Как выбрать помещение под разные задачи интернет-магазина

За время пандемии онлайн-шопинг стал неотъемлемой частью жизни многих россиян. Согласно исследованию Global Digital 2021, товары в интернете в январе искали почти 80% пользователей в России, причем 82% из них посещали сайты онлайн-магазинов и более половины (60%) совершили покупку. 

Повсеместное распространение e-commerce мотивирует владельцев бизнеса справляться с новыми вызовами — необходимо найти оптимальный вариант для хранения продукции, который обеспечит удобную логистику и повысит эффективность процессов. 

Эксперты Авито Недвижимости поделились рекомендациями, как подобрать помещение, отвечающее всем потребностям интернет-магазина. 


Склад или ПСН?

Рынок складской недвижимости растет — так, по данным Авито Недвижимости, в I квартале 2021 года спрос на аренду таких помещений увеличился на 25% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом эксперты отмечают высокую степень влияния онлайн-торговли на развитие отрасли — согласно опросу, проведенному PwC, с этим согласились 68% респондентов. 

Диаграмма 1. Компании-драйверы спроса на складские помещения, 
PwC Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 г.

Если крупные онлайн-ритейлеры, как правило, предпочитают покупать или арендовать большие склады, то малому и среднему бизнесу, а также начинающим предпринимателям для хранения товаров стоит рассмотреть небольшие складские площади, которые часто доступны лишь в ограниченном количестве, или же альтернативный вариант — помещения свободного назначения (ПСН). 

Преимущество ПСН состоит в том, что они многофункциональны, при необходимости их можно быстро переоборудовать под меняющиеся потребности и задачи. Так, некоторые помещения свободного назначения могут быть адаптированы, например, под склад, офис или торговую точку. Кроме того, зачастую можно приобрести или арендовать ПСН с отдельным входом, что позволит предпринимателю быть менее зависимым от регламентов работы управляющей компании. 

По данным Авито Недвижимости, по итогам I квартала на ПСН пришлась наибольшая часть всех запросов по стране как на рынке аренды (38% от общего числа), так и в сегменте купли-продажи (45% от общего числа) коммерческой недвижимости. Зачастую помещения свободного назначения находятся в густонаселенных районах города на первых или цокольных этажах жилых домов, в непосредственной близости от потребителя. Потому ПСН нередко используются для организации пунктов выдачи заказов онлайн-магазинов, а также для новых торговых форматов — dark store («магазин без покупателей») и dark kitchen («темная кухня»). 

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости в Авито Недвижимости, отмечает: «Распространение удаленных режимов работы и учебы спровоцировало дополнительный интерес к объектам ПСН, расположенных преимущественно в жилых комплексах — люди стали чаще пользоваться сервисами доставки продуктов, готовых блюд и пунктами выдачи заказов интернет-магазинов в непосредственной близости от дома. 

При этом росту популярности помещений свободного назначения также способствовала миграция потребителей из центральных в «спальные» районы города, вызванная распространением удаленного формата работы в условиях пандемии и продолжительного локдауна». 

Складское помещение 65 000 м² и помещение свободного назначения 4 160 м²


Фото: Авито Недвижимость 

Купить или арендовать?

Все чаще складские площади и помещения свободного назначения предпочитают арендовать, что связано с более коротким сроком окупаемости инвестиций и постоянно меняющейся обстановкой на рынке. Аналитики Авито Недвижимости подтверждают: в России спрос на аренду складов в I квартале повысился на 25% год к году, а на ПСН — на 24% (I квартал 2021 г. к I кварталу 2020 г.). Однако принимать финальное решение о приобретении объекта в собственность или его аренде следует исходя из потребностей бизнеса и финансовых ресурсов. 

Так, для интернет-магазинов с небольшим оборотом продукции или, например, для тех, кто открывает первые филиалы в новом городе, оптимальным вариантом станет, скорее, аренда — это значительно снижает финансовую нагрузку на ранних этапах ведения бизнеса. Например, возможно арендовать часть склада, а не целое помещение. Помимо этого, затраты на ремонт и работы, связанные с установкой и обновлением систем пожаротушения и охраны, при необходимости берет на себя собственник. 

