Перезаключение, пролонгация, продление, возобновление: в чем разница, и как ее отразить в договоре аренды

Фото: Freepic
Лада Булавицкая, основатель RetailTrusts.

Стандартная история на рынке — это необходимость заключить договор аренды на 3-5 лет, но при этом не заморачиваться его регистрацией. По большей части регистрация договора аренды нужна для тех видов деятельности, которые подлежат обязательному лицензированию. Договор аренды, действующий как краткосрочный и сам себя «перезаключающий/пролонгирующий/продляющий» в пределах общего срока аренды о котором договорились коммерсанты – обыденная практика.

Однако, с точки зрения судебной практики – перезаключение, пролонгация / продление, возобновление – абсолютно разные вещи, которые влекут за собой абсолютно разные, зачастую не самые приятные, последствия.

Отдельно следует отметить, что и в самой судебной практике нет единства в этой части.

Перезаключение договора аренды:

● В теории является новой сделкой, не суммирует срок аренды

● Предполагает возможность установления новых условий аренды (как коммерческих, так и юридических)

● Влечет за собой прекращение амортизации неотделимых улучшений

● Лишает обеих сторон права «суммировать» нарушения по договору – речь о формулировках где сторона может нарушить условие 2 и более раз в течение какого-то срока

● Может быть оформлено как последовательной цепочкой договоров, так и дополнительным соглашением. Однако в случае возобновления дополнительным соглашением не исключен риск того, что такой договор признают просто пролонгированным

● Может быть автоматическим в теории – судебные решения на предмет автоматического перезаключения отсутствуют 

Пролонгация / Продление договора аренды:

● Продлевает действующие арендные отношения и действующие сроки аренды, 

● При неаккуратных юридических техниках, а зачастую и при аккуратных, может превратить договор в долгосрок, особенно когда речь идет об автоматической пролонгации в рамках общего срока аренды

● Может быть исключительно на определённый срок

● Оформляется исключительно дополнительным соглашением и не предполагает заключение нового договора

● Однако по мнению ВАС РФ: «фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора» - таким образом в далеком 2001 году ВАС РФ смешал понятия перезаключения и продления 

● Может быть автоматической или как суды называют «пассивной пролонгацией» - волей сторон, заранее изъявленной на будущий период 

Вывод: при обеих техниках есть риск упасть в долгосрочный договор, основная проблема в том, что незарегистрированный долгосрочный договор – считается незаключенным, при перезаключении – таких рисков гораздо меньше, однако в этом случае пострадает вопрос амортизации неотделимых улучшений.

На рынке очень боятся последствий незаключенных договоров, но по практике количество таких споров с крупными торговыми центрами не велико, в этой части помогает также позиция ВАС РФ: «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность» 

Минимально рисковый вариант: это перезаключение оформляемое или подкрепляемое отдельным соглашением, ежегодно в годовщину 11 месяцев, при невозможности подписания соглашений - автоматическое перезаключение.

---

Читайте также: И еще раз про односторонний отказ от договора аренды

---

Возобновление договора аренды на определенный срок:

● В понимании закона возобновление возможно исключительно на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ) – в случае если стороны договариваются об арендных отношениях на определенный срок, то суды апеллируют термином «продление» 

● Какой-либо внятной позиции судов о модном «автоматическом возобновлении договора аренды на 11 месяцев» - на данный момент нет, однако по аналогии с позицией ВАС о продлении можно предположить, что такая техника также будет растолкована как заключение нового договора аренды

● При этом, суды охотно толкуют термины, широко используемые в предпринимательской деятельности и не нашедшие закрепления в законе, однако, в случае использования терминов, имеющих в законе конкретное толкование, а возобновление привязано в законе исключительно к аренде на неопределенный срок, есть определенная вероятность, что суды неоднозначно истолкуют такой термин при возникновении спорных ситуаций 

Вывод: пока кто-нибудь не обожжётся с такой формулировкой в суде, со своей стороны настоятельно не рекомендуем ее к использованию в договорах.

Рекомендация: если вторая сторона настаивает исключительно на возобновлении договора аренды сохраните себе формулировку: «В случае если настоящий Договор будет признан заключенным на срок более одного года и подлежащим обязательной государственной регистрации и, как следствие, будет признан незаключенным, в том числе по требованиям третьих лиц, Арендодатель обязуется возместить Арендатору стоимость всех неотделимых улучшений, а также прочих убытков Арендатора, вернуть сумму оплаченного Обеспечительного (Страхового) платежа». 

Изменение условий срока аренды:

● В случае, если для продления арендных отношений стороны выбирают подписание дополнительного соглашения с увеличением срока аренды, то это прямое попадание на регистрацию (конечно если общий срок аренды выходит за 1 календарный год)

● Если нет задачи регистрировать договор, то такой способ продления категорически нельзя использовать 

Список постановлений судебной практики и писем:

— Письма Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174, УФНС России по г. Москве от 13.08.2009 N 16-15/083987

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2018 N Ф03-2230/2018 по делу N А73-11766/2017, п. 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 по делу N А45-7951/2013

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Лада Булавицкая, основатель RetailTrusts.

Для NEW RETAIL