RRG: обзор рынка купли-продажи коммерческих помещений Москвы в марте 2018

В марте на продажу предлагался 1321 объект общей площадью 1 709 тыс. кв. м и общей стоимостью  264,5 млрд. руб., что ниже показателя февраля на 24% по количеству и на 33% по общей площади.  

Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 6% и составила 154 791 руб./кв. м.  Курс доллара в марте не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цена также снизилась на 6% и составила 2 710 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 16%, а в долларах – на 18%.

Снижение цен в условиях снижения объема предложения в марте может указывать на низкую деловую активность, что объясняется отсутствием факторов, которые бы стимулировали как макроэкомическое развитие в целом, так и развитие рынка коммерческой недвижимости, в частности. В то же время, как видно на следующих графиках, аналогичное снижение отмечалось в марте и в 2016, и в 2017 году. Поэтому делать вывод, является ли наблюдающееся снижение устойчивой тенденцией, или же вызвано чисто сезонными факторами, пока нельзя.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские помещения (24%), помещения торговые помещения (15%)  и свободного назначения (11%).

Объем предложения торговых помещений на продажу в марте 2018 г. по количеству снизился на 33%, а по общей площади – на 5%.  Всего на рынке экспонировалось 266 объектов общей площадью 265 тыс.кв.м. и общей стоимостью 56,3 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 19 объектов общей площадью 4 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 51%, а по общей площади – на 80%.  Цена за месяц выросла на 42% и составила 877 536 руб./кв.м. Значительное увеличение цены обусловлено уходом с рынка двух больших и дешевых  объектов – на ул.Н.Арбат (8381 кв.м, 478 896 руб./кв.м) и Котельническая наб. (1 200 кв.м, 452 100 руб./кв.м). 

За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 31%, а по общей площади вырос на 1%, составив 247 объектов общей площадью 261 тыс.кв.м.  Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 9% и составила 202 467 руб./кв. м. Снижение средневзвешенной цены было связано с выходом в  марте трех недорогих крупных объектов на пр-те Андропова (87 000 кв.м, 174 000 руб./кв.м), на Новочеркасском б-ре (10 500 кв.м, 134 000 руб./кв.м) и на Ленинградском ш. (6 000 кв.м, 116 700 руб./кв.м)

Несмотря на значительный рост стоимости торговых помещений, цены на торговые помещения в центре в марте, за год цена по ним, в отличие от помещений за пределами Садового Кольца, снизилась, что может свидетельствовать о том, что спрос на помещения в центре в среднесрочной перспективе остается более низким.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	266	56 298	265	1,00	212 678
к февралю 2018	− 33%	− 20%	− 5%	+ 41%	− 15%
к марту 2017	+ 2%	+ 67%	+ 81%	+ 77%	− 8%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	19	3 514	4	0,21	877 536
к февралю 2018	− 51%	− 72%	− 80%	− 60%	+ 42%
к марту 2017	+ 12%	− 30%	− 24%	− 32%	− 8%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	247	52 784	261	1,06	202 467
к февралю 2018	− 31%	− 9%	+ 1%	+ 46%	− 9%
к марту 2017	+ 2%	+ 84%	+ 85%	+ 82%	0%

Объем предложения офисных помещений на продажу в марте 2018 г. сократился на 19% по количеству и на 40% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 756 объектов общей площадью 852 тыс. кв.м и общей стоимостью 147 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 28%, а их общая площадь - на 49%, в результате чего объем предложения составил 121 объект площадью 106 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 2% и составила 326 150 руб./кв. м. 

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц сократился на 18% по количеству, на 38% по общей площади и составил 635 объектов общей площадью 747 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра в марте снизилась на 4% и составила 150 762 руб./кв.м. Снижение цены было обусловлено выходом на рынок двух дешевых офисных объектов - на ул. Херсонская (10 638 кв.м, 66 742 руб./кв.м) и Волгоградском пр-те (10 690 кв.м, 74 836 руб./кв.м).

Судя по тому, что ценовая динамика по офисам в центре лучше за месяц и хуже за год, на данный момент по таким помещениям происходит некоторая ценовая коррекция, однако в целом различия не очень существенны, поэтому можно допустить, что спрос на помещения в центре и за его пределами примерно одинаков.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	756	147 011	852	1,13	172 509
к февралю 2018	− 19%	− 43%	− 40%	− 25%	− 4%
к марту 2017	+ 1%	− 31%	− 16%	− 16%	− 18%

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	121	34 463	106	0,87	326 150
к февралю 2018	− 28%	− 48%	− 49%	− 30%	+ 2%
к марту 2017	− 8%	− 23%	+ 2%	+ 11%	− 24%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	635	112 548	747	1,18	150 762
к февралю 2018	− 18%	− 41%	− 38%	− 25%	− 4%
к марту 2017	+ 3%	− 33%	− 18%	− 20%	− 19%

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в марте 2018 г. уменьшилось на 33%, а их общая площадь – на 30%. Объем предложения составил 162 объекта общей площадью 404 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 15% и составила 67 192 руб./кв.м. Снижение цены произошло как по старым объектам – на 13%, так и за счет выхода нескольких дешевых – на Батюнинском пр-де (6 590 кв.м, 27 314 руб./кв.м),  ул.Краснодарская (11 325 кв.м, 26 490 руб./кв.м),  ул.Спартаковская (12 132 кв.м, 41 213 руб./кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в марте 2018 г. по количеству снизился на  20%, а по общей площади – на 27%, составив 137 объектов общей площадью 188 тыс.кв.м.  Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения снизилась на 1% и составила 181 125 руб./кв.м. 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
Значение	162	27 133	404	2,49	67 192
к февралю 2018	− 33%	− 40%	− 30%	+ 4%	− 15%
к марту 2017	+ 86%	+ 37%	+ 33%	− 29%	+ 3%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	137	34 066	188	1,37	181 125
к февралю 2018	− 20%	− 27%	− 27%	− 8%	− 1%
к марту 2017	− 15%	+ 4%	+ 11%	+ 31%	− 6%