Уроки лояльности: как изменились условия аренды в кризис
время публикации: 11:00 22 июня 2015 года
Зимой многие арендаторы буквально «выли» от высоких арендных ставок, многим пришлось закрывать магазины или менять место дислокации, если не удавалось договориться с собственниками помещений. Якорные арендаторы и крупные торговые сети чувствовали себя в переговорах более уверенно, собственники охотнее шли на уступки тем, кто приносил большой трафик.
Тем не менее, оптимизацию пришлось проводить всем, и когда объем пустующих площадей достиг 15-20% и начал действительно пугать владельцев торговых площадей, они стали более сговорчивыми и начали идти на уступки ритейлерам.
Среди основных тенденций в сфере торговой недвижимости можно отметить переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота, перевод договоров в рубли или фиксацию валютного курса, сокращение размеров депозита, различные арендные каникулы и т.д. Некоторые собственники помещений готовы даже делать ремонт для ритейлеров за свой счет, чтобы привлечь новых арендаторов. Мы опросили арендодателей, ритейлеров и независимых консультантов и аналитиков, чтобы выявить ключевые моменты в изменении условий аренды за последние несколько месяцев.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE:
Важным моментом стал переход ритейлеров с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. Сегодня примерно 25-30% арендаторов уже перешли на эту схему оплаты аренды, а до конца года показатель может увеличиться до 60-70%. В первую очередь, на такие условия могут рассчитывать якорные и мини-якорные арендаторы и крупные розничные холдинги с хорошей репутацией. Активно практикуются такие инструменты, как фиксация валютного курса, в среднем, на уровне 40-45 долларов, использование валютного коридора, скидки по долларовым ставкам, арендные каникулы и компенсация отделки.
25-30% арендаторов уже перешли с фиксированной арендной ставки на процент с оборота, до конца года этот показатель может увеличиться до 60-70%
В стрит-ритейле за последнее время большая часть собственников готова переходить на рублевые договора аренды. На долларовых ставках, как правило, настаивают собственники помещений с очень высоким трафиком и удобной локацией, но и они постепенно переходят на рубли. Кроме того, увеличивается и срок договоров аренды: ритейлеры, которые готовы платить арендные ставки за помещения на торговых улицах, как правило, хотят арендовать его по выгодным условиям на более продолжительный срок. Договора по текущим ставкам заключаются, в среднем, на 3-5 лет.
Финальное решение о пересмотре коммерческих условий со стороны девелопера зависит от статуса ТЦ, величины трафика и локации, со стороны ритейлера – от его возможности формировать высокий поток покупателей, «узнаваемости» на рынке и оригинальности концепции. При этом собственники торговых центров, введенных в 2014-2015 годах, гораздо охотнее идут навстречу розничным операторам во многом в связи с сопоставимо высоким уровнем вакантных площадей.
Собственники помещений на торговых улицах также достаточно лояльны и гибки к новым арендаторам во многом в связи с рядом неблагоприятных факторов: девальвация рубля и сложности с развитием сетевой розницы, ввод платной парковки, более высокие ставки по сравнению с торговыми центрами.
Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company:
Условия аренды становятся все более лояльными для арендаторов, а именно:
1. Обеспечительный платеж (депозит). Есть тенденция к сокращению размера депозита до 1 месяца. Все чаще вместо депозита используется банковская гарантия. Для стабильных розничных сетей некоторые арендодатели могут предоставить условия работы без депозита на условиях предоплаты аренды.
2. Арендаторам предоставляются льготные периоды на несколько месяцев, в которые снижается арендная плата. Срок льготного периода – от 1 до 4 месяцев.
3. Для некоторых арендаторов собственник готов делать ремонт за свой счет.
4. Все чаще арендаторы настаивают на включении в договор условий о ставке капитализации. Но для арендодателей это абсолютно невыгодные условия. Поэтому в качестве компромисса чаще всего используется ставка в виде процента с оборота, но не менее согласованной фиксированной арендной платы.
5. Снижается размер ежегодной индексации до 5-7%. В случае долгосрочных договоров от 5 лет в качестве компромисса рассматриваем возможность в случае существенных экономических изменений на рынке у обеих сторон договориться о новом размере ставки и в случае не достижении общих договоренностей выйти из договора
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
Рублевые ставки аренды в Москве с осени 2014 года упали в среднем на 10-50% в зависимости от объекта, его расположения и площади. Меньше всего подешевели помещения в раскрученных торговых центрах или объектах стрит-ритейла у метро, также не слишком сильно снизились ставки на помещения для продуктовых магазинов (от 300 до 1000 кв.м). Сильнее всего «просели» ставки в недавно построенных ТЦ, где собственники готовы отдавать помещения с 50%-й скидкой или же на невостребованные локации – «вылетные» магистрали, помещения с большими подвалами и т.д. В торговых центрах собственники все чаще соглашаются отдавать помещения даже не самым известным сетям по схеме «небольшой фикс или процент от оборота». Дело в том, что операторы fashion retail сейчас не могут платить фиксированные ставки и опасаются, что дальше может быть только хуже, поэтому, если собственник ТЦ не готов делить экономические риски с ритейлером, то такие операторы отказываются от аренды площадей.
