Реконцепция – это то, чем собственник или управляющий каждого торгового центра должен заниматься ежегодно.
Жизнеспособность проекта в сфере торговой недвижимости сейчас составляет в среднем от 5 до 7 лет, а вскоре сократится до 3 лет, считает Ольга Летютина, генеральный директор управляющей компании Столица Менеджмент.
«Прежде всего, речь идет об устаревании концепции объекта. Раньше торговый центр с продуманной концепцией показывал приличную доходность на протяжении десяти лет. И при этом не требовалось вносить существенных изменений. Однако, в современных экономических условиях и весьма быстротечного изменения потребительских предпочтений такая стратегия невозможна», – говорит Ольга Летютина.
По словам эксперта, реконцепция – это то, чем собственник или управляющий каждого торгового центра должен заниматься ежегодно. При этом, вне зависимости от формата объекта. Только таким способом можно продлить срок жизни и избежать преждевременного морального и экономического износа.
Кроме того, сейчас особые условия предъявляются к архитектуре торгового центра и его планировочным решениям.
«Архитектура заключает в себе значительную часть всего потенциала объекта и влияет на продолжительность его жизни. Чем тщательнее проработаны проектировочные решения, тем лучше сформирован задел на будущее: например, для последующей реконструкции или увеличения площадей путем возведения второй очереди, – отмечает Ольга Летютина. – Также актуальность ТЦ и его финансовый успех во многом зависит от того, насколько объект мобилен. Имеется в виду способность к функциональному переосмыслению и перераспределению площадей под нужды конкретных арендаторов, а также к технологическому усовершенствованию. Поэтому строить сейчас необходимо с запасом на будущее, учитывая новые реалии рынка: здание должно обладать возможностью к пространственной трансформации, к внедрению новых форматов торговли и технологических решений – и для конечных покупателей, и для сферы эксплуатации здания».
Подобный подход позволяет в режиме нон-стоп менять концепцию, постоянно обновляя облик торгового пространства и создавая новое ощущение территории, и тем самым поддерживать к себе устойчивый интерес покупателей. Это особенно важно для торговых центров малого формата по причине герметичности района и живущей в нем аудитории.
«Например, при проектировании нового торгового центра «Столица» в городе-парке «Первый Московский» мы закладывали возможность обновления и трансформации площадей. Поэтому в основе планировочных решений этажей – open space. Это дает возможность легко менять пространственные решения под запросы конкретных арендаторов», – пояснила эксперт.
Михаил Петров, генеральный директор компании SmartEstateMoscow согласен с мнением о важности правильных архитектурных решений, позволяющих трансформировать интерьер и отвечать на запросы арендаторов. Также эксперт назвал основные факторы устаревания торгового центра.
В первую очередь эксперт называет архитектуру, как лояльность городскому пространству, и внутреннюю отделку. «Времена транзитных торговых центров с дешевой плиткой уходят в Лету – будущее за социально благоприятными комфортными объектами», – говорит Михаил Петров.
Михаил также отмечает и первостепенную важность грамотного и гармоничного тенант микса. Этот фактор является главным поводом для головной боли менеджмента ТРЦ и основным мотиватором или, напротив, демотиватором покупательской активности.
«Тенант микс не может состоять из операторов исключительно импульсного спроса, – каждый арендатор должен привлекать свой кусок трафика», – комментирует эксперт рынка.
Также по мнению Михаила Петрова, важнейшим элементом финансовой состоятельности объекта является правильная реализация Food-стратегии. Именно рестораны являются главной точкой притяжения для значительной части аудитории.
«Рестораны всегда являлись опорой торгового центра, но, к сожалению, отследить их фазы устаревания не так уж легко, ведь проблема кроется в том, что с раскруткой один ресторан может обслуживать диаметрально противоположные аудитории на разных этапах жизненного цикла. На начало пути это могут быть трендсеттеры и элита, а через 5 лет владельцы продуктовых ларьков на рынке. Социальная привлекательность разных сегментов такой целевой аудитории, а отсюда и полезность для торгового центра также разная. На мой взгляд, сегодня рестораны также должны ротироваться достаточно часто или, как минимум, обновлять свои концепции», – подвел итог глава компании SmartEstateMoscow.
Самые интересные новости читайте в наших группах в Facebook и VKontakte, а также на канале Яндекс.Дзен.
