RRG: обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в апреле 2017

В апреле на продажу предлагалось 1312 объектов общей площадью 1662 тыс. кв. м и общей стоимостью 309 млрд. руб., что выше показателя марта на 4% по количеству и на 2% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 1% и составила 185 971 руб./кв. м.  Курс доллара в марте снизился на 3%, поэтому в долларовом эквиваленте цены снизились на 2%, составив 3 320 $/кв. м. 

Незначительные изменения объема предложения и цен по-прежнему происходят в условиях стагнации рынка, когда существенные позитивные факторы для роста отсутствуют.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 64%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), помещения свободного назначения (12%) и торговые помещения (12%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в апреле 2017 г. по количеству не изменился, а по общей площади вырос на 3%.  Всего на рынке экспонировался 261 объект общей площадью 150 тыс.кв.м. и общей стоимостью 36,6 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 19 объектов общей площадью 5 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 12%, а по общей площади - снизился на 6%.  Цена за месяц выросла на 10% и составила 1 042 923 руб./кв.м. Рост средневзвешенной цены произошел за счет ухода с рынка недорогих торговых объектов на ул. Садовая-Спасская (287 кв.м, 310 000 руб./кв.м) и на ул.Трубная (500 кв.м, 324 000 руб./кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству остался на уровне марта, а по общей площади вырос на 3%, составив 242 объекта общей площадью 145 тыс.кв.м.  Цена за месяц выросла на 6% и составила 215 992 руб./кв. м, при этом по давно экспонируемым объектам цена практически не изменилась. Рост цен был связан, с одной стороны, с уходом с рынка дешевых объектов на Походном пер. (1359 кв.м, 63 464 руб./кв.м), на Старопетровском пер. (1 414 кв.м, 109 650 руб./кв.м), а с другой стороны, с выходом дорогих объектов на Автозаводской ул. (2 000 кв.м, 318 750 руб./кв.м) и на Славянском б-ре (5 380 кв.м, 260 223 руб./кв.м).

Более высокий рост цен по объектам в центре свидетельствует о том, что инвестиционная привлекательность торговых объектов в пределах Садового Кольца традиционно выше, чем за его пределами.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	261	36 604	150	0,58	243 558
к марту 2017	0%	+ 9%	+ 3%	+ 2%	+ 6%
к апрелю 2016	− 16%	− 46%	− 35%	− 23%	− 17%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	19	5 225	5	0,26	1 042 923
к марту 2017	+ 12%	+ 4%	− 6%	− 15%	+ 10%
к апрелю 2016	− 53%	− 62%	− 73%	− 43%	+ 42%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	242	31 379	145	0,60	215 992
к марту 2017	0%	+ 9%	+ 3%	+ 3%	+ 6%
к апрелю 2016	− 10%	− 42%	− 32%	− 24%	− 16%

 

В апреле 2017 года экспонировалось 59 объектов общей площадью 18 тыс. кв. м и общей стоимостью 7 млрд. руб. По сравнению с мартом их количество снизилось на 28%, а общая площадь - на 26%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству уменьшился на 27%, а по общей площади – на 33% и составил 8 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца выросла на 22% и составила 1 098 255 руб./кв. м. При этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, снизились на 7%. Рост цен был связан как с уходом с рынка двух дешевых объектов – на Садовой-Спасской ул. (287 кв.м, 310 000 руб./кв.м) и на Трубной ул. (500 кв.м, 324 000 руб./кв.м), так и с выходом дорогого объекта на ул.Б.Бронной (154 кв.м, 1 717 434 руб./кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 51 объект общей площадью 16 тыс. кв. м, уменьшившись по сравнению с мартом на 28% по количеству и на 24% - по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям выросла на 19% и составила 263 488 руб./кв.м. На рост цены повлиял уход с рынка дешевых объектов – на ул. Барышевской рощи (293 кв.м, 92 400 руб./кв. м) и на ул. Грина (526 кв.м, 138 500 руб./кв.м), и выход дорогих объектов - на Ломоносовском пр-те (216 кв.м, 648 100 руб./кв.м) и на Автозаводской ул. (2 000 кв.м, 318 750 руб./кв.м).

