В поисках безопасного актива: как сохранить свой капитал в кризис

Рассказал Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Любой кризис — это большой риск потери денег, и в истории России даже за последние 30 лет примеров было немало. В 1998 году рубль обесценился, в 2014 году — обвалился по отношению к доллару более чем на 70%. И это, не считая взлета инфляции: в 2008 году, в 2014, в 2015. 

Поэтому в кризис деньги лучше инвестировать, чтобы снизить риски их потери, чем хранить под подушкой и ждать, когда миллион рублей превратится в копейки. 

В какую коммерческую недвижимость вкладывать деньги

В 1 полугодии 2022 года объем сделок на рынке коммерческой недвижимости вырос на 42%: почти до 180 млрд рублей. По количеству вложенных средств лидер — площадки под девелопмент, но их приобретают строительные компании. А у частных инвесторов три главных сегмента — это офисы, торговые площади и склады. Несмотря на то, что они стабильно сохраняют лидерство, не все эти объекты одинаково надежны и перспективны в 2022 году.

Объем вложений в офисы в 1 полугодии 2022 года оказался в два раза выше, чем в 1 полугодии 2021 года. Однако сложно прогнозировать, насколько они будут востребованы в ближайшие годы. В пандемию выросла популярность удаленной работы, и этот тренд сохраняется. Его усиливает то, что бизнес сейчас стремится оптимизировать траты и избавляться от неэффективных статей расходов. 

Для некоторых компаний смена постоянного офиса на условный коворкинг может оказаться оправданной, а разница по деньгам — серьезной. Даже крупные арендаторы съезжают: например, Ozon покинул крупный офис в Москве. Вдобавок, из офисов класса «А» (престижные) ушли иностранные компании. Поэтому нет гарантий, что такие площади будут стабильно востребованы, а арендная ставка в них будет расти.

Количество вложенных денег в склады в 1 полугодии 2022 года, напротив, оказалось в два раза меньше, чем в том же периоде 2021 года. До этого был бум на складские помещения, спрос превышал предложение в 1,5 раза по данным аналитиков CBRE. По мнению экспертов NF Group (ex Knight Frank), те инвесторы, кто раньше смотрел на склады скептично, стали интересоваться этим активом из-за его долгосрочной перспективности и высокого спроса со стороны участников рынка. Популярность складов будет расти из-за активного развития онлайн-торговли.

Кроме того, уровень вакансии в складах низкий. В 2021 году она был всего 1%, то есть почти 99% складов были заполнены. Если кто-то хотел себе склад, то нужно было полгода ждать в очереди из таких же компаний — тех, кому нужен склад, потому что они не могут арендовать или купить его. Сейчас вакансия в складах 3-4%, что тоже очень мало. 

Вдобавок, иностранных арендаторов в этой нише не так много, как в офисах и ТЦ, поэтому склады меньше пострадали от ухода компаний. Но арендные ставки уже не растут на 30% в год, как это было в 2021. И порог входа для инвесторов у таких объектов высокий — качественные склады начинаются от 1 млрд рублей, потому подходят они не каждому.

В торговые площади в 1 полугодии 2022 года инвесторы вложили почти столько же, сколько в 1 полугодии 2021 года. Взлет популярности стрит-ритейла в ЖК случился в пандемию: по результатам 2020 года спрос на небольшие торговые помещения увеличился на 30%. Большую часть сделок совершили частные инвесторы с суммами меньше 30 млн рублей.
 
И сейчас это самый стабильный вариант, у которого вдобавок ниже порог входа, чем у офисов и складов. С торговыми центрами ситуация сложнее, потому что сначала из-за ухода крупных иностранных арендаторов, а потом из-за мобилизации они столкнулись с большой потерей трафика — минус 20-40% посетителей.

Почему стоит выбрать торговые площади под супермаркет

Это направление инвестирования не первый год показывает высокую стабильность и продолжит ее сохранять по нескольким причинам. 

Во-первых, на торговых площадях в ЖК размещаются супермаркеты и минимаркеты с товарами первой необходимости. У них всегда будут потребители, не важно, насколько тяжелым окажется кризис. Человек станет сильно экономить, но ему придется покупать крупы, овощи, консервы, какие-то бытовые товары. Соответственно, вслед за активным спросом на такие магазины будет расти и предложение, поэтому везде, где будут появляться новые жилые дома, возникнут и супермаркеты или мини-маркеты. 

