ТЦ «Гагаринский»: ваша мама ходит в этот торговый центр

На фото: Михаил Петров, Михаил Петров, генеральный директор компании SmartEstateMoscow

История создания этого проекта началась ещё в ранних 2000-х. Собственники завода им. Серго Орджоникидзе, благополучно канувшего в Лету ещё в 90-х, искали партнера для покупки доли площадей в будущем проекте торгового центра. Этим партнёром стала группа Auchan, которая с присущими ей хищничеством и французским шармом перекроила весь проект под себя.

Сегодня торговый центр разделён двухэтажным гипермаркетом на две части. Бо́льшая часть – галерея магазинов у входа, меньшая зона, озаглавленная «фудкортом», – в противоположном углу. Такое небанальное концептуальное решение работает в первую очередь на успех гипермаркета, который, по слухам в профессиональной среде, является мировым лидером по количеству пробитых чеков во всей сети Auchan.

В торговой галерее входной зоны в ТЦ отзывы арендаторов, преимущественно, положительные: как-никак, присутствует реальный трафик от 60 до 85 тыс. человек в сутки в зависимости от дня. 

Аккуратнее всего потенциальным арендаторам стоит отнестись к размещению в галерее возле входа по направлению к «Ашану»: поток слишком насыщенный, и это может помешать покупателю попасть в конкретный магазин по ходу движения. 

Необходимо учитывать, что арендаторы далеко не всех профилей способны зарабатывать здесь. К примеру, fashion в концепцию места явно не вписывается и чувствует себя хуже, чем косметика и аксессуары. Мотивировать покупателя к тому, чтобы растолкать толпу и таки добраться до любимого магазина, способны только сильные бренды: Swarovski, L’Occitane, Yves Rocher.

Сама торговая галерея «Гагаринского» представляет собой движение покупателя по кругу и насыщена магазинами средней ценовой категории, преимущественно для старшей возрастной группы покупателей: без особых запросов в моде или дизайне, реагирующей на цены и скидки как основной привлекающий фактор.  

 

За примерами далеко ходить не надо: моя мама, человек взрослый, практичный в выборе товаров и услуг, и живет она на примерно равном расстоянии от двух гипермаркетов «Ашан» – «Гагаринский» и «Мега Теплый Стан». До «Меги» человеку без машины приходится добираться на перекладных, а до «Гагаринского» от метро всего пару минут пешком. Таким образом, основной портрет целевой аудитории проекта сложился благодаря локации и близости метро: люди без автомобиля смогли получить доступ к традиционным магазинам крупного торгового центра без транспортных неудобств.

«Насосы» трафика в ближайшей к центральному входу зоне – «Снежная Королёва», Marks & Spencer, Kiabi (с неожиданно удивляющим новым дизайном магазина), «Алеф», «Спортмастер», Adidas и ресторан Il Patio. 

Здесь я бы рекомендовал ТЦ заменить морально устаревший Dunkin Donuts, расширить спортивную группу товаров за счёт монобрендов и детально проанализировать «Спортмастер» на предмет оптимальности его нахождения в центре в качестве якоря.

Борис Кац, директор по развитию сети Хобби-гипермаркетов «Леонардо», представленного в числе арендаторов ТРЦ «Гагаринский», поделился своим мнением в отношении  торгового комплекса:

«ТРЦ расположен рядом с 3-м кольцом, в одном из самых богатых по доходам населения секторов Москвы. Надо отметить, что администрация ТРЦ предпринимает активные действия по развитию торгового центра и привлекает правильных якорных арендаторов.  В ТРЦ Гагаринский много лет обещают постройку 2-й очереди – но, к сожалению, проект пока остаётся в планах. Хочу отметить, что крайне ограниченное количество и размер  рекламных мест, выходящих на ТТК,  не дают проезжающим мимо автомобилистам представления о полном составе арендаторов ТЦ – данный факт негативно сказывается на продажах и объемах покупательского трафика».

---

Читайте также: Рабочая лошадка Волгограда: ТРК «Европа Сити Молл» – взгляд эксперта

---

Переходим к менее позитивным деталям

Прикассовые зоны «Ашана» на первом и втором этажах принадлежат разным собственникам и торгуют хорошо, но не удержусь от объективной оценки: зона первого этажа – это унылые магазины, которые «Ашан» тиражирует из проекта в проект. Конечно, лояльность по отношению к своим партнерам заслуживает уважения, но спорная актуальность этих торговцев и устаревший формат магазинов выявляют возможную точку роста проекта.

