Мой первый договор аренды. Или, что делать, когда договор аренды заключить надо, а юриста — нет

@Freepik
Рассказывает Лада Булавицкая, основатель компании Retail Trusts.

Эта статья родилась в дебатах и обсуждениях. Мне всегда было максимально интересно максимально глубоко раскрывать тему аренды по крохотным шагам. Тем более что в аренде каждый раздел договора — самостоятельная тема для полноценного исследования. Но окружающая нас действительность диктует свои требования.

Итак, нижеприведенный материал — это краткая инструкция для тех, кто вчера проснулся с желанием открыть в торговом центре свой магазин, возможностей привлекать юристов нет, а смотреть на 150-страничный договор страшно; или же для тех, кто несколько месяцев назад получил заветный диплом о высшем юридическом образовании и сейчас грустными глазами смотрит в тот же страшный 150-страничный документ. 

Если вы на аренде съели собаку и заели ее остальными участниками «Бременских музыкантов» - перелистывайте, этот материл — не для вас. 

1. Говорить о документах, предмете и сроке аренды — не буду. Потому что документы — вы обязаны спрашивать у всех контрагентов вообще, а вот вероятность того, что крупный девелопер допустит в своем договоре косяки с предметом или сроком аренды — ничтожно малы, соответствие договора аренды действующему законодательству за вас проверит юридическая служба торгового центра, та самая которая на обед доедает кошку из Бременских музыкантов. 

Риск признания договора незаключенным, ничтожным и так далее — это огромные риски для арендодателя, уж этого они точно не допустят. Поэтому сконцентрируйтесь на своих коммерческих рисках и только на них.

2. Проверьте договор на предмет наличия «неарендных» платежей — компенсации за витрины, «пожарку», обязанности заключить договоры с монопольными в ТЦ клинингом, охраной, «пожаркой», эксплуатацией, ОФД и дальше по списку. Если вы только начинаете, эти 1500 р за кв.м. - могут стать бедой на вашу голову, особенно если вы на них не рассчитывали. 

Если в договоре есть обязанность заключить договор, но нет цен — запрашивайте. И имейте в виду, что, если вы не установите лимит в договоре — в течение срока аренды вам могут такие платежи изменить.

3. Внимательно проверьте сроки для начала по СМР и проектированию — особенно если это ваш 1, 2 или 3 проект. Даже крупные игроки рынка оказываются в ситуациях нарушения сроков, и если вы только встали на этот путь, у вас нет постоянных надежных подрядчиков, нет поставленного на ноги процесса — просите сразу увеличить сроки. И да, если арендодатель рекомендовал вам подрядчика — то при нарушении сроков СМР или проектирования — это вас не спасет. 

И маленький совет, если вы уже подписались и чувствуете, что сроки летят к чертям — не ждите, когда у арендодателя «закипит чайник» — сообщайте заранее, договаривайтесь, предупреждайте.

---

Читайте также: Перезаключение, пролонгация, продление, возобновление: в чем разница, и как ее отразить в договоре аренды

---

4. Страховка — маленький чертенок арендных отношений. Забыть сделать страховку — это самый частый косяк начинающего ритейлера. И да, как правило за ее отсутствие штраф и расторжение договора. Нет, вам никто не будет напоминать о ваших обязанностях. Если вас пугает слово суброгация, просто найдите страховую компанию и отправьте им кусочек договора про страховку — вам все объяснят и сделают страховой полис. Можете даже поторговаться по суммам страховки. 

5. Финансовая отчетность и бухгалтерия. Проверьте сроки, особенно если ваш бухгалтер Нина Ивановна на пенсии, а вы для нее — подработка. Пройдите по пунктам каждый документ, который вы будете должны арендодателю и убедитесь, что вы знаете, как этот документ выглядит и где его берут. Чтобы потом ночью не гуглить что такое ОСВ по 41 счету. 

И здраво оцените – точно ли вы сможете надлежащим образом исполнять свои обязательства. Попросите увеличить сроки, особенно если речь идет о предоставлении финансовых документов за длительный период. Ищите бухгалтера, который работал с розничной торговлей и крупными ТЦ. 

6. Что делать с ответственностью, когда вам кажется, что ответственность предусмотрена за все. Для начинающих один совет: пройдитесь по штрафам и оцените, какие нарушения вы скорее всего будете совершать, не останавливайтесь на штрафах за хранение огнестрельного оружия в помещении, за использование помещения не по назначению, за наличие в помещении животных. 

После того как установите перечень таких нарушений — просите снижения штрафов по ним. Обязательно просите снизить неустойку за несвоевременную оплату аренды — поверьте, вы обязательно допустите это нарушение.

7. С расторжением концепт такой же, как и с ответственностью. Вряд ли вы будете сдавать свои 30 метров в субаренду или решите в помещении торговать колбасой, вместо согласованной канцелярии. Но вот нарушить сроки оплаты, сроки завершения СМР или забыть передать отчет о ТО — это нарушения, которые вы можете даже не заметить. 

Конструктивно проработать этот раздел договора без профессиональной помощи вам вряд ли удастся — но как минимум согласовать отлагательное условие — можно.

NB: «отлагательное условие» — это срок, который вам предоставят на устранение нарушения перед расторжением.

8. С малой надеждой на успех, но все же — пробуйте согласовать наличие в договоре одностороннего отказа — еще раз скажу про крупных игроков рынка. Даже они, имея огромный опыт и зная рынок, ошибаются в выборе локаций, и вам предстоит совершать те же ошибки. Но у крупных игроков в запасе есть N-количество успешных магазинов, в вашем случае такой подушки безопасности не будет. И будет здорово, если, осознав свою ошибку — у вас будет возможность оперативного закрытия магазина, а вот если не будет — то последствия могут быть катастрофическими.

9. И с еще меньшей надеждой на успех: пробуйте согласовать право на обнуление аренды, в случае если у вас не будет возможность использовать помещение по назначению, особенного если вы решили подписать договор сразу аж на 5 лет и односторонний отказ вам не дали. И да, если арендодатель скажет вам «у нас уже такое в договоре есть» - то имейте в виду, что там такого нет.

Общий совет, который хочется дать всем начинающим ритейлерам при работе с договорами аренды: пожалуйста, читайте профильную прессу, пожалуйста ищите ТГ-каналы по коммерческой недвижимости, ходите на профильные мероприятия рынка — это неиссякаемый источник информации и чужого опыта. И помните, что все огромные сети, когда-то были начинающими, получилось у них, получится и у вас. 

Другие статьи автора на темы, связанные с юридическим сопровождением арендных отношений и наиболее распространенными ошибками в этой сфере, читайте здесь. 

Лада Булавицкая, 
основатель компании Retail Trusts.

Для NEW RETAIL