Николай Девятилов, MALLTECH: «Ситуация, когда хайп становится нормой, очень характерна для складов»

О новых трендах рассказывает Николай Девятилов, коммерческий директор MALLTECH по индустриальной недвижимости, отвечающий за коммерческий блок в логистическом комплексе «Крёкшино».

Все верно. MALLTECH (а раньше мы назывались «РосЕвроДевелопмент») стояла у истоков рынка качественной складской недвижимости. История логопарка «Крёкшино» уходит в 2005 год, когда мы пробовали свои силы в разных сегментах рынка. Одним из таких направлений, который, кстати, оказался очень успешным, стали склады.

Разумеется, сейчас данный рынок достаточно развит. Аналитики видят потенциал для дальнейшего девелопмента, но, тем не менее, мы уже работаем в высококонкурентных условиях. 

Когда ты первым строишь склад класса «А» и вокруг нет ничего похожего – это одна ситуация. Когда ты конкурируешь за арендатора – это совершенно другая реальность. Секрет успеха в том, чтобы слышать своих клиентов и быть гибким. Развитие проекта идет вслед за развитием наших арендаторов. Мы всегда готовы действовать: например, вносить изменения в конструктив здания, оснащать здание новыми инженерными системами, сложным техническим оборудованием.

Девелопер должен быть открыт, если рассчитывает на долгосрочное сотрудничество с арендатором. Например, мы показываем уровень наших операционных платежей, которые рассчитываются по принципу «открытой книги», и находятся на самых нижних значениях диапазона рынка. При этом весь необходимый набор для эффективной жизнедеятельности склада оказываются на самом высоком уровне. Все регламентные работы, связанные с обновлением склада, проводятся без перерывов в работе объекта.

Только так можно добиться успеха в долгосрочном партнерстве с арендаторами.

 

Безусловно, крайне важна возможность доступа грузовых автомобилей, возможность беспрепятственной и быстрой доставки товаров и грузов в магазины для торговых сетей. У логопарка «Крёкшино» удачное расположение. Близость к международному аэропорту Внуково, МКАДу, беспрепятственный доступ по Минскому и Киевскому шоссе без пробок. Но на конкурентном складском рынке без лояльности к клиенту и выверенных технических характеристик здания ты проиграешь даже на хорошей площадке. 

Добавлю, что девелопер должен быть готов удовлетворить потребность арендатора в дополнительной площади. С течением времени, успешные компании, как правило, растут. Мы строили логопарк пофазно, очередями, оценивая потребности арендаторов. Сейчас общая площадь достигает 252 тыс. кв. м. 

Когда мы строили первые здания в логопарке, мы старались сделать «Крёкшино» универсальным с точки зрения размера блоков. Самый крупный арендатор занимал у нас целиком здание площадью 77 000 кв. м. Самый маленький блок был чуть меньше 5 тысяч метров по полу, что является нижней рациональной границей для качественных складов.

Сегодня локомотивами рынка складов являются сетевые торговые компании. У них, как правило, собственные крупные распределительные центры площадью от 15 000 до 130 000 кв. м, обслуживающие розницу. Тот факт, что сейчас такие проекты востребованы, является позитивным показателем развития рынка. 

Однако в целом тенденции к «укрупнению» запросов на качественные склады нет. Спрос не расслоился, он сохраняет пропорции в широком диапазоне: мы наблюдаем сделки, как уже упомянул, на суперкрупные объекты – до 150 000 кв. м, но пирамида Маслоу здесь также применима: спрос, конечно, выше на площади менее 10 000 кв.м.

Крупный ритейл, производители, дистрибуторы и не только. Торговые марки наших новых арендаторов, с кем мы заключили долгосрочные договоры, в дополнительных комментариях не нуждаются: «Белуга Групп», «Бетховен», «Лудинг», «Главпродукт».

 

На нашем рынке всё достаточно утилитарно и зависит от количества ворот, нагрузки на пол и высоты потолков. Именно эти три параметра определяют классность здания.

Есть и склады, которые позиционируются как «категория А+». Этот тот случай, когда девелопер строит спекулятивный склад, закладывая в проект максимальные возможности для сдачи помещений. Большее соотношение ворот на 1 кв. м, бо́льшая рабочая высота склада и нагрузка на пол делают проект более ликвидным. 

Мы переживали все экономические кризисы вместе со своими арендаторами. Рынок складов класса «А» до кризиса был долларовым. Нам, как и большинству девелоперов пришлось заново договариваться с нашими арендаторами по основным условиям аренды. Бо́льшая часть договоров на текущий момент имеет рублевую основу. Это к вопросу о важности быть в постоянном контакте с арендаторами. 

В этом году наши коллеги-консультанты прогнозируют спад девелоперской активности и это может привести к снижению вакансии. Мы наблюдаем стабильность ставок с тенденцией к увеличению. Отложенный спрос существенно снизил вакантность складов класса А.

Не напрямую. Девелоперский бизнес похож на лавирование огромного океанского лайнера, который разогнавшись, даже видя впереди айсберг, не может резко повернуть или остановиться. Если речь идет о больших объемах спекулятивного строительства, то тут включаются большие механизмы и деньги, договоры с банками, подрядчиками. Если вы уже ввели первые 20 тысяч кв. м и нужно достроить еще 60, а вы и первую фазу не сдали, то деваться уже некуда, нужно строить дальше. Поэтому, возможно, чтобы избежать таких рисков, девелоперы выжидают, не начинают новых проектов, вакантные площади уходят с рынка, снижается вакансия.

 

В целом, ситуация, когда хайп становится нормой, очень характерна для складской логистики. 

Мы много рассуждаем на тему, как будет развиваться наш рынок с точки зрения онлайн-торговли. Мы смотрим на развитие сектора в Америке и Европе, анализируем, как работают склады, обслуживающие онлайн-ритейл. 

В московском регионе пока нет инфраструктуры, позволяющей обеспечить доставку в тот же день. Тогда как на западных рынках same day delivery является нормой. Такие склады крайне необходимы, но возможность их строительства внутри Москвы сильно ограничена экономически. 

Пока подавляющее большинство компаний использует существующие помещения, не приспособленные для реализации высоких технологий обработки, сортировки, хранения – так называемые помещения общего назначения. 

С этой точки зрения, в краткосрочной перспективе, куда больший потенциал ждет сегмент self storage – складов индивидуального хранения, с мелкой нарезкой, которые обслуживают частных лиц, мелких предпринимателей и ту же интернет-доставку. 

Развитие «Крёкшино»  –  это, в первую очередь, создание условий для эффективной работы наших существующих и будущих арендаторов. Наши арендаторы – наш главный повод для активного развития.