Обзор рынка купли-продажи Москвы. Ноябрь 2016

В ноябре на продажу предлагалось 1179 объектов общей площадью 1580 тыс.кв. м и общей стоимостью 272 млрд. руб., что выше показателя октября 2016 г. на 17% по количеству и на 12% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 2% и составила 172 522 руб./кв.м.  Курс доллара в ноябре практически не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цены также снизились на 2%, а цена в долларовом эквиваленте составила 2 680 $/кв.м. За последние 12 месяцев цены в рублях снизились на 26%, а в долларах – на 14%.

Незначительность изменения цен за месяц в условиях умеренного роста объема предложения может свидетельствовать о продолжении стагнации рынка в условиях неопределенной социально-экономической ситуации. При этом спрос на качественные помещения в центре как в сегменте торговых объектов, так и в сегменте объектов офисных оказывается выше, что отражается в зафиксированном аналитиками в третьем квартале ростом инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы. 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	1 179	272, 547	1 580	1,34	172 522
к октябрю 2016	+ 17%	+ 10%	+ 12%	− 5%	− 2%
к ноябрю 2015	− 43%	− 63%	− 51%	− 13%	− 26%

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади снизилась до 42%. Далее идут помещения свободного назначения (25%), производственно-складские помещения (24%) и торговые помещения (9%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в ноябре 2016 г. по количеству вырос на 20%, а по общей площади – на 33%.  Всего экспонировалось 234 объекта общей площадью 138 тыс.кв.м. и общей стоимостью 36, 51 млрд.руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 23 объекта общей площадью 6 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 53%, а по общей площади на 39%. 

Цена за месяц выросла на 10% и составила 1 060 628 руб/кв.м. Рост цены произошел за счет выхода на рынок дорогого торгового объекта на Столешниковом пер. (270 кв.м, 3 669 942 руб./кв.м). При этом по объектам, экспонируемым давно, запрашиваемые цены возросли на 3%.

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 17%, а по общей площади - на 33%, составив 211 объектов общей площадью 132 тыс.кв.м. 

Цена на объекты за пределами центра за месяц увеличилась на 3% и составила 228 933 руб./кв.м, при этом по давно экспонируемым объектам цена снизилась на 3%. Рост цены был связан как с уходом в октябре дешевого крупного объекта на ул.Дубнинская (3178 кв.м, 78 490 руб./кв.м.), так и с выходом в ноябре крупного дорогого объекта на Ленинградском пр-те (1189 кв.м, 600 993 руб./кв.м).

В связи с тем, что цены по объектам внутри Садового Кольца как за месяц, так и за последние 12 месяцев по сравнению с объектами за пределами центра заметно выросли, подтверждается традиционно более высокая инвестиционная привлекательность таких помещений. 

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	234	36, 509	138	0,59	263 946
к октябрю 2016	+ 20%	+ 39%	+ 33%	+ 11%	+ 4%
к ноябрю 2015	− 49%	− 62%	− 59%	− 18%	− 9%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	23	6, 176	6	0,25	1 060 628
к октябрю 2016	+ 53%	+ 54%	+ 39%	− 9%	+ 10%
к ноябрю 2015	− 73%	− 72%	− 79%	− 23%	+ 33%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	211	30, 332	132	0,63	228 933
к октябрю 2016	+ 17%	+ 36%	+ 33%	+ 13%	+ 3%
к ноябрю 2015	− 44%	− 60%	− 57%	− 22%	− 7%

В ноябре 2016 года экспонировалось 70 объектов общей площадью 19 тыс.кв. м и общей стоимостью 7,27 млрд.руб. По сравнению с октябрем их количество выросло на 30%, а общая площадь - на 25%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству снизился на 33%, а по общей площади – на 12% и составил 8 объектов общей площадью 2 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца выросла на 36% и составила 1 243 746 руб./кв.м.  Значительный рост цены был обусловлен выходом на рынок в ноябре дорогого объекта на Столешниковом пер. (270 кв.м, 3 669 942 руб./кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 62 объекта общей площадью 17 тыс. кв. м, уменьшившись по сравнению с октябрем на 29% по количеству и на 27% по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям выросла на 3% и составила 256 714 руб./кв.м. На рост цены повлиял, в частности, выход в ноябре дешевого объекта на ул.Менжинского (1136 кв.м, 359468 руб./кв.м), при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, не изменились.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	70	7, 267	19	0,28	374 460
к октябрю 2016	+ 30%	+ 39%	+ 25%	− 4%	+ 11%
к ноябрю 2015	− 33%	− 53%	− 34%	0%	− 29%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	8	2, 879	2	0,29	1 243 746
к октябрю 2016	+ 33%	+ 53%	+ 12%	− 16%	+ 36%
к ноябрю 2015	− 71%	− 56%	− 65%	+ 23%	+ 27%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	62	4, 388	17	0,28	256 714
к октябрю 2016	+ 29%	+ 31%	+ 27%	− 2%	+ 3%
к ноябрю 2015	− 19%	− 51%	− 24%	− 6%	− 35%