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	59	6 999	18	0,31	378 580
к марту 2017	− 28%	− 13%	− 26%	+ 3%	+ 17%
к апрелю 2016	− 26%	− 26%	− 8%	+ 25%	− 19%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	8	2 799	3	0,32	1 098 255
к марту 2017	− 27%	− 18%	− 33%	− 8%	+ 22%
к апрелю 2016	− 56%	− 27%	− 20%	+ 81%	− 9%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	51	4 200	16	0,31	263 488
к марту 2017	− 28%	− 10%	− 24%	+ 5%	+ 19%
к апрелю 2016	− 18%	− 25%	− 6%	+ 14%	− 21%

 

Объем предложения офисных помещений на продажу в апреле 2017 г. вырос на 3% по количеству и на 5% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 774 объекта общей площадью 1062 тыс. кв.м и общей стоимостью 217 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, выросло на 8%, их общая площадь - на 19%. Объем предложения составил 141 объект площадью 123 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по объектам в центре снизилась на 12% и составила 379 107 руб./кв. м, при этом цены по уже экспонируемым объектам не изменились. Снижение цен во многом было связано с уходом в марте нескольких крупных и дорогих объектов - на Гагаринском пер. (2 800 кв.м, 880 357 руб./кв.м), Филлиповском пер. (3 450 кв.м, 521 739 руб./кв.м), ул.Трубная (3 564 кв.м, 673 401 руб./кв.м) и Садовнической наб. (5 600 кв.м, 607 143 руб./кв.м). 

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 2% по количеству и на 3% по общей площади и составил 633 объекта общей площадью 939 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в марте снизилась на 2% и составила 181 401 руб./кв.м.

В отличии от торговых помещений, спрос на офисные объекты, во-первых, снижается, а во-вторых, в центре данное снижение оказывается несколько более существенным, чем по помещениям за пределами центра.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	774	216 790	1 062	1,37	204 227
к марту 2017	+ 3%	+ 2%	+ 5%	+ 1%	− 3%
к апрелю 2016	− 8%	− 23%	− 12%	− 4%	− 12%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	141	46 461	123	0,87	379 107
к марту 2017	+ 8%	+ 4%	+ 19%	+ 10%	− 12%
к апрелю 2016	− 16%	− 35%	− 24%	− 10%	− 14%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	633	170 330	939	1,48	181 401
к марту 2017	+ 2%	+ 1%	+ 3%	+ 1%	− 2%
к апрелю 2016	− 6%	− 19%	− 10%	− 4%	− 10%

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в апреле 2017 г. выросло на 17%, а общая площадь, наоборот, на 17% снизилась. Объем предложения составил 103 объекта общей площадью 252 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена выставленных на продажу производственно-складских помещений выросла на 9% и составила 71 022 руб./кв.м. Рост цен произошел, в частности, в связи с уходом крупного и относительно дешевого объекта ну ул.Докукина (86926 кв.м, 51860 руб./кв.м/год).

Объем предложения объектов свободного назначения в апреле 2017 г. по количеству вырос на 7%, а по общей площади - на 17%, составив 174 объекта общей площадью 198 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 190 988 руб./кв. м. 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
Значение	103	17 933	252	2,45	71 022
к марту 2017	+ 17%	− 9%	− 17%	− 29%	+ 9%
к апрелю 2016	− 35%	− 54%	− 51%	− 24%	− 7%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	174	37 751	198	1,14	190 988
к марту 2017	+ 7%	+ 16%	+ 17%	+ 9%	− 1%
к апрелю 2016	− 6%	− 55%	− 58%	− 55%	+ 8%