Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2017

В феврале на продажу предлагался 1 371 объект общей площадью 2 122 тыс. кв. м и общей стоимостью 403 млрд. руб., что выше показателя января на 33% по количеству и на 61% по общей площади. 

 

Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 14% и составила 189 939 руб./кв. м.  Курс доллара в феврале снизился на 2%, поэтому в долларовом эквиваленте цены выросли на 12%, составив 3 243 $/кв. м. 

Рост объема предложения в феврале был обусловлен увеличением рабочих дней по сравнению с январем, а рост цен в феврале с учетом их общего снижения за год по сути является лишь ценовой коррекцией в условиях некоторого повышения деловой активности.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	1 371	403 030	2 122	1,55	189 939
к январю 2017	+ 33%	+ 84%	+ 61%	+ 21%	+ 14%
к февралю 2016	− 32%	− 54%	− 47%	− 22%	− 14%

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 63%. Далее идут производственно-складские помещения (16%), помещения свободного назначения (13%) и торговые помещения (8%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в феврале 2017 г. по количеству снизился на 3%, а по общей площади вырос на 15%.  Всего на рынке экспонировалось 233 объекта общей площадью 178 тыс.кв.м. и общей стоимостью 38 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 16 объектов общей площадью 11 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 11%, а по общей площади вырос на 55%. 

Цена за месяц снизилась на 25% и составила 616 611 руб./кв.м. Снижение цены и значительный рост средней площади объектов произошли за счет выхода на рынок крупного и дешевого торгового объекта на ул. Н.Арбат (8 381 кв.м, 481 985 руб./кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 3%, а по общей площади вырос на 13%, составив 217 объектов общей площадью 167 тыс.кв.м. 

Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 9% и составила 186 528 руб./кв. м, при этом по давно экспонируемым объектам цена практически не изменилась. Снижение цены было связано, в том числе с выходом на рынок дешевых объектов - на Краснодарской ул. (2 889 кв.м, 69 760 руб./кв.м), на Щелковском ш. (3900 кв.м, 74 872 руб./кв.м), на Гостиничной ул. (5 022 кв.м, 66 351 руб./кв.м).

Снижение цен по торговой недвижимости свидетельствует о том, что влияние негативных тенденций в макроэкономике в целом и в потребительском секторе в частности остается существенным.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	233	38 123	178	0,77	213 762
к январю 2017	− 3%	+ 5%	+ 15%	+ 19%	− 8%
к февралю 2016	− 22%	− 50%	− 25%	− 3%	− 34%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	16	6 963	11	0,71	616 611
к январю 2017	− 11%	+ 16%	+ 55%	+ 74%	− 25%
к февралю 2016	− 64%	− 68%	− 55%	+ 25%	− 27%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	217	31 160	167	0,77	186 528
к январю 2017	− 3%	+ 3%	+ 13%	+ 16%	− 9%
к февралю 2016	− 15%	− 44%	− 21%	− 8%	− 29%

В феврале 2017 года экспонировалось 73 объекта общей площадью 20 тыс.кв. м и общей стоимостью 5,84 млрд. руб. По отношению к январю их количество выросло на 6%, а общая площадь снизилась на 3%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству вырос на 25%, а по общей площади – снизился на 29% и составил 10 объектов общей площадью 2 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 16% и составила 887 382 руб./кв.м.  Снижение цены во многом было связано с уходом с рынка дорогого объекта на Столешниковом пер. (288 кв.м, 3 717 000 руб./кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 63 объекта общей площадью 19 тыс. в. м, увеличившись по сравнению с январем на 3% по количеству и оставшись на уровне января по общей площади. Средневзвешенная цена по таким помещениям уменьшилась на 11% и составила 226 423 руб./кв.м, при этом цены на объекты, которые экспонируются уже давно, остались на уровне января. На снижение цены повлиял, в частности, как уход дорогого объекта на Байкальской ул. (500 кв.м, 360 000 руб./кв.м), так и выход двух дешевых объектов на ул.6-я Радиальная (1 146 кв.м, 117 800 руб./кв.м) и на Балаклавский пр-те (1 692 кв.м, 180 000 руб./кв.м).