Важную роль играет также гибкость в выборе локации — сейчас можно найти склад или ПСН нужной площади и с подходящими характеристиками практически в любом городе. При этом средняя стоимость месячной аренды складских помещений по России в I квартале составила 333 руб./кв.м, а помещений свободного назначения — 614 руб./кв.м (данные Авито Недвижимости, I квартал 2021 г.). 

Покупка склада или ПСН потребует более ощутимых расходов: так, по данным Авито Недвижимости, средняя стоимость склада по стране в I квартале 2021 года повысилась на 19% год к году и достигла 11 099 руб./кв.м, а приобрести в собственность помещение свободного назначение можно было за 45 005 руб./кв.м, что на 18% выше по сравнению с прошлым годом. 

Однако в распоряжении предпринимателя будет собственное помещение, где он сможет сделать перепланировку или ремонт без необходимости согласования с владельцем, как это происходит в случае аренды. Помимо этого, у владельца появится возможность при необходимости сдавать часть неиспользуемой площади, к примеру, в «несезонный» период, что, в свою очередь, позволит оптимизировать расходы. 

Покупка склада или ПСН также актуальна для крупных онлайн-ритейлеров, которым необходимы большие площади для хранения продукции или важно переоборудовать помещение под особенности продаваемых товаров. В связи с дефицитом качественных помещений, отвечающих потребностям больших компаний, на рынке также активно развивается концепция build-to-suit (строительство под задачи клиента) — она особенно актуальна, когда компаниям нужны нестандартные здания или площади, которые не может предложить рынок готовых помещений. По данным CBRE, в 2020 году на build-to-suit пришлось 60% всех сделок в сегменте складской недвижимости. 


Где и как искать?

Сегодня поиск помещения для интернет-магазина стал гораздо быстрее и проще во многом благодаря специализированным онлайн-сервисам. К примеру, на Авито Недвижимости достаточно перейти в раздел «Коммерческая недвижимость», выбрать интересующий тип объекта и указать необходимые параметры, такие как площадь, максимальную стоимость и класс здания (для складов) — в этом пользователям помогают определенные фильтры. 

Поиск объектов на Авито Недвижимости

При подборе помещения для онлайн-магазина одними из ключевых параметров также являются расположение и транспортная доступность, поэтому на сайте возможно сразу указать один или несколько подходящих районов города. 

Помимо этого, можно ориентироваться на ближайшую к желаемому местоположению склада или ПСН станцию метро — эта опция на сайте предусмотрена прямо в строке поиска. В объявлениях также можно сразу увидеть объект на карте, оценить окружающую инфраструктуру (наличие авто- и железнодорожных магистралей, что существенно влияет на логистику) и удаленность от жилых домов и ближайших населенных пунктов. 

Карты на Авито Недвижимости

  «Владельцам интернет-магазинов рекомендуется отдавать предпочтение складам или ПСН, с максимально выгодным для ритейлера расположением — по крайней мере, в пределах города. Это позволит сократить время на перевоз товаров в пункты выдачи и курьерскую доставку покупателям. Если помещение для хранения и торговая точка, где клиент может самостоятельно забрать заказанный товар, находятся в одном месте, то необходимо подумать о транспортной доступности и рассмотреть, к примеру, объекты вблизи станций метро с организованной парковкой одновременно — покупателям должно быть удобно добираться до места как на автомобиле, так и на общественном транспорте. 

Стоит заранее подумать и об аренде места с возможностью размещения офиса прямо на территории склада или ПСН, что позволит оптимизировать рабочие процессы», — рассказывает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости в Авито Недвижимости. 

Поиск объектов на Авито Недвижимости

К значимым преимуществам использования онлайн-платформ также можно отнести их широкий выбор. Так, на Авито Недвижимости собрана самая большая база объявлений о продаже/аренде недвижимости в России — в разделе коммерческой недвижимости размещено 157 тысяч актуальных предложений и представлено более 117 тысяч профессиональных продавцов. Объявления при этом проходят обязательную модерацию с помощью ручной и автоматизированной проверки, что повышает уровень качества таких предложений. 


