RRG: Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в апреле 2018

Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 9% и составила 169 777 руб./кв. м.  Курс доллара в апреле вырос на 6%, поэтому в долларовом эквиваленте цена выросла на 16% и составила 2 792 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 9%, а в долларах – на 2%.

Судя по отрицательному изменению цен за год, рост как рублевых, так и долларовых цен в апреле является пока что только ценовой коррекцией, и о тенденции к устойчивому росту спроса пока не свидетельствует. Учитывая, что в летние месяцы наблюдается традиционное снижение деловой активности, до начала осени существенные изменения рынка прогнозировать сложно.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс.. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	1 294	263 027	1 549	1,20	169 777
к марту 2018	− 2%	0%	− 8%	− 6%	+ 9%
к апрелю 2017	− 1%	− 15%	− 7%	− 5%	− 9%

 

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 57%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), свободного назначения (13%)  и помещения торговые помещения (11%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в апреле 2018 г. по количеству остался на уровне марта, а по общей площади – снизился на 37%.  Всего на рынке экспонировалось 265 объектов общей площадью 167 тыс.кв.м. и общей стоимостью 40,9 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 25 объектов общей площадью 7 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 32%, а по общей площади - на 65%.  Цена за месяц снизилась на 14% и составила 753 796 руб./кв.м. Снижение средневзвешенной цены было обусловлено изменением структуры предложения - уходом с рынка дорогого объекта на ул. Тверская (262 кв.м, 1 808 835 руб./кв.м), а также выходом относительно дешевого объекта на  Котельнической наб. (1 200 кв.м, 460 000 руб./кв.м). 

За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 3% и по общей площади - на 38%, составив 240 объектов общей площадью 161 тыс.кв.м.  Цена на объекты за пределами центра за месяц выросла на 10% и составила 223 374 руб./кв. м. Рост цены был связан с уходом с рынка крупного объекта на пр-те Андропова (87 000 кв.м, 174 000 руб./кв.м).

Судя по динамике цен, как за месяц, так и за год, большим спросом пользуются торговые помещения вне центра.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	265	40 873	167	0,63	244 371
к марту 2018	0%	− 27%	− 37%	− 37%	+ 15%
к апрелю 2017	+ 1%	+ 11%	+ 10%	+ 9%	+ 1%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	25	4 991	7	0,26	753 796
к марту 2018	+ 32%	+ 42%	+ 65%	+ 26%	− 14%
к апрелю 2017	+ 32%	− 4%	+ 32%	0%	− 28%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	240	35 883	161	0,67	223 374
к марту 2018	− 3%	− 32%	− 38%	− 37%	+ 10%
к апрелю 2017	− 1%	+ 14%	+ 9%	+ 11%	+ 4%

Объем предложения офисных помещений на продажу в апреле 2018 г. остался практически неизменным по количеству и вырос на 4% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 753 объекта общей площадью 883 тыс. кв.м и общей стоимостью 160 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 6%, а их общая площадь – на 16%. В результате этого объем предложения составил 114 объектов площадью 89 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 19% и составила 386 830 руб./кв. м. Рост цены был обусловлен как уходом в апреле двух дешевых объектов на Тессинском пер. (4 143 кв.м, 147 761 руб./кв.м) и Потаповском пер. (6 700 кв.м, 147 761 руб./кв.м), так и выходом на рынок дорогого объекта на ул. Волхонка (6 412 кв.м, 635 869 руб./кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 1% по количеству, на 6% по общей площади и составил 639 объектов общей площадью 794 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра выросла на 5% и составила 158 204 руб./кв.м. Рост цены был обусловлен уходом с рынка трех дешевых офисных объектов – на ул. Херсонская (10 638 кв.м, 66 742 руб./кв.м), Волгоградском пр-те (10 690 кв.м, 74 836 руб./кв.м) и Варшавском ш. (21 877 кв.м, 104 219 руб./кв.м).

В отличие от торговых помещений, динамика цен на офисные объекты свидетельствует о более высоком спросе на качественные офисы в центре, при этом объем экспонируемого предложения в центре снижается.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	753	160 117	883	1,17	181 298
к марту 2018	0%	+ 9%	+ 4%	+ 4%	+ 5%
к апрелю 2017	− 3%	− 27%	− 19%	− 16%	− 11%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	114	34 510	89	0,78	386 830
к марту 2018	− 6%	0%	− 16%	− 10%	+ 19%
к апрелю 2017	− 19%	− 26%	− 27%	− 10%	+ 2%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	639	125 607	794	1,24	158 204
к марту 2018	+ 1%	+ 12%	+ 6%	+ 6%	+ 5%
к апрелю 2017	0%	− 28%	− 18%	− 18%	− 12%

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в апреле 2018 г. уменьшилось на 17%, их общая площадь – на 27%. Объем предложения составил 134 объекта общей площадью 293 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена производственно-складских помещений возросла на 10% и составила 74 170 руб./кв.м. Рост цены произошел как по старым объектам – на 12%, так и за счет ухода с рынка нескольких дешевых старых объектов – на Дмитровском ш. (6 103 кв.м, 29 313 руб./кв.м),  ул.Смирновская (6 600 кв.м, 28 000 руб./кв.м),  ул. Подъемная (11 292 кв.м, 33  519 руб./кв.м), ул.Краснодарская (11 325 кв.м, 269 490 руб./кв.м), Тарный пр-д (12 162 кв.м, 41 213 руб./кв.м.) и Центрособюзный пер. (15 897 кв.м, 40 887 руб./кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в апреле 2018 г. по количеству вырос на  6%, а по общей площади – на 24%, составив 142 объекта общей площадью 206 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения выросла на 1% и составила 195 706 руб./кв.м. 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
Значение	134	21 717	293	2,19	74 170
к марту 2018	− 17%	− 20%	− 27%	− 12%	+ 10%
к апрелю 2017	+ 37%	+ 58%	+ 30%	− 5%	+ 21%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	142	40 320	206	1,45	195 706
к марту 2018	+ 6%	+ 25%	+ 24%	+ 17%	+ 1%
к апрелю 2017	− 18%	+ 7%	+ 4%	+ 28%	+ 2%