Торговые	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	73	5, 844	20	0,28	286 864
к январю 2017	+ 6%	− 22%	− 3%	− 9%	− 19%
к февралю 2016	− 3%	− 54%	+ 4%	+ 7%	− 56%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	10	1, 653	2	0,19	887 382
к январю 2017	+ 25%	− 40%	− 29%	− 43%	− 16%
к февралю 2016	− 55%	− 78%	− 71%	− 36%	− 23%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	63	4, 191	19	0,29	226 423
к январю 2017	+ 3%	− 11%	0%	− 3%	− 11%
к февралю 2016	+ 19%	− 20%	+ 41%	+ 19%	− 43%

Объем предложения офисных помещений на продажу в феврале 2017 г. вырос на 62% по количеству и на 108% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 877 объектов общей площадью 1 417 тыс. кв.м и общей стоимостью 305 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, выросло на 97%, их общая площадь - на 167%. Объем предложения составил 185 объектов площадью 190 тыс. кв. м.  Большой рост средней площади был обусловлен выходом в феврале ряда таких крупных объектов как на ул. Волхонка (6 364 кв.м), Б.Дмитровка (6 500 кв.м, руб./кв.м), Чистопрудный б-р (8 217 кв.м) и Арбат (10 178 кв.м). Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 3% и составила 434 456 руб./кв. м. Рост цены был вызван, в частности, выходом дорогого объекта на ул. Волхонка (6 364 кв.м., 579883 руб./кв.м.)

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 54% по количеству и на 101% по общей площади и составил 692 объекта общей площадью 1 227 тыс. кв. м.  Большой рост средней площади объектов был обусловлен выходом в феврале крупного бизнес-центра на Кировоградской ул. (43 680 кв.м).

Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра в феврале выросла на 9% и составила 181 746 руб./кв.м, что было обусловлено уходом с рынка ряда дешевых объектов - на ул.Свободы  (18 663 кв.м, 74 280 руб./кв.м), Полимерной ул. (20 700 кв.м, 106 359 руб./кв.м), на Варшавском ш. (22 000 кв.м, 113 227 руб./кв.м) и на Сколковском ш. (24 000 кв.м, 122 917 руб./кв.м). При этом цены по старым объектам выросли на  4%.

Судя по некоторому росту цен как в центре, так и за его пределами, можно говорить о некотором оживлении рынка, однако, учитывая, что за последние 12 месяцев цены снизились на 10%, речь идет только о некоторой ценовой коррекции.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	877	305 491	1 417	1,62	215 633
к январю 2017	+ 62%	+ 131%	+ 108%	+ 29%	+ 11%
к февралю 2016	− 31%	− 49%	− 44%	− 19%	− 10%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	185	82 535	190	1,03	434 456
к январю 2017	+ 97%	+ 174%	+ 167%	+ 36%	+ 3%
к февралю 2016	− 33%	− 43%	− 36%	− 5%	− 10%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	692	222 955	1 227	1,77	181 746
к январю 2017	+ 54%	+ 118%	+ 101%	+ 30%	+ 9%
к февралю 2016	− 30%	− 51%	− 45%	− 21%	− 12%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в феврале 2017 г. снизилось на 15%, а их общая площадь выросла на 1%. Объем предложения составил 97 объектов общей площадью 334 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 3% и составила 60 739 руб./кв.м. Снижение цены произошло в связи с уменьшением цен по объектам, которые экспонируются уже давно, на 8%. 

Объем предложения объектов свободного назначения в феврале 2017 г. по количеству вырос на 21%, а по общей площади - на 30%, составив 164 объекта общей площадью 193 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения осталась на уровне января и составила 203 428 руб./кв.м. 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	97	20 157	334	3,44	60 379
к январю 2017	− 15%	− 2%	+ 1%	+ 19%	− 3%
к февралю 2016	− 47%	− 63%	− 48%	− 2%	− 28%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млрд. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	164	39 259	193	1,18	203 428
к январю 2017	+ 21%	+ 30%	+ 30%	+ 7%	0%
к февралю 2016	− 40%	− 72%	− 67%	− 45%	− 16%