Мария Заикина, руководитель пресс-службы «Связного»:
С начала года на новые сниженные ставки переведена уже треть торговых точек «Связного» по всей России. Наиболее активно переход происходит в тех регионах, где арендодатели изначально диктовали наиболее жесткие условия. В результате переговоров на новые ценовые условия переведены около 50% магазинов в Москве, более 40% торговых точек на Урале и в Московской области. Работа по снижению ставок продолжает вестись во всех регионах присутствия ритейлера, однако главным приоритетом были поставлены самые активные ФО и города. Кроме того, «Связной» последние несколько лет придерживался принципа заключать договора в национальной валюте, что позволило избежать многих рисков в конце 2014 года. В результате такой политики менее 1% договоров аренды на конец мая были привязаны к валютным курсам.
В изменившихся экономических условиях арендодатели идут на уступки ключевым партнерам, к которым относится «Связной». Соответственно, арендная ставка снижается. Мы отмечаем снижение стоимости не только в случае с потенциальными арендодателями, но и с действующими. При пролонгации договоров наши партнеры идут на улучшение условий. Это относится и к управляющим ТЦ. Они понимают, что это выгодно – наши магазины привлекают множество посетителей (в день через нашу сеть проходит суммарно порядка 1,5 млн человек), что важно для ТЦ.
Рубен Арутюнян, руководитель комитета по арендным отношениям НАСТ (Национальной Ассоциации Сетевой Торговли):
Поскольку сейчас наблюдается такая ситуация, при которой продажи, а соответственно и прибыль, по отношению к прошлому периоду (LFL) у большинства ритейлеров становятся ниже, вести переговоры о снижении арендных ставок с торговыми центрами приходится не в валюте, как раньше, а в рублях.
После того как многие торговые центры стали попросту пустеть, переговоры с арендаторами для нас стали носить более позитивный характер
При этом общая ситуация на рынке коммерческой аренды стала принципиально меняться. Многие ритейлеры отмечают, что в отношениях с девелоперами наметились определенные изменения в лучшую сторону. После того как многие торговые центры стали попросту пустеть, переговоры с арендаторами для нас стали носить более позитивный характер. Теперь арендаторы под угрозой расторжения договоров все чаще идут на уступки сетевикам, либо устанавливая в качестве арендной ставки процент с оборота, либо предоставляя скидки.
Александр Шпетный, директор розничной сети «220 Вольт»:
За последние несколько месяцев нам удалось добиться изменения арендной платы и снизить расходы на аренду на 10% в среднем по сети. Тенденция такова, что хотя собственники помещений в кризис и не хотят терять деньги, сейчас они вынуждены снижать арендные ставки. Теперь, когда предложений на рынке значительно прибавилось, мы, ритейлеры, вправе выбирать и диктовать свои условия, потому что у нас действительно есть выбор и ничто не останавливает нас от переезда на более выгодные с точки зрения условий места. Конечно, эта тенденция никоим образом не затрагивает топовые места, горячие зоны – на них спрос всегда велик и цены понижать никто не собирается.
Выбор помещений под магазины сейчас довольно велик, и арендодатели часто идут на уступки, поскольку значительное число небольших предпринимателей не смогли справиться с кризисом и уходят из бизнеса, помещения освобождаются. При этом многое зависит и от владельца помещения. С крупными арендодателями и девелоперами договориться проще, чем с владельцами одного-двух помещений. Последние зачастую слабо разбираются в рынке и не хотят идти на уступки, хотя в дальнейшем сами за это расплачиваются. Крупные арендодатели лучше понимают ситуацию на рынке и готовы идти на диалог, поскольку знают, что мы все находимся в одной лодке. А если речь идет о федеральной компании, то владельцам нескольких помещений и девелоперам значительно выгоднее продолжать сотрудничество с ней, поскольку она стабильнее, и арендодателю не придется каждый год заново искать арендатора и сдавать помещение.
Заместитель директора по маркетингу компании «Каширский Двор» Ольга Карпинская:
Насколько нам известно, некоторые конкурирующие компании подняли арендные ставки. Мы же не увеличили размер арендной платы, так как стараемся поддержать наших арендаторов. Согласно нашей аналитике, продажи в строительной и смежной ей мебельной тематике сократились на 30%. Поэтому неудивительно, что торговые комплексы стараются не повышать арендных ставок, а какие-то идут на уступки арендаторам – ярким примером служит понижение ставок во многих мебельных центрах.
Что дальше?
Антон Белых и DNA Realty прогнозируют, что «незначительное снижение арендных ставок в Москве будет продолжаться минимум до середины осени при сохранении текущего уровня экономической ситуации. Затем примерно на полгода рынок стабилизируется, собственники переоцененных помещений вынуждены будут отреагировать на новые реалии рынка и опустить ценник до среднего на рынке уровня. После чего объем вакантных площадей начнет постепенно сокращаться, и рынок начнет медленно расти – к весне-осени 2016 года, скорее всего, мы будем наблюдать некоторое увеличение арендных ставок по сравнению с "дном" рынка, которое придется на лето 2015-го».
Несмотря на сложную ситуацию большинство игроков рынка с обеих сторон понимают, что для успешного выхода из кризиса нужно объединять усилия и стараться идти друг другу навстречу. Хочется верить, что рынок начнет стабилизоваться уже этой осенью, эффект «отложенного спроса» начнет действовать и покупательская активность восстановится.
Светлана Золотар
0
Последние новости
Самое популярное
-
Фоторепортаж: Fix Price в новом офисе
-
Как музыкальный брендинг усилил восприятие фэшн-бренда и увеличил продажи (кейс ...
-
Продажи хлеба в 2024 году: тренды и влияние мерчандайзинга
-
Атакуют всех: как защититься от самых популярных кибератак
-
Как Аэропорт Пулково обеспечил высокий уровень сервиса в сезонные пики за счет у...
