперрегиональные	Региональные	Окружные
1	Химки - 396,1	Мытищи - 410,1	Наро-Фоминск - 441,6
2	Дзержинский - 360,8	Реутов - 262,5	Серпухов - 317,6
3	Котельники - 351,4	Жуковский - 205,1	Московский - 295,4
4	Троицк - 193,9	Электросталь - 201,5	Ступино - 264,2
5	Красногорск - 192,6	Московский - 89,5	Мытищи - 223,5

Источник: Данные компании RRG

Самыми перспективными рынками с населением свыше 100 тысяч человек и низкой обеспеченностью торговыми площадями станут: Щелково (131,6 кв. м), Воскресенск (184,9 кв. м), Подольск (199,8 кв. м), Балашиха (218,1 кв. м), Раменское (245,7 кв. м).

	Город	Численность населения к 2019 году	Обеспеченность торговыми площадями, кв.м / 1 тысячу жителей
1	Щелково	156 184	131,6
2	Воскресенск	99 185	184,9
3	Подольск	298 326	199,8
4	Балашиха	574 870	218,1
5	Раменское	133 177	246,7

Источник: Данные компании RRG

Минимальные показатели будут фиксироваться в следующих городах: Кимры, Истра – 0, Звенигород – 57,1, Фрязино – 65,5, Дубна – 103,7, Бронницы – 107,3, Ивантеевка – 130,1 кв. м на 1 тысячу жителей. В этих городах есть потенциал, но девелоперам необходимо внимательно подходить к формированию концепции.

«Рынок торговой недвижимости во многих городах и регионах России, очевидно, не отличается грамотным, эффективным распределением торговых площадей по территориям, – комментирует Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG. – В последние годы мы наблюдаем выход на рынок большого массива объектов с зашкаливающим уровнем вакантных площадей и далекими от ожиданий собственников товарооборотами. Данная ситуация обусловлена негативным экономическим трендом, но не только! Важнейшей причиной является недостаточное внимание органов власти и девелоперов к глубоким маркетинговым исследованиям: потенциала участков, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории и других факторов. Научно-практические методы и технологии позволяют рассчитывать обеспеченность территорий торговыми метрами с точностью до отдельного дома, на текущий момент и на перспективу (чтобы девелоперы и ритейлеры могли учитывать как будущую конкуренцию, так и прирост населения). Таким образом составляются карты для развития торговой недвижимости, позволяющие определять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, способствуя концептуальному развитию городов».

Концептуальный ТЦ – совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с единой идеей, концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном современном здании (или комплексе зданий), которое находится в профессиональном управлении и поддерживается в виде одной функциональной единицы. Минимальное количество якорей – 2 федеральных/международных; доля сетевых операторов торговой галереи – более 50%.

Полупрофессиональный ТЦ – наличие элементов концептуальных объектов при непродуманной общей концепции и/или недостатках отделки внутреннего пространства здания, вертикальных коммуникаций, планировки. Минимальное количество якорей – 1 федеральный, доля сетевых операторов торговой галереи – 10-50%

Неконцептуальный – хаотичный состав арендаторов, нерациональные планировки и расположение вертикальных коммуникаций, отсутствие единой стратегии развития и слабая представленность сетевых операторов. Якорных операторов нет, доля сетевых операторов торговой галереи – менее 10%.

ТЦ рыночного типа – торговый комплекс рыночного типа отличается от стандартного торгового центра нарезкой помещений. Помещения поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру. Основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели.

Формат ТЦ	GLA, кв. м	Основная зона охвата ТЦ
Малый	< 10 000 кв. м	Миникластер
Районный	10 000 – 20 000	Кластер или часть кластера
Окружной	20 000 – 40 000	Кластер + соседние кластеры или части кластеров
Региональный	40 000 – 80 000 кв.м	Мегакластер или часть мегакластера
Суперрегиональный	> 80 000	Мегакластер + части соседних мегакластеров

Источник: данные RRG