 

Объем предложения офисных помещений на продажу в ноябре 2016 г. вырос на 10% по количеству и снизился на 14% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 648 объектов общей площадью 667 тыс.кв.м. и общей стоимостью 136,75 млрд.руб.

Количество офисных объектов в центре выросло на 10%, их общая площадь уменьшилось на 19%, в результате чего объем предложения составил 127 объектов площадью 83 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по этим объектам выросла на 24% и составила 440 547 руб./кв.м, при этом рост цен по объектам, экспонируемым уже давно, составил 7%. Рост цены был вызван окончанием экспонирования в октябре таких крупных и дешевых объектов как на Уланском пр-де (2677 кв.м, 164 074 руб./кв.м), на ул.Машкова (7585 кв.м, 214 009 руб./кв.м),  на Озерковской наб. (18000 кв.м, 238 760 руб./кв.м) и на Чистопрудном б-ре (8216 кв.м, 281 093 руб. /кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 10% по количеству и уменьшился на 13% по общей площади и составил 521 объект общей площадью 585 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в ноябре снизилась на 9% и составила 171 427 руб./кв.м, что было обусловлено завершением экспонирования в октябре дорогого объекта на Кутузовском пр-те  (48671 кв.м, 281 391 руб./кв.м).

Учитывая рост цен по офисам в центре, можно предположить, что тенденция роста спроса на подобные помещения по сравнению с объектами за пределами центра сохраняется. Об этом же свидетельствует и отсутствие снижения цен по объектам в центре за последние 12 месяцев, в то время, как цены по помещениям на периферии за год снизились.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	648	136, 750	667	1,03	204 873
к октябрю 2016	+ 10%	− 16%	− 14%	− 22%	− 2%
к ноябрю 2015	− 47%	− 72%	− 66%	− 36%	− 18%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	127	36, 546	83	0,65	440 547
к октябрю 2016	+ 10%	0%	− 19%	− 27%	+ 24%
к ноябрю 2015	− 56%	− 68%	− 68%	− 27%	0%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	521	100, 204	585	1,12	171 427
к октябрю 2016	+ 10%	− 21%	− 13%	− 21%	− 9%
к ноябрю 2015	− 45%	− 74%	− 66%	− 39%	− 22%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в ноябре 2016 г. снизилось на 2%, а их общая площадь – выросла на 28%. Объем предложения составил 88 объектов общей площадью 381 тыс.кв. м.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 3% и составила 62796 руб./кв.м. Снижение цены произошло, в частности, за счёт выхода в ноябре объекта на Котляковской наб. (18 350 кв.м, 38 610 руб./кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в ноябре 2016 г. по количеству вырос на 56%, по общей площади - на 68%, составив 209 объектов общей площадью 393 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с октябрем выросла на 12% и составила 191 827 руб./кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились. Рост цен произошел как за счет ухода крупного и дешевого объекта в октябре на Новочеремушкинской ул. (8497 кв.м, 68611 руб./кв.м), так и за счет выхода в ноябре дорогих объектов на ул.Чертановская (6345 кв.м, 469 650 руб./кв.м) и на Лужнецкой наб. (17781 кв.м, 367 085 руб./кв.м).

ПСП	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	88	23, 935	381	4,33	62 796
к октябрю 2016	− 2%	+ 24%	+ 28%	+ 31%	− 3%
к ноябрю 2015	− 17%	+ 1%	+ 13%	+ 36%	− 10%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб/м2
значение	209	75, 353	393	1,88	191 827
к октябрю 2016	+ 56%	+ 88%	+ 68%	+ 7%	+ 12%
к ноябрю 2015	− 25%	− 41%	− 28%	− 4%	− 18%