Строят ли торговые центры в России? Строят, но они другие

Павел Люлин, д.э.н., вице-президент Союз Торговых Центров: Россия, Беларусь, Казахстан.

Аналитики пишут, что ввод в строй новых торговых центров упал в России до минимума за 20 лет. С этим сложно не согласиться, учитывая, что золотые времена торгового девелопмента пришлись на 2005-2007 и 2013 годы, когда центры открывались десятками. В наследство с тех времен нам достались торговые центры, которые имеют свою аудиторию, но часто уже устарели морально, или же физически. 

Действительно, прошлый год показал, что в России было введено 305 тыс. м² торговой недвижимости, что в три раза меньше 2021 года, когда было введено 913 тыс. м² (по данным IBC). При этом в Москве была построена только треть новых ТЦ, в основном районного формата.

 
Лидерство по числу открытых объектов за прошлый год безусловно принадлежит ADG Group, которые активно открывали свои районные «Место встречи»: «Киргизия», «Орбита», «Экран» и другие. Интересны и другие проекты, например, МФК «Солнце Москвы» с самым большим колесом обозрения в Европе, Discovery, «Сиеста» и аутлет Vnukovo. Из необычных проектов запомнился фуд-молл «Депо Три вокзала» от Киевской площади, который открылся под завершение года в декабре.


Источник данных – IBC Real Estate 

Остальной ввод в эксплуатацию пришелся на регионы и это логично, ведь показатель количества торговых метров на тысячу человек значительно различается от области к области. Самым большими проектами прошлого года стали пермский ТРЦ iMALL Эспланада, и «Фестиваль Парк» во Владивостоке. В Питере открылся после реконструкции ТЦ «Варшавский экспресс» в историческом здании Варшавского вокзала, котором расположился знаковый фуд-молл Vokzal 1853, проект которого разработан совместно с Алексеем Васильчуком.


Источник данных – IBC Real Estate

Новые торговые центры в 2023. Фокус на районных форматах

Вместе с тем востребованность в новых торговых метрах есть, пусть и не так ярко выраженная, локальная, с более четкой проработкой концепции, но есть. Ведь вспомним какие комплексы открывались в «золотые времена»: случалось, что два ТЦ располагались напротив, или даже рядом друг с другом, разнообразие архитектурных решений – от ангаров до замков с золотыми колоннами, без парковок, или же в удалении от транспортных артерий. 

В те годы растущий рынок прощал многое, но сейчас за ошибки концепции придётся дорого платить.

Поэтому новые торговые центры сейчас строятся точечно и более внимательно, чтобы избежать таких «детских» ошибок. Например, в 2023 году ожидается ввод 14 ТЦ в Москве и большая часть этих проектов – районники от ADG Group, реконструированные из бывших кинотеатров («Витязь», «Баку», «Прага», «Алмаз» и другие). В целом районный формат наиболее привлекателен для строительства у девелоперов, к нему же относится и West Mall (Гарант-инвест) и «Рассказовка» (Райдекс). К похожему формату относятся и торговые центры в составе жилых комплексов, например ТЦ в «Дом Chkalov» в Басманном районе, или многофункциональных, как ТЦ Прокшино в кластере «Прокшино» вместе с бизнес кварталом.

Другое направление – это торговые центры в составе ТПУ, например, при ТПУ Селигерская ГК «Ташир» планирует ввести в эксплуатацию суперрегиональный молл GBA 168 тысяч квадратных метров. Из крупных также в этом году в Москве откроется ТРЦ «Митино Парк», где по концепции, на первом этаже будут располагаться магазины и общественные помещения, на втором - современный спортивный комплекс и школа хоккея, а третий уровень займёт общепит и игровая зона.

В регионах тоже не отстают – уже заявлено несколько открытий в 2023 году. Например, в Нижнем Новгороде откроется ТЦ «Южный», в Новосибирске закончили строительство ТЦ «Грани», а в Нижневартовске открывается торгово-спортивный центр «Джинс». В Питере планируют ввести в эксплуатацию к концу года Парк Молл и фуд-холл «Фабрика», кроме того, в северной столице ждут завершения строительства гигантского ТРЦ Hollywood, но пока строительная готовность оставляет желать лучшего, зато в Смоленске откроется новый ТЦ «Смола», а в Череповце ТЦ «Мармелад». 

Поэтому в целом ситуация с открытием новых торговых центров не такая критичная, как её описывают в газетных заголовках – процесс идёт своим ходом.

Точки роста в регионах и в реконцепции устаревших ТЦ

Всё-таки несмотря на волны коронавируса, победное шествие онлайна, сужение потребительского сектора и исход западных брендов, торговые центры востребованы и будут такими ближайшие десятилетия. Вопрос лишь в том, где и в каком виде. 

---

Читайте также:  Какие гаджеты нужны в современном магазине?

---

Если смотреть глобально, то торговые центры нужны там, где обеспеченность населения ими минимальная, а для девелопера еще важно то, чтобы в районе строительства была высокая плотность населения – ведь те времена, когда человек был готов ехать за тридевять земель в торговый центр, проходят, и в почёте теперь концепция 15 минутного города, где у жителей есть доступ к большинству услуг в непосредственной близости от дома. 

К числу наименее обеспеченных торговыми площадями миллионников относятся и такие крупные города, как Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Казань. Эти города в первую очередь и интересны для развития.

Источник данных – NF Group

Но и классический торговый центр без других функций продолжает терять свои позиции и востребованность, даже находясь в хорошем месте. Учитывая тренд на преобладание развлекательных форматов, создание центра притяжения общественных групп на объекте, мультифункциональность, развитие концепций общепита, современные торгово-развлекательно-общественные центры строятся уже по-другому.

Хочу обратить внимание на то, что идет и другая тенденция – это рост числа реконструкций и реконцепций. В мировой практике считается необходимым проводить реконцепцию торгового центра раз в пять лет и глубокую реконцепцию с реконструкцией через десять лет. В России сейчас 68% торговых зданий старше 10 лет, а 89% старше 5 лет и большинство из них устарели физически, морально, заполнены арендаторами рыночного типа и требуют, как минимум реконцепции. Я уже не говорю о системном кризисе формата торговых центров и о том, что последние три года перевернули рынок с ног на голову, когда сокращались гипермаркеты, уходили западные игроки, а онлайн наступал на пятки классическому ритейлу.

Поэтому торговые центры и меняются, а запросов рынка на обновление становится всё больше. У меня, например, сейчас в работе три таких объекта, располагающихся в хорошей локации, но устаревшие и испытывающие трудности с посещаемостью и арендных потоком – и я вижу, что этот тренд нарастает. С другой стороны, реконцепция требует инвестиций – и многие владельцы, для которых ТЦ был годами источником дохода, понимают, что пришло время вкладывать часть средств в то, чтобы он и дальше оставался таким же.

Завершая, подчеркну, что качественные, продуманные, концептуальные торгово-развлекательные центры с общественной функцией и в хорошем месте будут востребованы до тех пока человек гуляет, встречается, развлекается покупает и ходит в рестораны. Рынок меняется, потребители меняются и торговые центры меняются вместе с ними – поэтому будем работать.

Павел Люлин, д.э.н., вице-президент Союз Торговых Центров: Россия, Беларусь, Казахстан.

Для New Retail