За год ставки аренды коммерческой недвижимости снизились почти на четверть

По данным аналитиков RRG, за год цены продаж недвижимости снизились во всех сегментах рынка. Средневзвешенная цена продажи коммерческой недвижимости (по всем сегментам) упала относительно ноября 2015 года на 25% и составила порядка 172 тыс. рублей за кв. м, а ставка аренды просела на 20% до уровня 17 тыс. рублей за кв. метр в год. Основное падение произошло в первой половине года. С учетом укрепления национальной валюты, цены в долларах остаются относительно стабильными.

Совокупный объем предложения на продажу по всем сегментам рынка продолжает снижаться.  По состоянию на ноябрь текущего года  на открытом рынке экспонировалось порядка 1200 объектов общей площадью 1,6 млн. кв. м и совокупной стоимостью 272 млрд. рублей. За год объем предложения по площади сократился почти вдвое. Тренд обусловлен снижением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты, не желая продавать по упавшим ценам.  На рынке аренды наблюдается аналогичная тенденция. В ноябре экспонировалось 2700 объектов общей площадью 1, 8 млн. кв. м, что по площади на 35% ниже уровня предыдущего года. 

Средневзвешенная цена продажи в рублях значительно просела по всем сегментам. Так, торговая недвижимость потеряла в цене около 9%, достигнув уровня 264 тыс. рублей за кв. м.  При этом падение фиксировалось по объектам, расположенным вне Садового кольца.  Средневзвешенная стоимость объектов стрит-ритейла по состоянию на ноябрь опустилась до 374 тыс. рублей за кв. м.  Выраженная отрицательная динамика также наблюдалась по лотам, расположенным за пределами центра города. Цена на такие объекты с 2014 года держалась на уровне 400 тыс. рублей за «квадрат», однако с весны 2016 году она начала снижаться, достигнув к ноябрю уровня 256 тыс. рублей. 

Офисный рынок начал демонстрировать положительную динамику (уменьшение вакансий, стабилизация ставок аренды), но с учетом глубины его падения говорить о неком равновесии пока преждевременно. Ценник продажи в центре остается на уровне ноября прошлого года – 440,5 тыс. рублей за метр, тогда как цены на периферии первую половину года держались примерно на одном уровне, а за вторую половину года скорректировались  вниз на 22%, составив 171,5 тыс. рублей. 

За год производственно-складские помещения потеряли в цене 10%, средневзвешенная цена составила 62 тыс. рублей. Что касается помещений свободного назначения, то их стоимость понизилась на 18% до уровня 192 тыс. рублей.

Что касается стоимости аренды, то в офисном и торговом  сегментах после продолжительного падения мы видим относительную стабилизацию. Оба сектора за год потеряли порядка 17%. На офисном рынке снижение фиксировалось и в центре города, и на периферии. Отрицательная динамика наблюдалась примерно до июня 2016 года, после чего  ставки стабилизировались и находились на одном уровне: в пределах Садового кольца – 24,5 тыс. рублей, за пределами – 15,4 тыс. рублей. 

Средняя ставка на торговую недвижимость в ноябре составила 29,5 тыс. рублей, на объекты стрит-ритейла -  33 тыс. рублей за метр. Цены на уличные помещения в центре после резкого падения в 2014 и 2015 г. в течение уходящего года оставались стабильны, тогда как на окраинах объекты подешевели более, чем на 20%. 

В складском секторе, не смотря на сокращение спроса, значительного падения ставок не произошло. За последние годы рынок пострадал очень существенно, поэтому можно предположить, что собственники оказались не готовы к дальнейшему снижению ставок либо не считают его основным фактором для привлечения клиентов.  За год аренда производственно-складских помещений подешевела на 6%, до уровня 6,5 тыс. рублей. 

В 2017 году аналитики RRG ожидают стабилизации ставок аренды и цен продажи, что, в частности, подтверждает наш проект Консенсус-прогноз, в рамках которого 25 экспертов рынка из разных компаний составили прогноз развития отрасли на два года.