 

«Мертвой зоной» торгового центра можно смело назвать дальнюю от центрального входа зону на первом этаже, которая располагается под фудкортом. Здесь операторы сменяют один другого достаточно часто, и закрытый магазин федерала Gloria Jeans тому прямое подтверждение. 

Фатум ликвидации магазина с площадью почти 1700 кв.м еще и в том, что менеджерами было принято решение сделать входную группу не фронтальной, напротив траволатора с парковки, а параллельно ему, так как это удобнее с точки зрения расстановки оборудования и больше подходит для продаж внутри. В итоге мы имеем закрытый магазин, бренд которого, на мой взгляд, идеально вписывается в концепцию торгового центра. 

---

Читайте также: ТРЦ «Авиапарк»: белая ворона рынка недвижимости

---

Операторы второго этажа дальней от входа зоны – это сильные бренды в основном детского ассортимента, которые пользуются спросом у покупателей. Фудкорт торгового центра работает еще и на сотрудников офисных зданий, расположенных в пешей доступности, что говорит о потенциале развития ресторанной составляющей с предложениями бизнес-ланчей. 

Несмотря на востребованность фастфуда, в торговом центре нет McDonald's. Обычно нежелание иметь в пуле арендаторов лидера рынка продиктовано необходимостью идти на поводу у более слабых фастфуд-операторов. Но покупатель, привыкший получать ожидаемое в торговых центрах, в следующее свое посещение предпочтет конкурента. В случае с McDonald’s – это 2000 - 4500 чеков в день, и львиная доля этих посетителей тянутся именно к букве «М» на фасаде. 

 

Планы торгового центра – многообещающие

В ближайшее время в «Гагаринском» начнется строительство зоны расширения, которую займут в первую очередь развлекательные концепции, включая кинотеатр. Медленно, но верно торговый центр движется в правильном направлении абсолютной неуязвимости: такая своеобразная «гарантированная» часть пенсии для собственников объекта.

Что не хватает ТЦ для полного счастья, так это брендов Inditex и H&M, а этим ритейлерам – данного проекта в своем портфеле. Жаль, что сбыться мечтам не суждено: низкая вероятность такой сделки связана с тем, что «Гагаринский» – это успешный проект с очень ограниченной площадью (всего 70 000 кв.м GLA). Это значит, что финансовые ожидания от арендаторов сохраняются на определённом уровне, а односторонняя консервативность больших игроков ритейла, скорее всего, не позволит сделать такой подарок более молодежной аудитории в обозримом будущем.

Каким торговым операторам мы можем порекомендовать этот торговый центр?

Операторы сегментов «средний» и «средний минус» чувствуют себя здесь вполне комфортно. Объективно лучше других продаются бренды с целевой аудиторией 35+.

Данному торговому центру, да и всему рынку, определенно нужна и модная качественная обувь в сегменте не более 6000 рублей за пару. 

Уже сейчас очевидно, что наиболее востребованы магазины, удовлетворяющие основные потребности целевой аудитории: качественные недорогие пальто, модная офисная одежда.

Возможно, для ТЦ будет рационально увеличить число магазинов одежды формата «+size». 

Важные преимущества проекта – его локация (идеальные подъезды со стороны крупных магистралей, остановки, переходы, близость метро) и удобная бесплатная парковка, а также хороший современный дизайн.

 

Кому идти не стоит?

«Гагаринский» сегодня – это консервативный и экономящий покупатель. Операторы с качественной одеждой среднего ценового сегмента и выше, обосновывающие кусающиеся цены высоким качеством товара, промахнутся в данном случае с выбором.

Молодежная одежда небольшого формата магазинов также не в фокусе в торговом центре, несмотря на обилие вузов вокруг, но шанс удачно разместиться в будущем все же есть.

Все статьи Михаила Петрова читайте в авторском спецпроекте «Торговые центры. Живые и мертвые».

Об авторе: Петров Михаил Андреевич, генеральный директор компании SmartEstateMoscow, которая уже более 13 лет предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам на рынке коммерческой торговой недвижимости. Михаил Петров является признанным экспертом ведущих федеральных изданий, на его счету сотрудничество с лучшими торговыми центрами страны, такими как МЕГА, «Атриум», «Авиапарк», «Метрополис» и другие.