3 способа получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов стабильным доходом, который легко прогнозировать. Многие инвесторы в жилую недвижимость, получающие доход в 4-6%, видят выгодность коммерческой недвижимости с ее доходностью в 9-13%. 

О том, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость и какой способ выбрать, рассказывает генеральный директор краудфандингового фонда AKTIVO Егор Клименко. 


Купить готовую площадку самостоятельно

Традиционный способ инвестирования. Хорош тем, что позволяет получать весь доход от аренды, принимать управленческие решения единолично. На первый взгляд кажется, что минус у этого пути только один – порог вхождения крайне высокий. За адекватные объекты придется выложить от 200 млн рублей.

На деле же минусы вытекают плавно из плюсов: при таком типе собственности инвестор несет всю полноту ответственности за объект – ремонт, инспекции, поиск арендаторов и взыскание арендной платы – ложатся на его плечи. Существенную помощь окажут наемные управляющие. Но и здесь есть риски: важно найти подходящих. Чтобы управляющие были мотивированы на ваш успех, а не на собственный. К примеру, управляющий может заключить договор аренды по сниженной ставке или с ненадежным арендатором за вознаграждение лично в руки – такой договор будет выгоден ему, а не собственнику.

Еще один минус – ликвидность. Частичная продажа крайне затруднительна или невозможна. Единственный путь – продажа объекта целиком. И это еще один серьезный минус.

На что обратить внимание?

Определяющее значение имеет тип коммерческой недвижимости. 

• Офисные помещения востребованы. Срок их окупаемости 8-9 лет, а договоры аренды включают индексацию. Но важно понимать, что офисы прямо подвержены экономической ситуации. Компания разорилась – офис быстро стал не нужен. Найти нового арендатора в этой сфере не всегда легко. 

• Коммерческая складская недвижимость, как правило, менее требовательна с точки зрения поддерживающего ремонта, но обладает высокими рисками в поиске арендаторов. Зачастую склады строятся под параметры конкретной компании, и если по той или иной причине арендатор съехал, новый может потребовать изменения в структуре здания.

• Коммерческая торговая недвижимость – один из надежных вариантов, если якорный арендатор – ритейл. В нашей жизни все меняется, но закупка провизии всегда актуальна. В любой кризис или расцвет экономики. А если люди приходят за продуктами, они купят лекарства, бытовую химию, зоотовары для своих питомцев и так далее.




Получить долю

Альтернативный и набирающий обороты вариант инвестиций – получить часть в проекте с помощью коллективных инвестиций. Порог входа низкий – от 300 000 рублей. Инвестор разделяет ответственность и вложения с другими пайщиками, а вместе они покупают объекты институционального качества при вложениях далеких от миллиардов рублей. 

Краудфандинговые фонды забирают на себя всю работу, а пайщики получают пассивный доход. На этапе покупки – фонд занимается подбором объекта, всесторонне проверяет его — исключает конструктивные риски, юридические риски, что объект окажется незаконной постройкой и его снесут. Экспертиза также включает оценку коммерческой перспективы объекта, его конкурентное окружение и потенциал не только на момент покупки, но и через 5-10 лет.

Покупка пая не ведет к обязательствам владеть им перманентно. В любой момент пайщик может продать свою долю товарищам, стороннему инвестору или же дождаться окончания срока фонда.

Объектами коллективных инвестиций управляет опытная команда, которая заинтересована в прибыли, поскольку получает процент с общего операционного дохода.

Минусы: вы не единственный владелец и ограничены в возможности управления объектом, успех зависит от профессионализма и навыков управляющих.

Окупаемость таких коллективных инвестиций: 7-9 лет, доходность 8-9%, очищенных от налогов.

---

Читайте также: Экономическая турбулентность и стратегии инвестирования в кризисное время

---

Построить и продать

Логичный вариант для тех, кто обладает достаточными финансами. В этом случае, вы возводите объект на свои средства, наполняете его первичными арендаторами и продаете. 

Из плюсов: потенциально более высокая доходность, чем при покупке готового объекта.

Из минусов: риски на этапе получения разрешительной документации и на этапе строительства, риски при прогнозировании коммерческой окупаемости: даже большая работа по раскрутке нового объекта не всегда гарантирует результат – при просчетах объект может оказаться недостаточно востребован у арендаторов.

Егор Клименко,
генеральный директор краудфандингового фонда AKTIVO
для New Retail