Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы – итоги августа

В августе на продажу предлагалось 1014 объектов общей площадью 1877 тыс.кв.м и общей стоимостью 5,427 млрд. $, что ниже показателя июля 2016 г. на 27% по количеству и на 22% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в долларах снизилась на 7% и составила 2891 $/кв.м.  Курс доллара в августе вырос на 1%, поэтому в рублевом эквиваленте цены снизились на 6%, а цена в рублевом эквиваленте составила 187625 руб/кв.м. За последние 12 месяцев цены и в долларах, и в рублях снизились на 14%.

Снижение объема предложения в августе сопровождалось снижением цен. Такая ситуация может быть связана с уменьшением деловой активности в условиях нарастания проблем в макроэкономике и оттоком инвестиций.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 014	5 427	1 877	1,85	2 891
к июлю 2016	− 27%	− 28%	− 22%	+ 6%	− 7%
к августу 2015	− 18%	− 5%	+ 9%	+ 34%	− 14%

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 62%. Далее идут помещения свободного назначения (14%), торговые помещения (12%) и производственно-складские помещения (12%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в августе 2016 г. по количеству снизился на 27%, а по общей площади – вырос на 38%.  Всего экспонировалось 164 объекта общей площадью 220 тыс.кв.м. и общей стоимостью 0,665 млрд.$.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 17 объектов общей площадью 5 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 32%, а по общей площади - на 71%. 

Цена за месяц выросла на 23% и составила 12748$/кв.м. Рост цены произошел за счет ухода в августе крупного дорогого торгового объекта на ул.Н.Арбат (8521 кв.м, 8111$/кв.м), при этом по объектам, экспонируемым давно, цены увеличились на 1%.

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 26%, а по общей площади вырос на 51%, составив 147 объектов общей площадью 215 тыс.кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 28% и составила 2820 $/кв.м, при этом по давно экспонируемым объектам цена не изменилась. Снижение цены было вызвано выходом в августе дешевого торгового объекта на пр-те Андропова (90000 кв.м, 1615 $/кв.м).

Если исходить из изменения цен, спрос на торговые помещения в центре стал выше, чем за его пределами.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	164	665	220	1,34	3 025
к июлю 2016	− 27%	− 8%	+ 38%	+ 89%	− 34%
к августу 2015	− 49%	− 45%	− 21%	+ 54%	− 30%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	17	58	5	0,27	12 748
к июлю 2016	− 32%	− 65%	− 71%	− 58%	+ 23%
к августу 2015	− 60%	− 71%	− 70%	− 25%	− 1%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	147	607	215	1,46	2 820
к июлю 2016	− 26%	+ 8%	+ 51%	+ 104%	− 28%
к августу 2015	− 47%	− 39%	− 18%	+ 55%	− 26%

 

В августе экспонировалось 45 объектов общей площадью 14 тыс.кв.м и общей стоимостью 0,81 млрд.$. По сравнению с июлем количество снизилось на 33%, а общая площадь - на 17%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству уменьшился на 42%, а по общей площади - на 35% и составил 7 объектов общей площадью 2 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31% и составила 12 682 $/кв.м. Цены существенно снизились в связи с окончанием экспонирования в июле двух дорогих объектов – на Столешниковом пер. (270 кв.м, 56980 $/кв.м) и на ул.Петровка (400 кв.м, 26903 $/кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 38 объектов общей площадью 12 тыс.кв.м, уменьшившись по сравнению с июлем на 31% по количеству и на 14% по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра снизилась на 10% и составила 4589$/кв.м. Снижение цены было обусловлено уходом в июле дорогого объекта на Кутузовском пр-те (762 кв.м, 14132 $/кв.м).

