Sale & leaseback как инструмент оптимизации бизнес-процессов: возможности и сдерживающие факторы

Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании ОРИЕНТИР

Сначала компания строит здание под собственные задачи и нужды, а потом продает его инвестору и заключает с ним сделку аренды на этот же объект, оставаясь работать в нем уже на правах аренды.


Эффективный подход

Сделки sale&leaseback – это возможность для компании эффективнее распределить свои финансовые и организационные ресурсы. В результате продажи своей коммерческой недвижимости бизнес, в первую очередь, высвобождает свой капитал, который в дальнейшем можно использовать для инвестирования в проекты с большей доходностью. 

Кроме того, благодаря переходу на формат аренды, компании удается отказаться от лишних операционных и эксплуатационных процессов, связанных с владением тем или иным объектом. Одновременно с этим, sale&leaseback выглядит привлекательными не только для компании-продавца, но и для потенциальных инвесторов. Так как после заключения подобного договора компания-продавец арендует этот же объект на долгосрочный период, что гарантирует стабильный доход в течение длительного времени.

Еще одна причина, чтобы прибегнуть к этой схеме – неготовность в долгосрочной перспективе владеть недвижимостью на том или ином географическом рынке и нести соответствующие риски, не связанные напрямую с основной деятельностью компании. Это касается как операционной стороны вопроса (изменение стоимости, рост налогов, риск утраты), так и с технологической, например, деактуализация инфраструктуры здания по отношению к будущим логистическим требованиям. 


Сдерживающие факторы

На российском рынке в сделках sale&leaseback существенную роль играют налоги, на прибыль и на имущество. В зависимости от структуры сделки налоговая составляющая может существенно влиять на финансовой результат для обеих сторон. И это, пожалуй, главная причина почему на российском рынке в сделках sale&leaseback сторонам иногда трудно прийти к компромиссу по итоговой стоимости объекта.

Несмотря на всю свою привлекательность на фоне кризиса, у схемы sale&leaseback есть и ряд минусов, которые должны учитывать как компании-продавцы объектов, так и инвесторы.



Компания должна быть готова к возможному увеличению расходов, так как операционная составляющая (затраты на управление комплексом, налоги), которую инвестор будет перевыставлять арендатору может быть выше, чем в случае, если бы собственником оставалась сама компания. 

Главный риск для инвестора — временная потеря денежного потока в случае досрочного расторжения договора или же необходимости снизить ставку аренды из-за проблем с бизнесом арендатора. Западный рынок коммерческой недвижимости решает этот вопрос через заключение долгосрочного, фактически нерасторгаемого договора аренды, причем с серьезными финансовыми гарантиями со стороны материнской компании-арендатора. 


Специфика российского рынка

Для передовых рынков причины подобного жесткого подхода понятны и сам он привычен, но для российских компаний, ввиду высокой неопределенности рынка, предпочтительней иметь гораздо более гибкие условия договора аренды.

Низкая популярность такой схемы на российском рынке коммерческой недвижимости по сравнению с западным и передовыми может быть также связанна с тем, что коммерческая недвижимость — это очень консервативный рынок, где ставка капитализации на начало 2021 составляла всего 10-11,5%, а порог входа высокий — более 500 млн рублей. Поэтому далеко не каждый инвестор пожелает приобрести здание, чтобы потом десятилетие ждать возврата вложенных средств, пусть даже и с гарантированным арендатором.

---

Читайте также: Как сохранить арендаторов в кризис: стратегия из 5 шагов

---

Тем не менее в последнее время данный формат сделок становится более распространенным и на российском рынке. Отчасти причиной этому послужила пандемия, в результате которой многие компании рассматривают реструктуризацию бизнеса и ищут новые источники финансирования, сделки sale&leaseback являются одним из таких источников. Если, по данным Knight Frank, до пандемии на российском рынке количество компаний, рассматривающих возможность продажи с обратной арендой, было крайне ограничено, то сейчас эта схема приобрела новую привлекательность. Один из последних примеров – продажа с обратной арендой интернет-ретейлером OZON складского комплекса в Твери. В результате компания смогла высвободить капитал и использовать его на развитие основного бизнеса. В свою очередь, для инвестора такие крупные компании всегда будут крайне привлекательными арендаторами. 

На сегодняшний день, можно сказать, что инструмент sale&leaseback еще не получил должного внимания на российском рынке. Помимо частных компаний, у нас есть и государственные предприятия и организации, которые могли бы прибегнуть к этому методу использования своих непрофильных активов для того, чтобы решить свои более актуальных стратегические задачи, для которых требуется дополнительный капитал. Рост популярности данной схемы сделки может дать новый импульс и увеличение объемов российского инвестиционного рынка недвижимости.  

Ольга Кашкарова, 
инвестиционный директор компании ОРИЕНТИР.

Для New Retail