Торговые центры «на районе»: как открыть и привлечь инвестиции?

Рассказывает Дарина Солодкова, основатель ГК Renton Yard, эксперт по инвестициям в недвижимость.

«Районники» в российском ритейле занимают всё более видное место. По данным Knight Frank, в прошлом году средняя площадь всех заявленных торговых центров в России составила 10 500 кв. метров. Этот масштаб торговли – местечковый, районный – становится «тихой гаванью» для многих инвесторов в торговую недвижимость. Районные ТЦ можно построить быстро и с относительно небольшими вложениями.

Открыть районный торговый центр можно в любом подходящем строении, переоборудовав его. Чаще всего это бывшие административные и производственные здания, столовые или объекты для проведения досуга, например, дома культуры или старые советские кинотеатры. 

Районный торговый центр обычно компактен – его арендная торговая площадь составляет от 2,5 до 14 тыс. кв. метров. Кстати, называют такие ТЦ районными не только потому, что они расположены в том или ином районе, но и из-за небольшой площади. Бывают случаи, когда ТЦ площадью 400 кв. метров тоже расположены в каком-то конкретном районе, но их «районниками» не называют.

Строить такие объекты с нуля далеко не всегда экономически целесообразно, проще приобрести готовое здание и отремонтировать его. Цену покупки объекта под районный торговый центр можно приблизительно определить на уровне 60 тыс. руб. за кв. метр.

Кто в «районнике» живёт - подбор арендаторов

Перед тем как приобрести здание, нужно провести предброкеридж и определить пул арендаторов с учетом особенностей местной целевой аудитории ТЦ, потому что ходить в него будут в основном те, кто живет не более чем в 15 минутах ходьбы. Проводить предброкеридж до покупки объекта можно, предлагая презентацию потенциальным арендаторам в ходе точечных опросов.

Планирование пула арендаторов требует предварительной аналитики рынка. Нужно провести геоаналитику, изучив заведения, расположенные в 500 метрах – километре от объекта. Это позволит оценить конкурентную среду. Особое внимание нужно обратить на стрит-ритейл – основной конкурент районных ТЦ.

Первые этажи жилых зданий в последнее время изобилуют качественными магазинами и кафе – «перетянуть» их аудиторию в ТЦ будет не просто. Поэтому нужно внимательно оценить район, в котором планируется открыть объект: если там много новой качественной жилой застройки, то будет сложно заполнить ТЦ.

Состав арендаторов районного ТЦ уже традиционен: это салон красоты, аптека, салон связи, зоомагазин, магазин хозтоваров и магазин со сниженными либо фиксированными ценами, большой магазин для мам и малышей, косметический магазин, точки бытовых услуг. На втором этаже объекта можно расположить различные школы, компьютерный клуб, возможно, шоу-румы онлайн-ритейлеров и кафе. В подвальном помещении – «нарезку» кладовых, кухни для ресторанов, работающих только с доставкой.

Самое важное, конечно, найти якорного арендатора, которым в большинстве случаев становится продуктовый супермаркет. Из перечня продуктовых сетей лучше выбрать не жесткий дискаунтер, а ритейлера среднего уровня – полноформатный супермаркет. Такой магазин привлечет более широкую аудиторию. Расположить его логично на первом этаже торгового центра. Якорный супермаркет при этом должен соответствовать стандарту по розничному товарообороту (РТО) – минимум 400 тыс. рублей в день. А также быть готовым платить аренду на уровне 1800–1900 руб. за кв. метр.

Прежде чем принять решение о приобретении объекта, необходимо заручиться предварительным согласием на открытие в новом ТЦ не менее чем у 60% будущих арендаторов и на 99% быть уверенным в том, что якорный арендатор выполнит договоренности и откроется.

Самый ответственный этап

После того как определен пул арендаторов и сделана предварительная планировка их размещения, рассчитывается финансовая модель работы объекта. Это один из самых важных и сложных этапов в проекте районного ТЦ. 