Street-retail	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	45	81	14	0,32	5 660
к июлю 2016	− 33%	− 36%	− 17%	+ 23%	− 23%
к августу 2015	− 68%	− 77%	− 67%	+ 3%	− 32%

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	7	24	2	0,27	12 682
к июлю 2016	− 42%	− 55%	− 35%	+ 12%	− 31%
к августу 2015	− 76%	− 78%	− 76%	+ 1%	− 10%

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	38	57	12	0,33	4 589
к июлю 2016	− 31%	− 23%	− 14%	+ 25%	− 10%
к августу 2015	− 66%	− 77%	− 65%	+ 3%	− 35%

Объем предложения офисных помещений на продажу в августе 2016 г. сократился на 31% по количеству и на 28% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 611 объектов общей площадью 1174 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,746 млрд.$.

Количество офисных объектов в центре уменьшилось на 40%, их общая площадь - на 28%, в результате чего объем предложения составил 116 объектов площадью 145 тыс.кв.м.  Существенный рост средней площади объектов был связан с выходом в августе крупного офисного объекта на Озерковской наб. (17551 кв.м).

Средневзвешенная цена по этим объектам уменьшилась на 5% и составила 6276 $/кв.м. На уменьшение цены повлиял также выход в августе объекта на Озерковской наб. (17551 кв.м, 3756$/кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц уменьшился на 28% как по количеству, так и по общей площади и составил 495 объектов общей площадью 1029 тыс. кв.м.  

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в июле снизилась на 3% и составила 2757$/кв.м, при этом цены по объектам, экспонируемым уже давно, выросли на 2%. Снижение цен было обусловлено, в частности, выходом в августе сразу нескольких дешевых объектов – на Варшавском ш. (22000 кв.м, 1861 $/кв.м), ул.Вольной (36000 кв.м, 1282 $/кв.м) и на ул. Южнобутовской (37000 кв.м, 1289 $/кв.м).

Судя по динамике цен как за месяц, так и за год, спрос на офисные объекты в центре и за его пределами примерно одинаков.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	611	3 746	1 174	1,92	3 190
к июлю 2016	− 31%	− 31%	− 28%	+ 4%	− 4%
к августу 2015	− 12%	+ 8%	+ 23%	+ 39%	− 12%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	116	908	145	1,25	6 276
к июлю 2016	− 40%	− 32%	− 28%	+ 20%	− 5%
к августу 2015	− 15%	− 7%	+ 2%	+ 20%	− 9%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	495	2 838	1 029	2,08	2 757
к июлю 2016	− 28%	− 30%	− 28%	0%	− 3%
к августу 2015	− 11%	+ 15%	+ 26%	+ 42%	− 9%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в августе 2016 г. сократилось на 14%, а их общая площадь – на 27%. Объем предложения составил 94 объекта общей площадью 229 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений выросла на 10% и составила 1252 $/кв.м. Рост цены произошел, в частности, за счет ухода в июле дешевых объектов на Подъемной ул. (23000 кв.м, 518$/кв.м) и на 1-м Варшавском пр-де (28560 кв.м, 543 $/кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в августе 2016 г. по количеству снизился на 14%, по общей площади - на 20%, составив 145 объектов общей площадью 254 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с июлем снизилась на 10% и составила 2872 $/кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам снизились на 6%. Уменьшение цен было связано кроме этого с уходом в июле дорогого объекта на Звенигородском ш. (15800 кв.м, 4870 $/кв.м) и выходом в августе двух дешевых объектов – на Прототоповском пер. (8291 кв.м, 1328 $/кв.м ) и на Новочеремушинской ул. (8497 кв.м, 1050 $/кв.м ). 

Судя по росту цен спрос на объекты производственно-складского назначения в последнее время вырос.

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	94	287	229	2,44	1 252
к июлю 2016	− 14%	− 20%	− 27%	− 16%	+ 10%
к августу 2015	− 2%	− 13%	− 19%	− 18%	+ 8%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	145	729	254	1,75	2 872
к июлю 2016	− 14%	− 28%	− 20%	− 7%	− 10%
к августу 2015	+ 12%	− 3%	+ 29%	+ 16%	− 25%