А еще — небольшие магазины стройматериалов, салоны красоты и многие другие, необходимые для привычной жизни, объекты. Сейчас застройщики выделяют под торговые помещения около 10% площадей в ЖК, и этот тренд будет долгим.

Во-вторых, супермаркеты в ЖК с каждым годом все больше востребованы у жителей самих домов. То есть для крупных закупок на неделю вперед, скорее всего, люди поедут в условный METRO или закажут оттуда доставку. Но когда нужно забежать за хлебом и молоком, мало кто отправится в другой район или будет ждать курьера с двумя позициями. Современный ритм жизни требует все делать очень быстро. И популярность удаленной работы тоже способствует росту трафика в небольших супермаркетах, потому что сокращается вероятность, что человек куда-то зайдет по пути из офиса: он будет искать все в шаговой доступности. А еще внезапно возникшее желание съесть шоколадку в час ночи с высокой вероятностью человек утолит, спустившись в круглосуточный мини-маркет в доме, а не набирая минимальную корзину в доставке.
 
В-третьих, как показала пандемия, иногда чисто физически нельзя уйти далеко, а доставка не всегда бывает оперативной. И без магазина в шаговой доступности никак не обойтись. А на некоторых торговых площадях кроме супермаркета может находиться и дежурная аптека, спасающая молодых родителей: не нужно бегать по всему району, когда в квартире остался маленький ребенок с температурой.

---

Читайте также:  Ритейл как вечно актуальная инвестиция: почему торговля не уйдет из офлайна даже в постковидном мире

---

Какие подводные камни могут встретиться

В кризис традиционно повышается активность мошенников, потому что влиять на людей, которые уже находятся в затяжном стрессе, проще. За 1 квартал 2022 года злоумышленники украли у клиентов банков на 14% больше, чем в том же периоде 2021 года: 3,3 млрд рублей. И сегмент инвестиций мошенники не обошли стороной: усиленно предлагают поднять доход на криптовалюте (на самом деле — просто отправить деньги мошеннику на карту), завлекают в финансовые пирамиды.

Поэтому сейчас особенно важно соблюдать базовые правила осторожности с любым инвестиционным активом. Во-первых, проверять компанию, которая предлагает вложить деньги. Регистрацию и лицензию можно посмотреть на сайте ЦБ РФ. В реестр включены и ПИФы, и частные платформы, имеющие право на инвестиционную деятельность.

Во-вторых, трезво оценить предложение. Насторожить должны не только обещания доходности в 100% и выше — многие мошенники действуют тоньше и показывают цифры, близкие к средним по рынку, но все же нереальные. Например, при коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость 30% годовых хоть и возможны, но скорее исключение, чем правило, и подразумевают высокий риск — о нем управляющая компания должна честно сказать. Лучше инвестору ориентироваться на 10-20% годовых как на достоверную цифру.

Кроме этого инвестиционная платформа по запросу потенциального клиента должна дать подробную оценку объекта, информацию об арендаторе. То есть показать, что прежде чем оформить предложение для клиентов, платформа провела детальный анализ, технический и юридический аудит, и не скрывает результаты. Если человека просто заманивают «отличной площадью в новейшем элитном ЖК», не рассказывая больше ничего, стоит насторожиться и даже отказаться от такой инвестиции.

Отдельно также можно проверить «чистоту» площади на публичной кадастровой карте, которая находится на портале Росреестра. Там показан тип объекта, законность его постройки и так далее. Но такие нюансы чаще требуют проверки, когда человек инвестирует напрямую — приобретая торговую площадь.

Резюмируя: стабильных и выгодных инвестиционных активов сегодня осталось мало, но они все еще есть. И в первую очередь это коммерческая недвижимость. Даже невысокая доходность с них лучше, чем просто потерять лежащие в банке или хранящиеся под подушкой деньги. Но стоит очень внимательно и осторожно подходить к выбору инвестиционного предложения, и если нет опыта, то выбрать коллективные инвестиции вместо прямых одиночных.

Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

New Retail