Как ситуация на Украине повлияет на ритейл и рынок недвижимости?

Павел Люлин, Управляющий партнёр УК IPFM.

Процентная ставка ЦБ 20% и выше, доллар 100₽ и нефть 100$. Процентную ставку поднимают, чтобы бороться с инфляцией, которая на фоне паники, санкционного давления и грядущих изменения логистики, возрастает. С точки зрения экономики - это правильные и единственно возможные действия.

Как это повлияет на недвижимость и на нашу жизнь?

1. Коммерческая ипотека не будет востребована - ставки 22-25% не очень способствуют. Это в первую очередь ударит по «первичке» и строителям. Но думаю, что государство вернёт субсидирование социальной ипотеки, чтобы не добивать девелоперов и строителей. 

2. Если ставка 20%, то и инфляция где-то рядом. Многие уже увидели рост стоимости продуктов и товаров в магазинах. Он будет продолжаться, хотя и плавно. Ритейл у нас укрупнён, регулированием цен занимаются системно, а тех, кто «теряет берега» вызывают на ковёр. Поэтому галопирующей инфляции не будет – будем медленно сползать.

3. Логистическая недвижимость будет востребована в первую очередь за счёт того, что может обеспечить более экономную систему распределения. Хотя и возможны временные сложности, связанный с задержками поставок и переориентировкой маршрутов.

4. Что касается офисов, то возможен исход иностранных арендаторов, которые в основном сидят в классе А. Их не так и много осталось, но они позитивно влияют на ставки аренды. Думаю, что тренд на строительство и ввод БЦ класса А никуда не денется, хоть и замедлится. Для класса B+ и B (C) мало что изменится.

5. Управляющие и эксплуатирующие компании продолжат съезжать в более экономный сегмент, при том, что инфляция и обеление (рост налоговой нагрузки) резко поднимет себестоимость услуг (в первую очередь ФОТ). А это значит пересмотр контрактов, волна тендеров с оптимизацией.

6. Что касается торговой недвижимости, то тут все более грустно. В кризисы люди тратят меньше, плюс к этому активно обсуждаемый вопрос исхода иностранных ритейлеров. В продолжении ковидного кризиса слегка восстановившийся (на 70% по трафику) рынок ТЦ плавно переходит в кризис экономически-санкционный. 

Магазины будут мигрировать в сторону более дешевого сегмента, хотя это и не коснётся немногочисленного люкса, а место закрывающихся будет занимать культурные и развлекательные операторы.

Что будет с торговыми центрами и ритейлом в этом новом мире? 

Предположу, что могут быть несколько вариантов, которые активно обсуждались еще до всего этого в профессиональной среде, но никто не верил. 

Многие западные бренды уйдут с рынка. 

Например, привычный нам Макдоналдс вытеснится «Теремком», Zenden займет место Ecco, MI Store появится вместо ReStore, а вот кто будет на месте ZARA, H&M – вопрос. Да, возможно это случится не сразу и не со всеми брендами, но большая часть их не сможет работать в условиях санкций, изменения цепочек поставок и снижения покупательской способности.

Придут новые бренды из Ирана, Китая, возможно Сирии, Венесуэлы, но это дело не такое быстрое. В Иране кстати есть реально неплохие торговые центры, например, «Иран Молл» в Тегеране, где даже с учётом мусульманской специфики, есть и привычный нам формат шоппинга.

Увеличится доля культурных и образовательных операторов в торговых центрах. Например, центр детского патриотического воспитания, или открытый лекторий Бауманки для молодых инженеров. Их будут размещать на высоких этажах.

---

Читайте также:  Какие санкции ждут Россию? Прогноз аналитиков швейцарского банка

---

Вместо умеренно дорогих магазинов появятся более доступные и с меньшим фиксированным ассортиментом. Таких, как «Чижик» от X5 Group в продуктовом сегменте. Падение доходов населения, особенно у среднего класса приведет к трансформации среднего ценового сегмента в более низкий.

Будет больше фирменных магазинов от российских заводов и фабрик для поддержки отечественного производителя. Например, официальный магазин фабрики детской одежды «Игла», или магазин Воскресенской карандашной фабрики.

Торговые центры будут интегрированы с рабочими местами. Нет, речь не о заводах и шумных цехах, а о небольших тихих производствах, или административных офисах.

Появятся отделы национальной торговли: отдел белорусских товаров, продукция народов Средней Азии, Украины. Они будут оформлены в национальном стиле, а реализовываться там будут исключительно товары, произведенные на территории республик.

Вопрос, что будет с международной торговлей и откроются ли аналоги магазинов «Березка» для торговли за валюту, остаётся открытым, но хочется верить, что до этого не дойдет.

* * *

Но это вопрос хоть и ближайшего, но будущего, а пока у торговых центров и у их арендаторов более насущные вопросы: кто оплатит снижение покупательской активности и рост закупочных цен, будет ли снижение ставок и очередная волна скидок, и как возвращать людей в моллы.

Павел Люлин, Управляющий партнёр УК IPFM.

New Retail