4 правдивых рассказа про моду на аренду

Сейчас стало ну очень модно юристам писать про аренду. И это хорошо и очень полезно. Одно вот только удивляет, что бо́льшая часть таких юридических статей написана в духе Капитана Очевидности. Весело, с ветерком и небольшим количеством черного юмора. 

Ни на кого конкретно не показывая пальцем, мы немного «потроллим»  наших коллег и расскажем об изрядно удививших нас статьях. 

Логично как никогда. Нет ответов только на самые важные вопросы: что делать, если в договоре не прописано что является НУ, а те или иные элементы спорные. Что делать, если, Боже упаси, акт подписан пустой, а вы заходили в помещение, где был чужой ремонт? Что делать если вы приняли помещение с ремонтом, а потом половину переделали – и это нигде не закреплено? Что делать тем ритейлерам (а их, блин, очень много!) которые прописали себе право на компенсацию НУ, но НИКАК в договоре не прописали себе, в каком формате предоставляется согласие на НУ от Арендодателя? 

Вот эти вопросы являются основными. 

И констатация прямых норм ГК вообще никак нас не спасает. А вот форма Акта завершенных работ, на этапе завершения СМР, с приложением КС-2, КС-3 и смет – очень даже спасет. Очень спасет участие дотошного юриста при приемке помещения, когда строители говорят, но фиксирует и подписывает юрист. Правильно составленный договор подряда, в котором указан объем демонтажа результатов  предыдущих работ, тоже очень поможет. Сохраненные оригиналы подписанных Арендодателем заявок на допуск конкретного подрядчика для проведения работ – тоже отлично зафиксирует факт того, кто именно проводил работы. А значит, и их показания будут иметь существенный вес.

Про обеспечительный платеж и смену собственника (маст-хэв года 2018). 

Только ленивый не рассказал о том, что в договоре аренды обязательно должна быть прописана обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечения при уступке. А чем, собственно говоря, это спасет ритейлера? Т.е. есть старый собственник, улетевший на ракете в банкротство или еще куда, не возвращает вам сумму обеспечения, вы подаете в суд, получаете исполнительный лист, отправляете его в банк, в банке денег нет, становитесь в очередь кредиторов …..и? Новому арендодателю платите новую сумму? 

То есть юридическая бумажка есть, юристы – молодцы (черт, как же мы хороши), а вот решения проблемы – нет. Арендатор все равно ПОТЕРЯЛ сумму платежа. И единственный вариант звучит так, («Ctrl-C», «Ctrl-V»): «Арендодатель настоящим принимает на себя безусловное обязательство перечислить сумму полученного Обеспечительного платежа новому Арендодателю, собственнику, цеденту в течение 5 рабочих дней с даты соответствующей продажи Здания, части Здания, Помещения или уступки прав и обязанностей по настоящему Договору или цессии, новый Арендодатель, а равно новый Собственник не имеют права взыскания суммы Обеспечительного платежа с Арендатора». 

Самое главное – сделано. Вы снимаете с себя бремя доказывания того факта, что вы не жираф. То же самое положение дублируется ДЛЯ ВСЕХ АВАНСОВЫХ платежей, будь то – коммуналка авансом или полгода АП авансом.

В какой-то очень глубокой теории – да, в практике – 1% действующих договоров предусматривает такие положения. Остальные 99% (да, для этого их нужно почитать) говорят о том, что если арендатор забыл свое ценное барахлишко, то Арендодатель либо признает это брошенным имуществом и распоряжается по своему усмотрению, либо принимает на ответ хранение за 200 рублей в день. 

Почему?  Потому что в большинстве случаев задача девелопера –  быстро освободить помещение и запустить на отделку нового арендатора, а не получать с вас АП, имея пустую площадь. Поэтому, если вы торгуете ювелиркой и стоимость забытого пакетика может превышать стоимость ремонта, да и не только в этом случае, единственное, что вам нужно попросить при подписании договора – обязательство Арендодателя уведомить Арендатора об оставленном имуществе и предусмотреть 1 рабочий день для Арендатора, в течение которого он такое оставленное имущество заберет.

Про удержание имущества. 

Удержание имущества – сложнейший правовой механизм, рассматривать который отдельно от текстов договоров аренды (в нашем случае) – нельзя. Всегда нужно понимать, что Арендодатель, в отличие от Арендатора, имеет огромный спектр механизмов воздействия на Арендатора: штрафы и пени, обеспечительный платеж, очередность платежей (та самая где арендная плата, будет 7 или 8 по счету), расторжение. Именно поэтому право на удержание имущества Арендатора необходимо ВСЕГДА исключать из Договоров. 

Но не в формате Арендодатель имеет право на удержание имущества Арендатора, а в формате («Ctrl-C», «Ctrl-V»): «Стороны установили, что вне зависимости от положений действующего законодательства Арендодатель не праве, в любом случае (включая, но, не ограничиваясь: задолженности Арендатора, нанесение ущерба имуществу Арендодателя и в других случаях) удерживать любое имущество Арендатора так или иначе находящееся в Помещении, как это предусмотрено статьей 359 Гражданского кодекса РФ, а равно удовлетворять любые свои требования за счет имущества Арендатора любым образом попавшего к Арендодателю, как это предусмотрено статьей 360 Гражданского кодекса РФ. 

В случае если, в течение Срока действия Договора действующее законодательство будет изменено любым образом (в части нумерации или наименования статей), а равно в случае если будут приняты любые законодательные и/или подзаконные акты, то Арендодатель подписанием настоящего Договора отказывается от такого права удержания имущества Арендатора. В случае если в нарушение данного отказа Арендодатель по любым основаниям совершит любые действия, которые так или иначе приведут к  удержанию имущества Арендатора, такие действия Арендатор вправе рассматривать как самоуправство и использовать все доступные в соответствии  с законом методы защиты нарушенного права, включая требования о компенсации убытков, включая упущенную выгоду».

В научных кругах, чтобы твоя статья дошла до профессионального журнала, статья должна соответствовать критериям актуальности, новизны и практической ценности. Очень жаль, что пресса для бизнеса таких критериев не устанавливает. Коллеги, а давайте не жадничать? Давайте не делиться очевидной информацией, в надежде, что прибежит толпа клиентов и, за очень «платно» вы уже им расскажете все остальное. 

Давайте реально делиться ценным? Своим опытом? Кейсами? Теми лазейками, где вы пролезли и сами удивились? Давайте думать не о потере потенциального клиента, а об улучшении микроклимата на рынке? Знаете, ведь про бесплатную юридическую ПОМОЩЬ? Ведь юридические УСЛУГИ не все вытягивают. Давайте помогать и улучшать себе карму? 

И как следствие, когда ситуация действительно будет сложная, к вам обязательно обратятся, но не «чайники», которые наворотили не понятно что и теперь не знают как с этим разбираться, а люди с улучшенными юридическими скилами, с которыми вам и самим будет легко и приятно работать. И вы, как реально крутые спецы, будете разбираться уже с кейсами космической сложности.