Как не заблудиться в торговых центрах и сделать правильный выбор?

Нет ничего более естественного, чем торговля. В первобытные времена умение продавать, а, точнее, обмениваться, было основополагающим для выживания человека. С появлением денег возникли первые магазины, специализированные по профилю товаров. 

Сетевая торговля известна нам со средних веков: когда немецкие мясники с отличающимся от других, более высоким качеством товара, предположили, что единая вывеска привлечет дополнительного покупателя. На рубеже XVIII и XIX веков в Европе стали появляться альтернативные ярмаркам и рынкам крытые пассажи для знати. 

Усложнению и ускорению эволюции форматов торговли способствовал массовый переход от необходимого потребления (удовлетворение прямой потребности) к удовлетворению желаний. К середине XIX века стремительное развитие экономики позволило торговле сделать новый шаг вперед: появление готового платья, ценников на товарах и прочих таких обычных для нас сегодня вещей. 

 

«Храмы торговли» – пассажи и универмаги, к концу XIX века строились уже с учетом основ мерчандайзинга, – они привлекали покупателя профессиональными рекламными кампаниями и сезонными скидками. Начало XX века было обусловлено появлением супермаркетов, и пальму первенства в торговле понесла Америка с революционным явлением, таким как моллы (торговые галереи с якорными арендаторами, объединенные единой парковкой). 

К началу 2000-х привычные для западного мира торговые центры ворвались в жизнь россиян с 10-ти кратным увеличением скорости прохождения этапов развития, на которые в Европе ушло полторы сотни лет. 

За 25 лет существования на российском рынке торговые центры пришли к жесткой конкуренции друг с другом. Новые нормы общежития сделали необходимым распределение внимания покупателей в зависимости от географии и частоты покупок в единицу времени. 

Градация торговых центров – это звездная карта, по которой грамотный маркетолог сможет вывести свой торговый корабль в голубой океан покупателей, обходя все мели и рифы конкурентов на пути. 

Торговый центр – это совокупность торговых предприятий, сервисов и услуг, точек общественного питания и операторов развлечений, объединенных общим помещением в соответствии с единой концепцией и единым управлением. 

Сегодня принято выделять:

• микрорайонные (convenience) центры, 
• районные (neighborhood), 
• окружные (community),
• региональные (regional) и
• суперрегиональные центры (super regional). 

Индекс парковки рассчитывается для каждого типа торгового центра и определяется объемом арендной и общей площади, а также типом и составом арендаторов. Парковка не является или является незначительной статьей дохода торгового центра, и поэтому девелоперы первой волны имели тенденцию к ее сокращению, породив большие проблемы с дорожным движением на прилегающих к торговым центрам улицах и элементарно ограничив комфорт покупателей. Получив негативный опыт, правительство выпустило ряд нормативных актов, регламентирующих пропорцию парковки к площади торгового центра (GLA/GBA).

Справка:

GBA – Общая площадь.

GLA – Арендопригодная площадь. 

Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и повседневного спроса. Состоят такие торговые центры обычно из нескольких магазинов, общая арендная площадь которых может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Обычно якорным арендатором в ТЦ такого формата является продуктовый магазин или супермаркет. 

Зона охвата покупателей (Catchment area) распространяется на зону пешей доступности (5-10 минут). 

Районный торговый центр имеет более крупный масштаб (от 3000 до 10000 кв.м), но также предлагает товары и услуги повседневного спроса, правда, существенно более широкого ассортимента. В таком торговом центре можно встретить несколько якорных арендаторов: супермаркет, крупную аптеку, сервисную зону, кафе и т.д. 

Зона охвата (Catchment area) ТЦ уже составляет 5-10 минут езды на автомобиле.  

Площадь окружного ТЦ может достигать 50 000 кв.м. Концепция такого проекта строится на комплементарном потреблении товаров и услуг несколькими сегментами целевой аудитории. Чем больше проект, тем шире и глубже ассортимент его товаров. 

Первичная зона охвата (Catchment area) для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности.

Иногда также подразделяют суперокружной торговый центр (Super community center), в случае если площадь объекта свыше 20 000 кв.м. Удобство классификации торговых центров заключается в быстрой оценке проекта для дальнейшего рассмотрения в арендных целях. К сожалению, с окружными проектами возникает больше всего путаницы, ведь зачастую их концепция и широкий выбор товаров и услуг, а также дефицит торговых площадей в конкретной локации, могут сделать такой проект конкурентоспособным региональному. 

Региональные центры имеют широкий выбор товаров и услуг, в том числе нередко глубокий и широкий ассортимент одежды и обуви, детских товаров, мебели, электроники и товаров для дома. Также эти торговые центры спланированы с учетом зон рекреации и развлечений. Типичная площадь таких проектов варьируется от 47000 до 85000 кв.м.   Зона охвата (Catchment area) находится в пределах 30 минут транспортной доступности.

Наиболее крупный формат торгового центра площадью свыше 85000 кв.м предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, а также услуги отдыха и развлечений. Эти проекты строятся вокруг большого количества якорных и мини-якорных арендаторов, главными из которых являются гипермаркет (более 10000 кв.м), многозальный кинотеатр, универмаги полного цикла (5000 кв.м и более), ключевые операторы рынка ритейла. 

Зона охвата (Catchment area) для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности. 

Одним из методов расширения зоны влияния торгового центра является его специализация или профилирование. Это объединение в одной локации операторов одного направления, создающих синергию, привлекающую покупателя, готового ради широкого выбора определенных товаров или услуг приехать в такой торговый центр специально и издалека.

Далеко не весь список возможных специалитетов: развлекательный центр, монопрофильный центр, дисконт-центр и т.д.

Отдельной категорией объектов, также относящихся к торговым центрам, являются ритейл парки.

Ритейл-парк представляет собой комплекс из одно- и двухэтажных строений, каждое из которых занято одним оператором торговли, а все они сгруппированы вокруг единой большой парковки.

Инновацией на рынке торговой недвижимости сегодня стало распространение концепции МФК (многофункциональных комплексов). Единая, неразрывная городская среда предполагает комфорт и удобство жителя, в связи с чем наиболее прогрессивные жилые и офисные застройщики осознали необходимость рассматривать торговую недвижимость как часть единого целого с жилым массивом и социальными услугами. 

При создании таких кластеров для единых по духу сегментов целевой аудитории учитывается естественная потребность человека в единомышленниках, добрососедстве и комфорте получения только нужных товаров и услуг, причем максимально близко от места жизни или работы. 

Принятая градация торговых центров весьма условна и служит лишь первичным маркером для оценки арендаторами торговых центров. Помимо размера и концепции проектов важными факторами также являются локация, конкуренция, демографическая информация о потенциальных покупателях и многое другое.