RRG: обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в мае 2017

В мае на продажу предлагалось 1240 объектов общей площадью 1 544 тыс. кв. м и общей стоимостью 273 млрд. руб., что ниже показателя апреля на 5% по количеству и на 7% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях уменьшилась на 5% и составила 177 460 руб./кв. м.  Курс доллара в мае практически не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цены снизились также на 5%, составив 3 118 $/кв. м.

Снижение как рублевых, так и долларовых цен происходит в условиях стагнации рынка.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 46%. Далее идут производственно-складские помещения (26%), помещения свободного назначения (18%) и торговые помещения (10%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в мае 2017 г. по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 1%.  Всего на рынке экспонировалось 276 объектов общей площадью 153 тыс.кв.м. и общей стоимостью 38,8 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 24 объекта общей площадью 9 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 26%, а по общей площади - на 88%.  Цена за месяц выросла на 5% и составила 1 093 270 руб./кв.м. Рост цен произошел, в частности, за счет выхода дорогого торгового объекта на Хоромном пер. (140 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 4%, а по общей площади уменьшился на 2%, составив 252 объекта общей площадью 143 тыс.кв.м.  Цена на объекты за пределами центра за месяц выросла на 1% и составила 216 495 руб./кв. м, при этом по давно экспонируемым объектам цена практически не изменилась. 

Более высокий рост цен по объектам в центре продолжает свидетельствовать о том, что инвестиционная привлекательность торговых объектов в пределах Садового Кольца оказывается выше, чем за его пределами.

 

В мае 2017 года экспонировалось 92 объекта общей площадью 25 тыс.кв. м и общей стоимостью 9 млрд.руб. По сравнению с апрелем их количество выросло на 12%, а общая площадь – снизилась на 1%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству уменьшился на 18%, а по общей площади – на 24% и составил 9 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 7% и составила 1023175 руб./кв.м. при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, снизились на 2%. Снижение цены было связано, в частности, с выходом в мае двух дешевых объектов – на ул. Б.Дмитровка (131 кв.м, 785877 руб./кв.м) и на Чистопрудном б-ре (278 кв.м, 539000 руб./кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 83 объекта общей площадью 22 тыс.кв.м, увеличившись по сравнению с апрелем на 63% по количеству и на 36% - по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям выросла на 8% и составила 284706 руб./кв.м, при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, выросли на 2%. На рост цен повлиял как уход дешевых объектов на Каширском ш. (1021 кв.м, 132223 руб./кв.м) и на Огородном пер. (1522 кв.м, 149400 руб./кв.м), так и выход дорогого объекта на Кутузовском пр-те (130 кв.м, 1743250 руб./кв.м).

Объем предложения офисных помещений на продажу в мае 2017 г. сократился на 10% по количеству и на 30% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 699 объектов общей площадью 763 тыс. кв.м и общей стоимостью 168 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, снизилось на 16%, их общая площадь выросла на 3%. Объем предложения составил 118 объектов площадью 126 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 21% и составила 458 094 руб./кв. м, при этом цены по старым объектам снизились на 4%. Снижение цен было обусловлено как окончанием экспонирования объектов на Б.Бронной ул. (5731 кв.м, 174 490 руб./кв.м), ул.Б.Дмитровка (7384 кв.м, 305 580 руб./кв.м) и Чистопрудном б-ре (8 216 кв.м, 275 400 руб./кв.м). 

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц уменьшился на 9% по количеству и на 34% по общей площади и составил 582 объекта общей площадью 641 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в мае снизилась на 3% и составила 175 433 руб./кв.м. Снижение цен во многом было связано с уходом крупного и дорогого объекта на Красногвардейской ул. (54 000 кв.м, 480 000 руб./кв.м).

Несмотря на существенный рост цен по объектам в центре, в виду того, что он был обусловлен исключительно структурной динамикой, о каких-либо тенденциях по нему судить нельзя.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	700	170 171	767	1,10	221 829
к апрелю 2017	− 10%	− 23%	− 29%	− 22%	+ 9%
к маю 2016	+ 23%	+ 4%	+ 7%	− 12%	− 3%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	118	57 681	126	1,07	458 094
к апрелю 2017	− 16%	+ 24%	+ 3%	+ 23%	+ 21%
к маю 2016	+ 16%	+ 44%	+ 20%	+ 4%	+ 20%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	582	112 490	641	1,10	175 433
к апрелю 2017	− 9%	− 35%	− 34%	− 27%	− 3%
к маю 2016	+ 24%	− 8%	+ 5%	− 15%	− 13%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в мае 2017 г. снизилось на 10%, а общая площадь, наоборот, на 82% выросла, что объяснялось выходом в мае очень крупного объекта на ул. Докукино (82000 кв.м). Объем предложения составил 88 объектов общей площадью 408 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 16% и составила 51 546 руб./кв.м. Снижение цен произошло как в связи с уходом двух крупных дорогих объектов на Варшавском ш. (7020 кв.м, 106800 руб./кв.м/год) и Нагорном пр-те (10000 кв.м, 73330 руб./кв.м), так и в связи с выходом нескольких крупных дешевых объектов на Нагорном пр-те (10791 кв.м, 36141 руб./кв.м), Подъемной ул.  (11500 кв.м, 38000 руб./кв.м) и б-й Радиальной ул. (46902 кв.м, 36246 руб./кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в мае 2017 г. по количеству вырос на 2%, а по общей площади - на 11%, составив 177 объектов общей площадью 219 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения выросла на 9% и составила 207636 руб./кв.м. Рост цены произошел из-за ухода с рынка сразу ряда дешевых объектов таких как на Сиреневом б-ре (2314 кв.м, 77200 руб/кв.м), Волгоградском пр-те (2330 кв.м, 64378 руб/кв.м), Зубаревом пер. (2390 кв.м, 79623 руб/кв.м), Дубнинской ул. (3115 кв.м, 64205руб/кв.м), Тихой ул. (3402 кв.м, 63486 руб./кв.м).

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
Значение	88	21 056	408	4,64	51 546
к апрелю 2017	− 10%	+ 54%	+ 82%	+ 103%	− 16%
к маю 2016	+ 33%	+ 44%	+ 117%	+ 63%	− 34%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	177	45 522	219	1,24	207 636
к апрелю 2017	+ 2%	+ 21%	+ 11%	+ 9%	+ 9%
к маю 2016	0%	− 56%	− 55%	− 55%	− 1%