Распространенная ошибка покупателей торговой недвижимости – неверная оценка будущих вложений. Обустроить площадь в 2,5–3 тыс. кв. метров можно, потратив и 30, и 60 млн рублей. И в обоих случаях вам пообещают всё сделать «красиво».

Для инвестора выбор строительных подрядчиков, которые сделают районный ТЦ привлекательным для покупателей, а не безликой серой коробкой, – ответственный момент. Почти половина всех потенциальных проблем при реализации проекта районного ТЦ, скорее всего, будет связана именно со строительно-монтажными работами.

Чтобы снизить риски, лучше наладить контакты с 4-5 подрядчиками, пригласить их на площадку и обговорить все детали. Для начала, например, сделать расчет стоимости отделки фасада разными материалами. Сложность в том, что подрядчикам свойственно завышать сметы, поэтому инвестору необходимо самому разбираться в их документации и доказывать, что те же работы можно провести и с меньшими затратами. Ситуация на рынке такова, что строительные организации зарабатывают на процессе, а результат работы для них на втором месте. А для инвестора затраты на ремонт объекта – это примерно треть общей суммы, в которую обходится покупка (если речь идет об объекте площадью 2,5 тыс. кв. метров, то стоимость покупки – 150 млн рублей, из них минимум 50 млн придется потратить на ремонт). Плюс учитываем затраты на эксплуатацию и охрану объекта, пока идет ремонт.

Но вот приходит радостный момент: сметы изучены, споры завершены, ремонт окончен и пошли арендные платежи. Торговый центр с арендопригодной площадью 2 000 кв. метров способен приносить инвестору 3 млн рублей дохода в месяц. Разумеется, необходимо учитывать налогообложение – НДС, налог на имущество и другие налоговые платежи.

---

Читайте также: Комната для медитаций, продажа впечатлений и расклад таро в магазине: как бизнесу переосмыслить свое офлайн-пространство

---

Что ждёт инвесторов на выходе из «районника»

Через какое-то время после начала устойчивого арендного потока инвестор либо нацеливается на долгое ожидание прибыли (сроки окупаемости подобного ТЦ начинаются от 5,5 года), либо – уже по прошествии 8 месяцев – задумывается о продаже объекта, стремясь заработать на сделке. 

Здесь могут возникнуть непредвиденные проблемы, если, например, объект оформлен на ИП, а сумма продажи будет превышать 300 млн рублей. Продать объект за такие деньги владелец ИП не сможет по закону. Есть выход из ситуации, связанный с вычетом НДС, который может достигать в некоторых случаях 50–70 млн рублей. Но лучше, конечно, смоделировать вариант продажи объекта заранее.

Если учесть все тонкости, то районный торговый центр может принести инвестору чистую прибыль в размере 80 миллионов рублей со всеми указанными выше вводными. В целом доходность районных торговых центров для инвесторов при создании нового объекта может варьироваться от 30 до 40%, при покупке готового объекта и управлении им - 9-12% в год. 

В перспективе районные торговые центры будут оставаться одним из самых популярных направлений для инвестиций в ритейл. Это связано с устойчивостью формата районных ТЦ. Они доказали это в кризисные моменты последних лет (это и коронавирусный локдаун, и спад ритейла в начале 2022 года). Весной 2022 года трафик в крупных моллах упал на 21%, а в районных центрах падение составило 8%. Вторая причина популярности «районников» у инвесторов – в том, что в ситуации кардинальных изменений в российском ритейле, связанных с уходом многих известных брендов, управление крупными моллами стало очень сложным, а вложения в них – высокорисковыми, поэтому инвесторы в торговую недвижимость ищут альтернативы. К тому же в Москве постоянно строятся новые районы. И каждому из них нужен свой «районник», или даже несколько. Кстати, управление небольшой сетью районных центров тоже может быть альтернативой инвестициям в крупные моллы. Такой бизнес более гибок и менее рискован.

Дарина Солодкова, 
основатель ГК Renton Yard, эксперт по инвестициям в недвижимость.

Для NEW RETAIL