Почему один магазин в Дубае может приносить доход, как три квартиры

Рассказывает Ирина Кремко, CEO агентства недвижимости в Дубай GREEN CITY REAL ESTATE.

Рынок жилой недвижимости традиционно остается первой точкой входа для большинства инвесторов в Дубае. 

Однако по мере взросления рынка внимание профессиональных участников все чаще смещается в сторону коммерческого сегмента. 

Ключевыми драйверами высокой доходности становятся рост населения, развитие новых районов и способность коммерческих объектов извлекать выгоду из увеличивающегося потребительского спроса. Причина заключается не столько в более высокой номинальной доходности, сколько в фундаментальных изменениях городской экономики.

По данным Земельного департамента Дубая, средняя доходность жилой недвижимости находится на уровне около 7% годовых. В то же время отдельные коммерческие объекты в перспективных районах способны обеспечивать доходность до 20% годовых. 

Разрыв объясняется различной природой спроса: если стоимость жилья определяется прежде всего балансом спроса и предложения, то коммерческая недвижимость напрямую зависит от экономической активности района.

Поэтому вопрос сегодня звучит уже не как «квартира или магазин», а как «в каком районе коммерческий объект сможет стать частью будущей городской инфраструктуры».

Население становится главным драйвером стоимости коммерческой недвижимости

Дубай остается одним из самых быстрорастущих мегаполисов мира. За последний год население эмирата увеличилось более чем на 200 тысяч человек, а ежедневный приток новых жителей продолжает поддерживать высокий внутренний спрос.

Для коммерческой недвижимости эта статистика имеет принципиальное значение.


@Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540)

Каждый новый жилой квартал неизбежно требует появления магазинов, аптек, ресторанов, медицинских центров, фитнес-клубов, образовательных учреждений и предприятий бытовых услуг. Иными словами, рост населения автоматически создает спрос на коммерческие площади.

Именно поэтому стоимость коммерческих помещений определяется не только их характеристиками, но и будущей плотностью населения вокруг объекта.

Доходность начинается с выбора локации, а не формата объекта

Несмотря на высокий интерес инвесторов к коммерческому сегменту, универсальной модели здесь не существует.

Коммерческая недвижимость в сформировавшихся деловых районах далеко не всегда демонстрирует высокую эффективность. Высокая стоимость входа, ограниченное число потенциальных арендаторов и насыщенность рынка зачастую приводят к доходности, сопоставимой с жилыми объектами.

Именно поэтому профессиональные инвесторы оценивают прежде всего демографические и инфраструктурные показатели района: объем нового строительства, прогнозируемый прирост населения, транспортную доступность и перспективы развития коммерческой среды.

Фактически инвестиция осуществляется не в помещение как таковое, а в будущую экономическую активность конкретной территории.

Районы будущего роста

Наиболее интересные возможности сегодня формируются не в центральной части города, а в районах масштабного развития.

К числу наиболее перспективных эксперты относят Dubai South, территорию вокруг Jebel Ali и International City. Эти районы одновременно получают значительные инвестиции в транспортную инфраструктуру, жилую застройку и создание новых рабочих мест.

В ближайшие годы здесь ожидается ввод большого объема жилой недвижимости, что означает существенный рост постоянного населения. Следствием становится формирование устойчивого спроса на локальные сервисы — от продуктовых магазинов и кофеен до медицинских центров и образовательных учреждений.


@Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540)

Для владельцев коммерческих помещений это означает увеличение числа потенциальных арендаторов и возможность получения более высокой арендной доходности по сравнению со зрелыми районами города.

Предпринимательская экономика усиливает спрос

Дополнительным фактором роста остается развитие деловой среды.

ОАЭ продолжают проводить последовательную политику по привлечению международного бизнеса, предпринимателей и квалифицированных специалистов.

Простота регистрации компаний, благоприятный налоговый режим и стабильная деловая среда способствуют постоянному увеличению числа новых предприятий. Каждый новый бизнес становится потенциальным пользователем коммерческой недвижимости.

В отличие от рынка жилья, где спрос формируется преимущественно домохозяйствами, коммерческий сегмент получает дополнительный источник роста за счет развития предпринимательства.

Коммерческая недвижимость как инструмент денежного потока

В последние годы структура запросов инвесторов постепенно меняется. Если раньше большинство клиентов ориентировалось преимущественно на жилую недвижимость, то сегодня все больше предпринимателей рассматривают коммерческие объекты как инструмент формирования стабильного денежного потока. 

При выборе объектов мы анализируем не только текущие показатели района, но и прогнозируемый прирост населения, развитие инфраструктуры и потенциальный спрос со стороны бизнеса. Такой подход я использую и в собственном инвестиционном портфеле: доходность моей коммерческой недвижимости сегодня составляет 17,8% годовых.

Ключевой ошибкой остается выбор объекта исключительно по его назначению. Коммерческая недвижимость сама по себе не гарантирует высокой доходности — решающее значение имеют локация, объем будущего потребительского спроса и экономический потенциал района.


@Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540)

---

Читайте также: Конец дубайского бума или пауза перед рывком? Как бизнес проходит стресс-тест на Ближнем Востоке

---

Вывод

По мере развития Дубая инвестиционная логика постепенно меняется. Если на ранних этапах роста основным объектом внимания становилась жилая недвижимость, то сегодня профессиональные инвесторы все чаще рассматривают коммерческие помещения как самостоятельный класс активов.

Статистика Земельного департамента Дубая подтверждает, что коммерческая недвижимость способна обеспечивать существенно более высокую доходность по сравнению со средними показателями жилого сегмента. Однако ключевым фактором остается не тип объекта, а качество выбранной локации.

Именно поэтому районы, находящиеся на этапе активного роста населения и формирования новой городской инфраструктуры, сегодня становятся основным предметом интереса инвесторов, ориентированных на долгосрочный денежный поток, а не только на рост стоимости капитала.

Наиболее перспективными направлениями в ближайшие годы, по оценке экспертов Green City Real Estate, становятся Dubai South, Downtown Jebel Ali, International City и окружающие его районы.  Особым потенциалом роста обладают объекты у будущих станций метро. 

Именно здесь ожидается один из крупнейших объемов ввода нового жилья, а значит — значительный рост численности населения и спроса на повседневные сервисы. Для инвесторов это означает возможность приобрести коммерческую недвижимость в районах, где будущий потребительский поток способен стать главным фактором роста арендной доходности.

Ирина Кремко, 
CEO агентства недвижимости в Дубай GREEN CITY REAL ESTATE.

Для NEW RETAIL