Склады – это новый ритейл или девелоперы на распутье

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group.




Мы привыкли, что складская недвижимость достаточно консервативна: 

● есть определенные стандарты строительства; 
● есть классификация, которая регламентирует все вплоть до места нахождения объекта;
● есть законы экономики, которые мы видим в моменте, но непосредственное влияние ощущаем через некоторое время (иногда это год, но часто даже больше).

В этом плане и рынком складская недвижимость воспринимается, как улитка, ползущая по склону горы, – медленно, но надежно. В то же время уже стала притчей во языцех фраза «склады – это новый ритейл», хотя по сути, никто даже не вдумывался до конца в ее значение. А ведь значит она не только рост инвестиций в сегмент и его популярность в целом. Она говорит нам и о непосредственной зависимости от внешних факторов, сокращении временного лага между внешними изменениями и реакцией рынка, например, изменением ставки ЦБ и основными индикаторами рынка, такими как спрос, поглощение, ставка капитализации объектов. 

Постепенно драйверы спроса смещаются с модели традиционного ритейла к омниканальности и E-com. Даже не вдаваясь в подробности, понятно, что время непосредственного хранения в современных моделях торговли стремительно сокращается, а большее значение приобретают обработка товара и его доставка. То есть, склад перестает напоминать берлогу, а становится муравейником или ульем, если хотите.



Также мы говорим о привлекательности складов для инвестиций, в том числе, частных. Но что означает рост инвестиций? 

В первую очередь, он ведет к переоценке активов. Если мы привыкли, что у нас есть несколько институциональных игроков и 1-2 непрофильных, которые что-то приобретут раз в год, то тут ситуация меняется кардинально. Инвестиционный спрос движется к модели фондового рынка, когда основную долю занимают непрофильные инвесторы, поведение которых предсказать сложно даже в горизонте нескольких месяцев. Здесь стоимость склада перестает напрямую зависеть от операционного дохода и начинает больше зависеть от ожиданий. 

За примерами ходить далеко не надо, такая волатильность характерна для технологичных компаний, которые сегодня могут оцениваться в десятки миллиардов долларов, а завтра оказаться на грани банкротства. Безусловно, недвижимость остается чем-то прочным и осязаемым, но повышенный спрос может привести как к быстрому росту ставок, так и к их стремительному падению при эффекте домино после сброса акций одним из игроков.

Для девелопера, который строит спекулятивно, эти факторы ведут к сокращению сроков в договорах аренды и большей гибкости помещений, повышенным затратам на управление, но и большей доходности от активов. 

Мы привыкли к складам, как к антикризисным активам со строительством по БТС и 10-летними договорами аренды. Но «склады – это новый ритейл», поэтому может быть и другая схема, более рисковая, но и более доходная. 

На днях компания JLL озвучила смелый прогноз, согласно которому ставка аренды в горизонте 2-3 лет достигнет 5000 рублей за 1 кв. м, а ставка капитализации снизится до 9%. Этот прогноз выглядит фантастично, если не разделять склады на два рынка: спекулятивные и БТС. Уже сейчас ставки на спекулятивные склады более 4200, а ограниченное предложение при стабильном спросе будет толкать их еще вверх. С другой стороны, окупаемость складов БТС с долгосрочным договором аренды для инвестора уже будет составлять более 10 лет, то есть, для таких складов ставка капитализации если не составляет прогнозируемые 9%, то вплотную к ним приближается.

---

Читайте также: Бондовые склады: в чем польза и риски для российского рынка?

---

Что мы хотим сказать? 

Сейчас профессиональные складские девелоперы находятся на распутье: последние 10 лет говорят нам о том, что нужно строить БТС, чтобы не остаться без штанов, а с другой стороны, именно сейчас можно окупить объект в кратчайшие сроки, если строить спекулятивно на коротких договорах аренды. Истина как всегда где-то между, но ведь и диверсификацию, как тренд, никто не отменял. 

Что точно нужно рынку – больше складов, хороших и разных.

Захар Вальков, 
исполнительный директор Radius Group.

Для New Retail

О компании Radius Group

Radius Group - ведущий девелопер и собственник складской и индустриальной недвижимости класса А в России. Компания основана в 2006 г., на сегодняшний день портфель реализованных проектов составляет более 900 000 кв. м качественных площадей, расположенных в Подмосковье, Казани и Киеве. Radius Group – первый девелопер складских объектов, сертифицированных по стандарту BREEAM в России (BRE Environmental Assessment Method, метод экологической оценки эффективности зданий).

С 2008 года Radius Group реализует проект индустриального парка «Южные Врата», расположенного на пересечении трех ключевых федеральных трасс: М4 «Дон», А107 Московское малое кольцо (ММК) и А-113 ЦКАД. На начало 2021 года в парке введено в эксплуатацию порядка 500 000 кв. м высококачественных производственных и складских площадей. Среди резидентов индустриального парка «Южные Врата»: Leroy Merlin, Decathlon, Kimberly Clark, DHL, General Motors, Next, аптечная сеть 36,6, OSG Records Management, Volvo Trucks, другие крупные российские и международные компании. 

Индустриальный парк «Южные Врата» является обладателем многочисленных профессиональных наград, среди которых: CRE Moscow Awards, Euromoney, Fabci Prix D’Excellence Awards, Green Awards. Здания в «Южных Вратах» сертифицированы в соответствие со стандартами энергоэффективности и экологичности BREEAM, LEED и GRESB.

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:

Пресс-служба компании Radius Group, Анна Холод
Телефон: +7 4956625550
E-mail anna.kholod@radiusrussia.com 
www.radiusrussia.com

Ульяна Морозова
Телефон: +7 9653312013
E-mail morozova.u@depo247.com