Вы делаете это неправильно: как сдать склад в субаренду

Рассказывает эксперт Radius Group, девелопера индустриального парка «Южные Врата», крупнейшего зеленого логистического комплекса России, Захар Вальков.

Субаренда в складах стала одним из самых заметных трендов 2022 года, ранее она упоминалась лишь при обсуждении офисного сегмента недвижимости. После того, как некоторые международные ритейлеры объявили о приостановке деятельности или о желании полностью покинуть российский рынок, вопрос сдачи высвобождающихся площадей стал актуальным. 

Дело в том, что с крупными компаниями заключаются долгосрочные договоры аренды и выйти из них в одностороннем порядке невозможно без уплаты больших штрафных санкций. В связи с этим у компаний появляется необходимость как-то реализовывать свои невостребованные квадратные метры. Второй источник пополнения такого вида предложения на рынке качественных складов – арендаторы, продолжающие деятельность в стране, но бравшие площади «на вырост», под интенсивное развитие. 

Сейчас, по понятным причинам, ряд игроков вынужден пересматривать стратегию своего развития, оптимизируя в том числе и складские мощности. Таким образом, суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду, сегодня составляет 450 000 м2 (данные компании «Knight Frank»). Также еще одним фактором для увеличения площадей в субаренду могут служить сбои в цепочках поставок и, как следствие, сокращение товарных запасов и высвобождение складских площадей. 

Субаренда, как правило, предлагается на короткий срок, что тоже является преимуществом для нынешней ситуации, где горизонт планирования сильно сократился для большинства сегментов.

Как договориться с собственником

Ключевой вопрос субаренды – это взаимодействие с собственником помещения, ведь по сути речь идет о заработке на чужом объекте и важно правильно оформить такие отношения. В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта недвижимости, оно может быть зафиксировано в основном договоре аренды, если же этого пункта нет, оно может быть дано в любой форме.

Для удобства резидентов индустриального парка «Южные Врата» мы всегда оставляем условие в договоре аренды, что субаренда возможна, но она обязательно должна быть согласована с арендодателем. Это стратегически верное решение, которое с одной стороны дает арендаторам простор для маневра, снимает необходимость каждый раз проходить какие-то дополнительные юридические процедуры, а с другой – расширяет для нас, как для собственника, пул потенциальных арендаторов. 

Чтобы защитить интересы всех сторон в договоре субаренды должны быть прописаны определенные условия, например, о том, что арендатор не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций, субарендатор не имеет права заключить прямой договор аренды с арендодателем, а договор субаренды не может пролонгироваться на срок, превышающий срок основного договора аренды. Ставку аренды и кандидатуру субарендатора рекомендовано обсуждать с собственником, но не обязательно.

Возможна ли доработка помещения?

Идеальный субарендатор склада – это тот, кто готов платить от 6000 рублей за м2 в год, заключает договор на весь срок аренды, привозит товар на склад исключительно для хранения раз в месяц, не изнашивает помещение тяжелой техникой, не просит переделать объект под свои требования и не существует в природе. 

При субаренде нередким вопросом является возможность технической адаптации склада под определенные параметры. Чаще всего собственники в этом вопросе идут навстречу пожеланиям клиента, в том числе и субарендатора. Важно лишь, чтобы все работы были согласованы и выполнялись в соответствие с Правилами выполнения работ, принятыми в каждом логистическом комплексе. 

Для того чтобы избежать дополнительных затрат по адаптации помещения, субарендаторы садятся к себе подобным. Например, фарм-компании на субаренду сядут к фармацевтическим арендаторам чтобы избежать волокиты с получением лицензии, т.е. выберут склад с полным комплектом необходимой документации, аналогично если нужны мультитемпературные или другие специализированные площади.

---

Читайте также:  Зачем складу красота? И есть ли на неё спрос?

---

Где найти клиента

Прежде всего стоит сказать о том, что для субаренды можно искать клиента открыто и напрямую (через площадки объявлений) или обратиться к консультанту. Оба варианта являются законными и рабочими. 

Основными арендаторами качественных складских площадей в последние годы были игроки e-commerce, ритейлеры и логистические компании, теперь на падающем рынке они оказались вынуждены сокращать затраты и сдавать в аренду излишки. Кто сейчас готов подхватить эстафету и занять пустующие площади? 

Прежде всего это торговые компании, заинтересованные в расширении площадей для временного хранение товаров, формирования запасов. В конце 2020 годы ряд игроков перешли от модели just in time (предполагает отсутствие лишних помещений, высокую скорость оборачиваемости грузов, оперативное распределение товара), к модели just in case (предполагает хранение большого объема товара «на случай чего»). Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов, в то время как при других обстоятельствах зачастую пришлось бы ждать от 6 месяцев до 1,5 лет. 

Мы видим спрос на субаренду у представителей малого и среднего бизнеса, ранее не имевшие возможность конкурировать с крупными игроками за место в логистических хабах.
Растущий объем площадей, предлагаемых в субаренду – это вызов не только для собственников складов, но и для консалтинговых компаний, а где вызов, там и возможности. Важно научиться работать с новым продуктом, выстроить взаимодействие со всеми сторонами и сдать высвободившиеся площади. При текущих условиях, когда спекулятивное строительство остановлено, а спрос все еще есть, но рынку просто нечего предложить, субаренда является отличным вариантом.

Захар Вальков, 
исполнительный директор Radius Group.

New Retail