Выживут только «районники»? Актуальные тренды на рынке торговой недвижимости

Рассказывает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Glincom Мария Стогова.

Xiaomi и «Эконика» вместо Apple и Zara

Российский рынок торговой недвижимости переживает трудные времена. Трафик московских моллов упал в среднем на 10% вслед за снижением покупательской способности россиян, в регионах падение посещаемости еще выше. Сотни зарубежных ритейлеров (а это 10-40% арендаторов) либо приостановили работу в нашей стране, либо заявили о закрытии российских магазинов. 

В связи с этим многие собственники торговых центров решили продать их, не понимая, как вывести объекты на прежние показатели. По наблюдениям экспертов, в апреле количество таких объявлений выросло втрое по сравнению с прошлым годом. 

При этом небольшие районные ТЦ оказались наиболее устойчивыми к кризису. Даже на примере наших торговых центров мы видим, что трафик за последние 2 месяца вырос: на 18% — в Babystore, 20% — Metromall, 23% — в «Зеленом».  Можно сказать, после ажиотажа февраля−марта рынок районных ТЦ, трафик в которые не формировали закрывшиеся якоря, один из немногих продолжает показывать положительную динамику. 

Во многом, это связано с тем, что посетителям подобных комплексов нужны прежде всего товары первой необходимости, а не одежда и обувь от мировых брендов, доля которых в пуле арендаторов «районников» обычно не превышает 3−5%.

В то время, как выручка турагентств и кинотеатров упала, стабильный трафик показывают сектор услуг (студии маникюра, парикмахерские, салоны красоты), точки общественного питания (кофейни, кулинарии, фастфуд), пункты выдачи заказов (Ozon, Wildberries) и магазины электроники. Интерес к российским производителям одежды и обуви также вырос.
Еще один важный момент — уход с российского рынка международных маркетплейсов, ограничения на отправку посылок в РФ из США и ЕС, сложности с оплатой товаров из-за рубежа, да и просто желание людей отвлечься, провести вместе досуг, в каком-то смысле возвращают актуальность офлайн-шопинга.


 

«Малыши» не заметили ухода

В отличие от крупных ТЦ, районные комплексы не испытывают резкого исхода арендаторов. У нас уровень вакантности, к примеру, не превышает прошлогодних показателей в 7−8%. В наиболее удачных проектах он даже снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, в «Зеленом» доля пустующих площадей уменьшилась до 1,5%.

Согласно нашим наблюдениям, арендаторы пока не бросили все силы на стимулирование целевой аудитории. Многие живут на прежней клиентской базе или текущем трафике торгового центра.

По моему мнению, роста вакантности можно ожидать в крупных моллах, в первую очередь, за счет арендаторов, зависящих от трафика «якорей». Вторая категория, на которую придется основной удар — российские компании, не сумевшие переформатировать свой бизнес с учетом новых экономических обстоятельств. 

Пока мы не видим серьезного снижения ставок. Но рынок торговой недвижимости достаточно инертен, поэтому должно пройти больше времени, чтобы поведенческая стратегия арендаторов сформировалась, а за это время могут появиться новые «вводные».  

Кроме того, не все закрытые магазины окончательно ушли с российского рынка — часть из них продолжает платить аренду и зарплату сотрудникам. Такие компании как Uniqlo, IKEA, часть брендов Inditex и прочие, вероятно, возобновят свою деятельность в ближайшем будущем.

Однако нельзя не отметить влияние ухода иностранных ритейлеров и на отечественных игроков. В целом, напряжение между арендаторами и арендодателями растет: российские арендаторы на этом фоне начинают требовать скидки или переход на процент от оборота. 

В свою очередь, арендодатели сейчас не в том положении, чтобы эти скидки давать — виной тому падение выручки, перекредитованность сектора и прочие обстоятельства.

И хотя многие арендодатели сейчас прощают незначительные нарушения договора аренды, такие как несоблюдение режима работы или небольшие задержки в оплате арендных платежей, я не думаю, что в ближайшие несколько месяцев стоит ждать резкого падения арендных ставок или активного применения иных финансовых инструментов в политике общения с арендаторами.


 

Не нужен нам берег турецкий…

Сейчас особенно остро встает вопрос импортозамещения ушедших западных брендов. В первую очередь, предлагается заместить их ритейлерами из Индии, Китая или Турции. 
Однако перспективы такого замещения пока еще туманны. Во-первых, если бы компании из этих стран хотели начать активную экспансию на рынке РФ, то сделали бы это еще в 2014 году. Пока же мы не видим от них каких-то серьезных шагов, кроме продажи франшизы россиянам (без внятного понимания логистики и рисков).

Второй важный момент — а так ли уж нам нужно это замещение? Допустим, азиатские или турецкие компании могут закрыть часть потребности масс-маркета. Но вместе с тем они составят значительную конкуренцию отечественным производителям, которые работают в том же сегменте и спрос на продукцию которых понемногу возрастает.

Да и со стороны потребителя импортозамещение едва ли произойдет так же оптимистично и беззаботно, как его видят некоторые аналитики.


 

Квест, в котором выживут сильнейшие

Давать какие-либо прогнозы на 2022 год очень сложно. Пока, на мой взгляд, рано говорить о тенденциях, основанных на событиях февраля. Но, вероятно, можно ожидать череды банкротств и смены собственников ТЦ, по которым уход международных компаний и повышение ключевой ставки ударили сильнее всего. 

В крупных ТРЦ доля ритейла, остановившего торговлю, может достигать 60% (по данным Cushman & Wakefield). Соответственно, ожидаема не просто ротация, но и перепрофилирование площадей, их реконцепция.

---

Читайте также:  Как сохранить арендаторов в кризис: стратегия из 5 шагов

---

Перестройка бизнес-модели под новые экономические реалии затронула практически каждый сектор. Нас ждет квест, в котором выживут сильнейшие. Причем испытания ждут не только владельцев ТЦ и площадей, которые занимали иностранные компании, но и в целом российский бизнес, которому приходится переформатироваться: сложная логистика, рост затрат на сырье, перебои с поставками.

Следующим негативным витком развития ситуации может быть уход из ТЦ и российских компаний, которые не в состоянии справиться с обрушившимися на них проблемами. Остается надеяться, что это будет просто один из пессимистичных (и несбывшихся) вариантов развития событий.

Мария Стогова,
руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Glincom.

Для New Retail