Инвестиции в коммерческую недвижимость в России: на какие помещения спрос и что будет с рынком дальше

Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Еще в начале года эксперты прогнозировали рост инвестиций в коммерческую недвижимость, однако февральские события внесли корректировки. Сегодня рынок недвижимости более стабилен, чем фондовый, но точных прогнозов никто не даст. Не слушайте людей, которые что-то гарантируют и пытаются предсказать будущее.

Кто-то из инвесторов берет паузу, чтобы оценить риски, другие вкладывают на эмоциях. Спрос падает, а стоимость строительства растет. В такой ситуации больше всего страдают торговые центры, из которых ушли крупные зарубежные магазины, и офисы, арендованные иностранными компаниями. 

Но чтобы определить перспективные направления инвестиций в 2022 году, инвестору полезно сначала разобраться, как прошёл 2021 год. А также быть крайне аккуратным, потому что условиях неопределенности неопытные инвесторы ошибаются намного чаще.

Обзор рынка коммерческой недвижимости

По данным международной консалтинговой компании CBRE суммарные инвестиции в недвижимость в России за 2021 год выросли на 37% — с 287 до 395 млрд рублей. Но основной прирост дали площадки под жильё. А инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 6%.


Объем инвестиций в недвижимость России, млрд рублей. Источник: CBRE.

Прошлый год оказался удачным для складской недвижимости. В неё инвестировали на 24% больше, чем год назад. А провальным 2021 год стал для торговой недвижимости. Ещё в 2019 году на неё приходилось 30% всех инвестиций, в ушедшем — только 5%.

Инвесторы предпочитали вкладывать деньги в готовые объекты (70% инвестиций). Спрос на строящиеся сократился. Причина — в неопределённости на рынке, высоком риске заморозки стройки и несвоевременной сдачи объекта.

Основные факторы, из-за которых сократились инвестиции в коммерческую недвижимость в 2021 году:

1. Пандемия и связанные с ней меры. Система QR-кодов, удалённая работа сотрудников, ограниченное число туристов привело к тому, что упал спрос на офисные и торговые помещения.

2. Низкий трафик в торговых центрах затормозил развитие рынка торговой недвижимости и заставил девелоперов пересмотреть форматы помещений.

3. Высокая инфляции увеличила стоимость строительства и кредитов для бизнеса. Это снизило спрос на коммерческую недвижимость со стороны новых инвесторов.

4. Низкие объёмы строительства не смогли удовлетворить высокий спрос на некоторые категории объектов и ограничили инвестиции в них.

Как изменился спрос на разные категории недвижимости

Коммерческая недвижимость объединяет разные объекты: офисные, складские, торговые, производственные, инфраструктурные, гостиничные, социальные. 75% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в 2021 году пришлись на первые три категории. Поэтому сосредоточимся на них.


Распределение объёма инвестиций по категориям недвижимости. Источник: CBRE.

Складская недвижимость

Лидером среди коммерческой недвижимости в 2021 году стала складская. Спрос на неё вырос почти в полтора раза и опережает предложение. Как отмечают аналитики CBRE, на рынок пришли игроки из других сегментов недвижимости.

В дефиците готовые склады площадью свыше 10 тысяч м². Дело в том, что крупные складские блоки заняты арендаторами с долгосрочными контрактами, а новые объекты арендуются по предварительным договорам. Доля свободных площадей достигла минимального значения за последние 10 лет — менее 1%.

Дефицит площадей в ближайшее время сохранится. Девелоперы не справляются с нагрузкой по строительству и ведут списки ожидания для компаний, которые планируют свои проекты. Срок ожидания начала строительства — 3–5 месяцев. 

В ответ на высокий спрос девелоперы наращивают темпы строительства, но насыщение рынка произойдет только через несколько лет, поэтому в 2022 не стоит ждать существенного роста вакансии.

Основные драйверы роста — ритейл и онлайн-ритейл (более 50% от объёма сделок). Онлайна-торговля расширялась, оффлайн-магазины организовывали собственные службы доставки. В 2022 году спрос может расти, в основном за счёт продуктового ритейла и e-commerce.


Структура сделок по типу компании в 2021 году. Источник: CBRE.

Новой тенденцией прошедшего года стало строительство типа «built-to-suit» (bts), то есть под потребности конкретного клиента. Например, в Московском регионе таких объектов было 97%. Среди крупнейших — PNK Парк Домодедово для компании ВсеИнструменты.ру (94 тысячи м²) и PNK Парк Домодедово 2 для федерального ритейлера (111 тысяч м²).
«Built-to-suit» — относительно новый для России подход. Раньше строили типовые склады, а затем искали арендаторов.

Торговая недвижимость

За 2021 год ввели в эксплуатацию рекордное количество торговых помещений — на 47% больше, чем в 2020. Но причина не в значительном росте торговли в стране. Девелоперы вводили в эксплуатацию объекты, которые начали строить ещё несколько лет назад, а в пандемию заморозили до улучшения ситуации. Когда стало понятно, что оживление торгового сегмента затягивается, объекты достраивали, чтобы избежать ещё больших потерь. Максимальный прирост показали регионы.

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в 2022 году появится меньше торговых площадей, так как в последние два года девелоперы почти не запускали новые проекты.


