Что будет, если не признать права арендатора на расторжение?

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

В своем большинстве крупные сети в принципе не подписывают договоры аренды, если не удалось договориться об условиях одностороннего выхода, однако есть очень старые договоры аренды, которым 5-7-12 лет, и из которых в принципе выхода никогда не было. 

Начинающие розничные сети в своем большинстве не имеют односторонних выходов из проектов вообще, либо размеры штрафов ставят под сомнение необходимость продолжения существования такой сети.

Если раньше одним из любимых способов расторжения договора аренды был – «просто съехали», то сейчас популярность этого способа несколько упала, в связи с маячащими на горизонте перспективами субсидиарной ответственности. 

Будут ли суды? Будут. 

И это не просто наплыв каких-то там судов, а наплыв сложных, длительных судов, очень сильно отличающихся от массового взыскания дебиторской задолженности. И плохо от них будет не только арендатором, – убытки и расходы понесут все, начиная от затрат на дорогостоящих юристов-судебников, которые не факт, что принесут результат и, заканчивая, обеспечительными мерами на помещения, когда у собственника помещения будут связаны руки, и получение прибыли от последующей сдачи в аренду будет невозможным, пока такие меры не снимут.

Никакое право на односторонний отказ: ни предусмотренное законом, ни предусмотренное договором – не дает 100% гарантии отсутствия судебного спора. К сожалению, гражданское законодательство не работает как автомат Калашникова, а значит, что даже при однозначном праве на отказ от договора всегда остается риск несогласия арендодателя с закрытием магазина, а, следовательно, есть шансы столкнуться с последующим удержанием имущества и судом. И это, несмотря на весь спектр не радужных перспектив банкротящегося арендатора, когда арендатора проще отпустить.

Раньше использовалось несколько способов расторжения договоров аренды, которые частично могут быть использованы и сейчас. 



Первый был связан с первичными действиями по освобождению помещения и последующим разбором полетов в суде. Это сложный неоднозначный инструмент, реализация которого требует не столько юридических познаний, сколько смелости и удачи. 

Второй – с попытками толковать в нужную сторону заключенный договор аренды – это способ на все времена. 

А вот третий был связан с поиском косяков в схеме передачи помещений на стороне арендодателя. Однако на рынке осталось всего 2 крупных девелопера, у которых цепочка передачи помещений конечным арендаторам может быть оспорена как совершение множественных мнимых сделок. 

Римляне говорили: lex prospicit, non respicit. 

Из этого принципа исходит обязанность законодателя думать о будущем. И многочисленные нормативные акты, направленные на поддержку арендаторов, появились исключительно по причине необходимости учета этого принципа при построении действующей системы законодательства.  Знаменитый закон о праве на односторонний отказ, к сожалению, не предоставил всем арендаторам права на освобождение помещений. Без такого права остались даже некоторые субъекты МСП, те самые, которые в свое время не уделили нужного внимания кодам ОКВЭД и теперь, юридически, – пострадавшими не являются. 

Последний проект Пленума Верховного суда, который находится в стадии рассмотрения и которому совершенно не заслуженно прилетело от бизнес-объединения арендодателей, на самом деле невероятно важный документ в любой редакции. 

---

Читайте также: Давай, до свидания!

---

Важно понимать, что сами по себе Постановления Пленума новых норм гражданского законодательства не создают, и их разъяснения нужны только для опциональной работы юристов и единообразия судебной практики. Разъяснения Верховного суда не могут отнять или добавить юридической силы статье Гражданского кодекса РФ, а вот их отсутствие может стать катастрофичным. 

Пройти три инстанции, а потом зайти на второй круг и получить поворот исполнения судебного решения – в совокупности все это нанесет бо́льший урон арендным отношениям, чем сам коронавирус. Попытки реализовать инструменты правового нигилизма в арендных отношениях приведут к откату отрасли в очень неприглядные истоки, из которых рынок так долго выбирался. 

Попытка заставить арендатора сохранить убыточный магазин сродни браку поневоле, – удержать силой, конечно, можно, но любви не получится. Вне зависимости от принимаемых законов и Постановлений, все обязательства прекращаются ликвидацией юридического лица, операторы розничной торговли не смогут дать арендодателям больше, чем имеют сами, а потенциальное банкротство откинет арендодателей в третью очередь кредиторов, и вот вообще не факт, что в этой очереди что-то останется. 

* * *

Бытует мнение, что на место «этих закрывающихся арендаторов» придут новые. Придут обязательно. Вопрос только в том, когда и на какие деньги. И по сему, если арендодатели по своим причинам, не могут дать расторжение договора, так сказать bénévolement, то уж очень бы хотелось, чтобы, как минимум, Верховный суд имел возможность выполнить одну из своих основных функций – предоставить разъяснения о применении норм права. 

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts
Для New Retail