RRG: обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в августе 2017

В августе на продажу предлагалось 1178 объектов общей площадью 1 629 тыс. кв. м и общей стоимостью 290 млрд. руб., что ниже показателя июля на 7% по количеству и на 6% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 9% и составила 178 488 руб./кв. м.  Курс доллара в августе практически не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цена также выросла на 9%, составив 2 994 $/кв. м. 

Несмотря на рост цен в августе, за год цены снизились на 10%, что не позволяет говорить о том, что рынок восстанавливается.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 59%. Далее идут, помещения свободного назначения (17%), производственно-складские помещения (16%) и торговые помещения (7%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в августе 2017 г. по количеству снизился на 23%, а по общей площади - на 28%.  Всего на рынке экспонировалось 196 объектов общей площадью 102 тыс. кв. м. и общей стоимостью 21,8 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 13 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 24%, а по общей площади - на 21%.  Цена за месяц снизилась на 25% и составила 737 084 руб./кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в июле дорогих объектов на ул. Тверская (436 кв. м, 1 804 951 руб./кв. м и 560 кв. м, 1 537 500 руб./кв. м). 

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 1%, а по общей площади на 9%, составив 183 объекта общей площадью 98 тыс. кв. м.  Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 13% и составила 197 352 руб./кв. м, при этом по давно экспонируемым объектам цена не изменилась. Снижение ставок произошло в связи с уходом с рынка нескольких дорогих объектов на ул. 2-я Владимирская (399 кв. м, 650 651 руб./кв. м и 529 кв. м, 858 300 руб./кв. м) и ул. Грузинский вал (556 кв. м, 1 477 866 руб./кв. м).

Несмотря на более существенное снижение цен в августе, в среднесрочной перспективе уровень уменьшения цен по помещениям в центре сопоставим со снижением цен по помещениям за пределами Садового Кольца. Это может свидетельствовать о сопоставимости уменьшения спроса.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	196	21 803	102	0,52	214 423
к июлю 2017	− 23%	− 37%	− 28%	− 7%	− 13%
к августу 2016	− 13%	− 53%	− 36%	− 27%	− 27%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	13	2 370	3	0,25	737 084
к июлю 2017	− 24%	− 41%	− 21%	+ 3%	− 25%
к августу 2016	− 24%	− 37%	− 29%	− 8%	− 11%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	183	19 433	98	0,54	197 352
к июлю 2017	+ 1%	− 4%	+ 9%	+ 9%	− 13%
к августу 2016	+ 25%	− 35%	− 21%	− 37%	− 18%

В августе 2017 года экспонировалось 60 объектов общей площадью 16 тыс. кв. м и общей стоимостью 5,2 млрд. руб. По сравнению с июлем их количество не изменилось, а общая площадь – выросла на 29%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству уменьшился на 43%, а по общей площади – на 29% и составил 4 объекта общей площадью 2 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 15% и составила 803 221 руб./кв. м, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка дорогого объекта на Тверской ул. (436 кв. м, 1 804 951 руб./кв. м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 56 объектов общей площадью 15 тыс. кв. м, увеличившись по сравнению с июлем на 6% по количеству и на 41% - по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям уменьшилась на 16% и составила 266 502 руб./кв.м. Снижение произошло в т.ч. в связи с уходом нескольких дорогих помещений - на Ломоносовском пр-те (216 кв.м, 648 100 руб./кв.м), 2-й Владимирской ул. (529 кв.м, 858 300 руб./кв.м) и пр-те Маршала Бирюзова (77 кв.м, 1 198 453 руб./кв.м), при этом цена по давно экспонируемым помещениям изменилась лишь на 1%.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	60	5 198	16	0,27	315 997
к июлю 2017	0%	− 4%	+ 29%	+ 29%	− 25%
к августу 2016	+ 33%	− 2%	+ 15%	− 14%	− 14%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	4	1 218	2	0,38	803 221
к июлю 2017	− 43%	− 40%	− 29%	+ 23%	− 15%
к августу 2016	− 43%	− 22%	− 20%	+ 40%	− 2%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	56	3 980	15	0,27	266 502
к июлю 2017	+ 6%	+ 18%	+ 41%	+ 33%	− 16%
к августу 2016	+ 47%	+ 7%	+ 20%	− 19%	− 11%

Объем предложения офисных помещений на продажу в августе 2017 г. снизился на 5% по количеству и на 2% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 714 объектов общей площадью 1 001 тыс. кв. м и общей стоимостью 199 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, выросло на 28%, их общая площадь - на 144%, в результате чего объем предложения составил 113 объектов площадью 133 тыс. кв. м. При этом существенный рост средней площади был вызван выходом в августе крупного офисного объекта на Озерковской наб. (18 000 кв.м).

Средневзвешенная цена по объектам в центре снизилась на 20% и составила 342 998 руб./кв. м, Существенное снижение цены было обусловлено изменениями в структуре предложения - уходом с рынка таких дорогих и крупных объектов как на ул. Б. Татарская (1040 кв. м, 508 769 руб./кв. м) и на Денежном  пер. (1414 кв. м, 1 106 629 руб./кв. м), так и выходом в августе ряда дешевых объектов - на Потаповском пер. (6 680 кв. м, 137 725 руб./кв. м), ул. Сретенка (7 000 кв. м, 185 714 руб./кв. м) и Озерковской наб. (18 456 кв. м, 299 339 руб./кв. м). 

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 14% по количеству и на 18% по общей площади и составил 601 объект общей площадью 867 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в августе возросла на 6% и составила 177 357 руб./кв. м. Рост цен во многом был связан как с прекращением экспонирования крупного дешевого объекта на Новодмитровской ул. (60 000 кв. м, 132 000 руб./кв. м), так и с выходом на рынок крупного дорогого объекта на ул. 60-летия Октября (18 000 кв. м, 270 000 руб./кв. м).

  

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	714	199 546	1 001	1,40	199 435
к июлю 2017	− 5%	+ 8%	− 2%	+ 3%	+ 10%
к августу 2016	− 19%	− 42%	− 39%	− 24%	− 6%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	113	45 742	133	1,18	342 998
к июлю 2017	+ 28%	+ 96%	+ 144%	+ 90%	− 20%
к августу 2016	− 3%	− 23%	− 8%	− 5%	− 17%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	601	153 804	867	1,44	177 357
к июлю 2017	+ 14%	+ 25%	+ 18%	+ 3%	+ 6%
к августу 2016	+ 21%	− 17%	− 16%	− 30%	− 2%

    

Количество и общая площадь экспонируемых объектов производственно-складского назначения в августе 2017 г. снизилось на 29%. Объем предложения составил 80 объектов общей площадью 267 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 3% и составила 58 174 руб./кв.м, в частности, из-за выхода на рынок крупного и дешевого объекта на Котляковской наб. (27 408 кв.м, 32 837 руб./кв.м). 

Объем предложения объектов свободного назначения в августе 2017 г. по количеству вырос на 15%, а по общей площади - на 11%, составив 188 объектов общей площадью 260 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 207 463 руб./кв.м. 

Рост цен по помещениям свободного назначения может говорить о том, что все больше таких помещений переоборудуется под торговлю.

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
Значение	80	15 540	267	3,34	58 174
к июлю 2017	− 29%	− 40%	− 29%	0%	− 3%
к августу 2016	− 27%	− 34%	− 16%	+ 16%	− 28%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	188	53 885	260	1,38	207 463
к июлю 2017	+ 15%	+ 11%	+ 11%	− 4%	+ 1%
к августу 2016	+ 29%	+ 13%	+ 1%	− 21%	+ 12%