Ежегодный ввод в эксплуатацию торговых площадей, тыс. м². Источник: Cushman & Wakefield

Новая тенденция. Девелоперы меняют концепцию торговых площадей: больше внимания уделяют зонам благоустройства, отдыха и развлечений, создают общественные пространства и спортивные зоны. Например, в 2021 году открылся ТРЦ «Флотилия» на северо-западе Москвы. В нём предусмотрено пространство для тренировок, соревнований, детских мероприятий.

Часть торговых центров, построенных ещё в 2000-х годах, в ближайшее время реконструируют. Их концепция не соответствует современным тенденциям развития городов. Например, запланировали адаптацию под потребителя ТРК «Европолис Ростокино» и «FORT Отрадное» в Москве, ТЦ «Коллаж» в Пензе.


В 2021 году закрылся ТРЦ «Ролл Холл» в Москве, который работал с 2005 года. «Товарищество Рябовской мануфактуры» создаёт на его месте единое креативно-деловое пространство с офисными и торговыми помещениями.

В 2022 году в основном будут строить торговые объекты меньшей площади, которые ориентированы на стабильный уровень посещаемости. В них могут размещаться, например, фермерские лавки или пункты выдачи товаров из онлайн-магазинов.

Продолжит развиваться фуд-ритейл в формате дискаунтеров, то есть магазины с товарами по ценам ниже среднерыночных и без дополнительных услуг. Их помещения располагаются в спальных районах, на выездах из населенных пунктов или на пересечении людских потоков в городе. Они тоже не требуют больших площадей. 

В 2022 году может расти спрос на помещения под супермаркеты в спальных районах, где люди проводят много времени. Спрос на товары в таких магазинах устойчив к любым кризисам.

Офисная недвижимость

Спрос на офисные помещения в 2020–2021 годах не упал из-за коронавирусных ограничений. Свободных площадей стало меньше, несмотря на рост строительства. Арендаторы активно разбирали помещения в зданиях, построенных в прошлые годы.


Объёмы строительства и спрос на офисную недвижимость. Источник: Cushman & Wakefield

В 2021 году вырос спрос на офисные помещения средней площади — от 1000 до 5000 м². Бизнес выбирал более бюджетные варианты, так как часть сотрудников продолжала работать на удалёнке. Развивались новые форматы: гибкие офисные пространства, капсульные переговорные, коворкинги.

Число сделок с крупными офисными центрами снизилось почти в три раза из-за недостатка предложения. Большая их часть строилась в формате «built-to-suit», и это ограничивало интерес покупателей со стороны.


Источник: CBRE

Новая тенденция. Высоким спросом пользуются гибкие офисные пространства. Их отличия от традиционных офисов:

● краткосрочные договоры аренды, которые позволяют увеличивать и уменьшать площадь по необходимости;

● множество вариантов размещения сотрудников — открытые пространства, мини-офисы, этаж или здание целиком;

● отсутствие у арендаторов расходов на ремонт, мебель и оборудование — помещения сдаются в аренду полностью подготовленными;

● наличие обширной офисной инфраструктуры — переговорных, зон отдыха, комнат для занятий спортом, оргтехники.

---

Читайте также:  Как выгодно вложить деньги в коммерческую недвижимость вместе с другими инвесторами

---

Риски инвестиций в 2022 году

Ещё недавно эксперты ожидали роста инвестиций в коммерческую недвижимость в России, но теперь ситуация стала намного менее предсказуемой.

На первый план вышли политическая и экономическая неопределённость. Правила игры меняются ежедневно, это снижает деловую активность. Одни инвесторы берут паузу, чтобы оценить риски и альтернативные варианты вложения капитала. Другие вкладывают его на эмоциях. Рынок недвижимости более стабилен в кризис, чем фондовый, но и для него точных прогнозов сегодня не даёт ни один эксперт.

Весьма вероятна высокая инфляция в стране, которая обычно сдерживает развитие коммерческой недвижимости. Строительство дорожает, потребительский спрос сокращается. 

Главными жертвами могут стать:

● торговые центры, у которых часть арендаторов приостановила работу в России;

● офисы, из которых уйдет часть иностранных компании, что приведет к росту вакансии на рынке и давлению на арендные ставки

Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, чтобы сдержать рост цен и падение курса рубля. Но из-за этого дорожают кредиты, и бизнес сворачивает многие проекты. Кроме того, становятся привлекательными депозиты, ставки по которым резко выросли. Также вырастет доходность по облигациям. Это пошатнёт спрос инвесторов на недвижимость.

С другой стороны, такая высокая ключевая ставка не навсегда, очень скоро её могут сильно понизить. И падения спроса на недвижимость пока не наблюдается. Застройщики поднимают цены на неё — либо вовсе снимают с продажи, ожидая ещё большего подорожания.

Успешно вкладывать деньги в коммерческие объекты можно в любые времена, но в условиях неопределенности ошибиться намного проще, особенно неопытным инвесторам.

Как снизить риски

Помимо общих макроэкономических рисков, всегда есть риск неправильно выбрать объект. Многие инвесторы хотят получать доход от коммерческой недвижимости, но у них нет соответствующих знаний, понимания рынка, опыта и экспертизы. Кроме того, их пугает необходимость управлять объектом. 

Таким людям подойдут платформы коллективных инвестиций, которые отслеживают все тенденции на рынке и изучают сотни предложений коммерческой недвижимости. Инвесторы просто покупают доли (акции) в выбранных объектах. После этого они регулярно получают дивиденды от арендного потока, за вычетом налогов и комиссии, пропорционально доле в объекте.

Никита Корниенко, 
основатель и генеральный директор инвестиционной платформы 
коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Для New Retail