Какой тип объекта выбрать?

Здания складских помещений принято разделять по классам — «A+», «A», «B+», «B», «C» и «D» в зависимости от технических параметров и развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. 

Выбор зависит главным образом от типа товаров, представленных в интернет-магазине. Для хранения дорогостоящей продукции, лекарственных препаратов и продуктов питания, как правило, выбирают склады класса «A» и «A+». К ним относятся помещения с высотой потолков свыше 10 метров, оснащенные системами безопасности и регулировки температурного режима. Под классом «B» и «B+» обычно подразумевают полупрофессиональные склады с отдельной внешней площадкой для маневрирования габаритного транспорта. Такие склады несколько уступают классу «A» в функциональности, однако у них более низкая стоимость аренды и покупки. Зачастую их используют для хранения бытовой техники и различного оборудования. 

---

Читайте также:Эксперты рассказали, как пандемия изменила ценообразование в складской и торговой недвижимости

---

В класс «С» входят капитальные производственные помещения с высотой потолка от 3,5-4 метров, причем обычно в таких зданиях нет специальной транспортной площадки, поэтому разгрузка товаров происходит внутри объекта, что стоит учитывать при планировании логистики. Здесь хранят стройматериалы, текстильные изделия и другие непродовольственные товары длительного хранения. Помещения класса «D» представляют собой неотапливаемые подвальные строения без каких-либо современных систем и заметно уступают в оснащении другим складским площадям. Их задействуют под сельскохозяйственную продукцию, автозапчасти и небольшие партии товаров. 

Помимо класса здания, учитывается температурный режим склада и условия хранения продукции в нем. Соответственно, выделяют следующие типы помещений: сухие (неотапливаемые), теплые (утепленные), холодильные, морозильные и мульти температурные. 

Таблица 1. Характеристика складов разного класса

Характеристика	Класс «A+»	Класс «A»	Класс «В»	Класс «В+»	Класс «С»	Класс «D»
Высота потолков	От 13 м	От 10 м	От 8 м	От 4 м	От 3,5 м	Любая
Половое покрытие	Анти- пылевое	Анти- пылевое	Анти- пылевое	Бетон, асфальт	Бетон, асфальт	Бетон, асфальт
Вентиляция	+	+	+	+	+/-	-
Электроснабжение	+	+	+	+	+/-	-
Система безопасности	+	+	+	+	+/-	+/-
Офисные и подсобные помещения	+	+	+	+	+	-
Стоянка	+	+	+	+	+	-
Благоустроенная территория	+	+	+	+	+	-
Какие товары можно хранить	Сложное и чувствительное электронное оборудование, лекарственные препараты, продукты питания		Продукты питания, бытовая техника, электроника, оборудование		Лесозаготовка, стройматериалы, текстиль, изделия из пластика,металла	Сельхозпродукция, автозапчасти, изделия из стекла, текстиля (непродолжительное хранение)

Обязательные требования к помещению 

Подбирая помещение для интернет-магазина, не стоит забывать и о базовых требованиях безопасности. При осмотре объекта следует обратить внимание на наличие противопожарной сигнализации и огнетушителей. По возможности также желательно оборудовать помещение автоматической пожарной системой. Дополнительным плюсом станет охрана, установленная сигнализация и видеонаблюдение.  

В случае аренды или покупки необходимо удостовериться и в исправности всех коммуникаций — водоснабжения, отопления, освещения. Так, на территории складских помещений должно поддерживаться рабочее, аварийное (эвакуационное) и охранное освещение.
 
Кроме того, если предполагается, что на складе будут работать сотрудники на постоянной основе, то необходимо заранее предусмотреть доступ в интернет в этом помещении — таким образом специалисты смогут быть на связи с клиентами и руководством и оперативно обрабатывать поступающие заказы. Конечно, стоит продумать и режим работы заблаговременно — если вам потребуется круглосуточный доступ к складу, следует отдельно проговорить этот вопрос с арендодателем.

Обзор подготовлен аналитиками «Авито Недвижимость»,

Для New Retail